斯科特和米娜奧尼爾 這對夫婦如何建立了價值2000萬美元的房地產(chǎn)投資組合

斯科特和米娜·奧尼爾每年至少在國外呆三個月。

斯科特和米娜·奧尼爾（Mina O"Neill）在上個十年就開始了一次適度的第一次購房，并以2,000萬美元的房產(chǎn)組合結(jié)束了這次購房。

大約六年前，這對悉尼夫婦有足夠的被動收入辭去白天的工作，此后他們每年至少要在海外呆上三個月。

他們現(xiàn)在在澳大利亞五個州擁有32處房產(chǎn)，其中一處在希臘，包括商業(yè)方面的8處房產(chǎn)。他們說，這促進了他們的成功，并使他們能夠在幫助他人的同時建立起他們繼續(xù)增長的龐大投資組合。

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奧尼爾在悉尼富裕的東郊的家。

一個單位封鎖了麥格理港的夫婦。

現(xiàn)年32歲和31歲的尼爾（O’Neill）夫婦于2014年開始了商業(yè)“重新思考投資”（Rethink Investments），利用他們用來積累自己財富的戰(zhàn)略和規(guī)則幫助客戶實現(xiàn)目標。

他們的方法集中于“良好的現(xiàn)金流和良好的資本增長”，奧尼爾稱之為“成功的關(guān)鍵”，是他們長期持有投資框架的核心。

“我們買的第一套房子是悉尼薩瑟蘭的一套帶奶奶的公寓；2010年我們花了48萬美元買的。奧尼爾先生對《先驅(qū)太陽報》表示：“該房產(chǎn)每周的租金約為680美元，這基本上意味著它是積極的。

“我們當時的選擇是買房或買單位。如果我們買了一個單位，它將是消極的，在一個階層的所有權(quán)，較少的租金，因為它沒有雙重收入，就像房子做了兩個單獨的租賃。

“我們買的房子現(xiàn)在價值110萬美元，而且我們看到的房子也沒有那么多。這一塊地產(chǎn)給我們帶來了巨大的變化，因為它既有資本增長，又有巨大的現(xiàn)金流。

“我有大約6萬美元的第一筆財產(chǎn)押金，我花了五年多的時間才存下來。這第一次購買建立了一個想法，如果我們可以購買積極的財產(chǎn)，這意味著每次我們購買一個，我們創(chuàng)造了一個被動的收入終身。

“在這種情況下，在所有費用之后，我們每年的凈收入都在1萬美元以上——租金減去維修費和費率后，我們的口袋里仍然有大約1萬美元——所以我們的想法是：如果我們能買到10美元，我們就會有10萬美元的收入。

他們在布里斯班南部的地產(chǎn)。

這個在黃金海岸的拉布拉多。

奧尼爾專注于現(xiàn)金流和資本增長的那些支柱——這兩個支柱可以在兩處房產(chǎn)之間分割——同時在2012年馬魯布拉（Maroubra）收購后，將其投資組合多元化，包括單位塊收購，然后進入商業(yè)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌膹妱努F(xiàn)金流機會，當時他們很難找到住宅。

“我們的第三次收購是2014年在麥格理港的一個單位區(qū)塊。因此，在開始的時候，這是相當緩慢的，但到2014年，我們開始在我們的兩個悉尼房地產(chǎn)擁有大量的股權(quán)，這使我們能夠立即購買下一個，“奧尼爾先生說。

“我們在黃金海岸又買了一個單位區(qū)塊；每次買的時候，我們的被動收入都在增長，而且我們的其他房產(chǎn)也創(chuàng)造了權(quán)益。

“我們在布里斯班買了一套價值4萬美元的房子，賣主在別處買了房子，那周幾乎要賣掉了，快速推出了幾套房產(chǎn)，我們買了一個雙收入的魚和芯片店，有一個20多年的商業(yè)租戶和一個便利店，這是一個真正的大房子，已經(jīng)運行了很長時間-他們讓我們第一次進入商業(yè)感到安全，所以我們開始尋找商業(yè)地產(chǎn)。

“我們投資了銀團和房子，在那里你可以細分，主要目標是保持或改善現(xiàn)金流，有增值機會，這可以像市場上的資本增長一樣簡單，也可以像為一組單位創(chuàng)造一個地層瓷磚一樣復(fù)雜。

斯科特和米娜在一個行業(yè)之夜走出來。

他們的房產(chǎn)在昆士蘭州、南澳大利亞州、西澳大利亞州、新南威爾士州、澳大利亞首都直轄區(qū)和希臘（“那是一個假日住宅，我們可能會以AirBnb作為現(xiàn)金流”），每年租金90萬美元，他們的投資組合負債率為53%。

奧尼爾夫人說，這對夫婦是10年的租客，這有助于他們借更多的錢。

她說：“2018年，我們在悉尼買了一套房子——這是我們的第29套房產(chǎn)，也是我們購買的第一套不屬于投資范疇的房產(chǎn)。

尼爾表示，自成立投資公司以來，他們幫助“1700多”客戶購買了“高收益住宅和商業(yè)地產(chǎn)”。

“這些是我們喜歡購買的房產(chǎn)類型。對我們來說，另一個關(guān)鍵點是在租賃市場緊張的地區(qū)購買，并且往往有可能通過提高租金、翻新或在日益增長的市場上購買等小東西來增加價值：這是幫助我們購買大量財產(chǎn)的東西，“他說。

從現(xiàn)金流的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)是他們的主要關(guān)注點，提供了比住宅市場更強的收益率——但奧尼爾表示，新投資者可能會對住宅感到更舒服，因此他們將從這里開始。

奧尼爾的目標是郊區(qū)紳士化的一系列方式。

他們的商業(yè)場所之一。

他們的目標是在鄉(xiāng)間城市郊區(qū)擁有最低5%總收益率的獨立房屋：收入可能在增加，基礎(chǔ)設(shè)施可能在改善，一個新的醫(yī)院、大學(xué)或火車線路正在建造，或者來自更強的鄰近郊區(qū)的連鎖反應(yīng)。

“我們不只是想在你獲得3%的總收益率的地方購買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。為什么？你不能讓貸款繼續(xù)下去，“奧尼爾先生說。

“其中一部分（獲得貸款）是為了確保收入盡可能高；更高的租金是幫助這一等式的一個重要部分，”他說，增加租金和商業(yè)投資也有助于他們的借貸能力——作為一名工程師和營銷人員，高薪工作也是如此。

現(xiàn)實是，如今的情況比剛開始的時候還要艱難，但他們?nèi)匀粚Τ醭雒]的投資者提出了可以實現(xiàn)的建議：“我們建議我們的客戶看看40萬到50萬美元的租金，從租金的角度看，那里的租金仍然不錯，有增值的機會。

奧尼爾表示：“每天購買自己第一套房產(chǎn)的人往往會在首都買一套價值40萬至50萬美元的房子——我們不看單位。