物業(yè)費(fèi)漲價(jià) 綁定停車位催繳 物業(yè)收費(fèi)到底誰(shuí)說(shuō)了算

新物業(yè)漲費(fèi)50% 物業(yè)費(fèi)定價(jià)誰(shuí)說(shuō)了算?

“從800元跳漲到1200元，好像只用了一個(gè)月。”家住北京豐臺(tái)區(qū)的小姜向記者描述自家物業(yè)費(fèi)的變化，新物業(yè)公司入駐后，除提高了物業(yè)費(fèi)，未曾感受到服務(wù)的改善。

小姜所住小區(qū)建于1994年，由于年代較早，起始征收的物業(yè)費(fèi)較如今市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)確實(shí)偏低，因此，像這樣的“老小區(qū)”就有了漲費(fèi)苗頭。

物業(yè)費(fèi)上漲，業(yè)主能不能拒交?小姜不是沒(méi)有想過(guò)反抗，可物業(yè)公司隔三差五就打電話催促，一直不交又怕上了他們的“黑名單”，“沒(méi)享受到服務(wù)就罷了，別因?yàn)檫@點(diǎn)錢(qián)，再給家里添麻煩。”

“不堪其擾的我們，最終還是會(huì)妥協(xié)的。”小姜道出了很多業(yè)主的心聲。

作為購(gòu)房初期訂立的物業(yè)合同，物業(yè)公司能否擅自修改條款?提高物業(yè)費(fèi)是否要征得多數(shù)業(yè)主同意?又有著怎樣的流程規(guī)范?

“物業(yè)費(fèi)漲價(jià)須‘雙過(guò)半’業(yè)主同意，即小區(qū)要有超過(guò)一半住戶(以戶為單位)同意漲價(jià)，而且同意的住戶所占面積超過(guò)一半。”北京市兩高律師事務(wù)所副主任賀榮斌向記者介紹了相關(guān)流程， 物業(yè)公司擬上調(diào)管理費(fèi)，需根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況核算后公告小區(qū)業(yè)主，征得業(yè)主大會(huì)(召開(kāi)會(huì)議或者書(shū)面形式)同意后，將漲價(jià)方案上報(bào)至相關(guān)部門(mén)備案，物價(jià)部門(mén)進(jìn)行最終核定。

北京律師張新年持有相同觀點(diǎn)，“物業(yè)公司單方公示或通知漲價(jià)對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力，收費(fèi)調(diào)整無(wú)需重新簽訂合同，可以變更或補(bǔ)充合同條款”。

停車費(fèi)“捆綁”物業(yè)費(fèi) 做法是否違規(guī)?

社區(qū)服務(wù)涉及的收費(fèi)，遠(yuǎn)不止物業(yè)費(fèi)一項(xiàng)。隨著近年私家車數(shù)量的猛增，小區(qū)停車位變得愈發(fā)緊俏，停車費(fèi)自然成了部分物業(yè)公司逐利的新途徑。

今年8月，北京大興區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司就曾臨時(shí)變更車位月租金，由每月260元抬高至300元，一時(shí)激起眾多業(yè)主的不滿。

“停車費(fèi)漲價(jià)完全沒(méi)有理由，物業(yè)公司突然貼出漲價(jià)通知。”業(yè)主胡楊至今憤憤不平，后來(lái)有業(yè)主向12345熱線投訴，物業(yè)公司才將停車費(fèi)調(diào)了回來(lái)。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。據(jù)悉，北京地區(qū)已放開(kāi)對(duì)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的政府定價(jià)管理，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，這被部分業(yè)主看作停車費(fèi)上漲的導(dǎo)火索。

記者加入該小區(qū)業(yè)主群采訪發(fā)現(xiàn)，停車費(fèi)漲價(jià)還不是最大的矛盾點(diǎn)，與物業(yè)費(fèi)的“捆綁”收取，更讓業(yè)主們頭疼。

另一位業(yè)主道出了其中玄機(jī)：如果你想租小區(qū)內(nèi)的車位、交停車費(fèi)，就必須同時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的費(fèi)用，“我相信大部分業(yè)主不是不想交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)的服務(wù)和這種威脅的態(tài)度，讓人無(wú)法接受。”

“兩種錢(qián)款屬于不同的性質(zhì)，二者不能捆綁收取。”賀榮斌明確指出，根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主需要，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)將“繳納物業(yè)費(fèi)”與“租賃車位”兩者捆綁，以限制車主使用小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃車位。

記者注意到，在雙方簽訂的車位租賃合同中，物業(yè)公司作為甲方，權(quán)利義務(wù)過(guò)于簡(jiǎn)單，相關(guān)責(zé)任并未得到有效約束;而乙方業(yè)主卻被要求，“車位使用期限內(nèi)，自行負(fù)責(zé)待停車輛的安全，如發(fā)生任何損壞或者丟失，由乙方自行承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)”。

這份被業(yè)主視為“免責(zé)聲明”的合同有效?“要看合同是否有失公平性原則，如果雙方權(quán)責(zé)不平等，合同本身就沒(méi)有法律效益。”北京市兩高律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師黃村夫稱。

針對(duì)停車期間發(fā)生的車輛損害，物業(yè)是否要承擔(dān)責(zé)任，賀榮斌認(rèn)為這取決于三方面因素：首先要參考合同約定和是否存在保管關(guān)系，如果雙方對(duì)車輛保管沒(méi)有特別約定，物業(yè)公司對(duì)車輛的管理屬于管理車輛的行駛和停放，實(shí)為一種場(chǎng)地管理，而非保管關(guān)系，物管單位不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)車輛損壞或失竊的責(zé)任;同時(shí)，還要看物業(yè)公司是否盡到相應(yīng)的管理義務(wù)。

酬金制OR包干制 藏著哪些小心機(jī)?

與上述小區(qū)物業(yè)費(fèi)與停車位捆綁不同，北京青年路附近的一個(gè)社區(qū)業(yè)主艾女士則向記者反映了讓其不解的“新情況”：新物業(yè)公司入駐后，將原有物業(yè)公司施行的酬金制更改為包干制。

此舉是否會(huì)影響業(yè)主利益?接受記者采訪的多位律師均表示，“酬金制更能保障業(yè)主利益，對(duì)業(yè)委會(huì)的要求也更高”。

張新年表示，酬金制是從物業(yè)費(fèi)中按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余部分屬于物業(yè)公司代管，有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)行使監(jiān)督權(quán);而在 包干制中，企業(yè)收入固定，要想獲得更多利潤(rùn)，只能降低成本，其直接后果可能就是服務(wù)質(zhì)量不及約定標(biāo)準(zhǔn)。

在上述幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)糾紛案例中，不少業(yè)主深感投訴無(wú)門(mén)，解決糾紛還有哪些辦法?

“撥打12345熱線，可對(duì)物業(yè)收費(fèi)、合同、資金管理等問(wèn)題進(jìn)行實(shí)名投訴;若進(jìn)一步協(xié)商無(wú)果，業(yè)主可向住建、物價(jià)等主管部門(mén)申請(qǐng)行政調(diào)查，或者通過(guò)司法程序解決。”張新年稱。