住房土地使用權(quán)到期了該怎么辦

近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州并非孤例，全國有多地出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象?無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦?有關(guān)部門該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮? ——新華

全國有多少地方 面臨“溫州困境”?

近日，有媒體報道，溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期” 是對信息的誤讀。物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前尚未出臺相關(guān)實施細(xì)則。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。溫州市國土局已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。

1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游用地40年、其他或綜合用地50年。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限，也只有20年或30年。公開資料顯示，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，總用地面積667.5畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅，土地證上使用年限都是70年，但在重慶購買的房屋土地證上，使用年限都只有50年。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

全國范圍內(nèi)，此類房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少?據(jù)有關(guān)部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)。

說好的70年權(quán)限為何“縮水”?

參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護，沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。

我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。

廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗?ldquo;縮水”。一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開發(fā)十多年，導(dǎo)致消費者購房時，土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。

住宅用地使用權(quán) 到期該怎么辦?

家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜等認(rèn)為，雖然物權(quán)法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

但也有部分學(xué)者持不同看法，認(rèn)為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本，既不公平也很難實施。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

那么，對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無償?有專家認(rèn)為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主;二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向繳納稅金。

汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。

專家認(rèn)為，在強調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴(yán)格落實物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強人民群眾對物權(quán)制度的信心;另一方面，針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實施細(xì)則，緩解公眾焦慮。