為什么房地產(chǎn)投資者選擇公寓式酒店

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“公寓式酒店或服務(wù)式公寓是一種相對較新的現(xiàn)象，在想要減輕風(fēng)險的房地產(chǎn)投資者中越來越流行。

南非的酒店開發(fā)市場，尤其是開普敦的酒店市場，盡管經(jīng)濟形勢嚴峻，而且干旱帶來的后遺癥也顯示出驚人的浮力。

適應(yīng)企業(yè)和休閑旅行者的創(chuàng)新方式，例如“公寓式酒店”或服務(wù)式公寓式酒店，正在迅速獲得發(fā)展勢頭。

最近的數(shù)據(jù)表明，許多公寓式酒店經(jīng)營者所在的開普敦的五星級酒店入住率比去年增長了4%，而平均每日房價(ADR，即每天平均已實現(xiàn)的房租)增長了2.6%盡管有新的酒店進入者，但四星級酒店的入住率也增加了1.6%，而平均房價則增長了2.2%。

“開普敦的旅游業(yè)韌性和極具吸引力的回報率正在使購房者轉(zhuǎn)向其他非傳統(tǒng)的購房選擇，例如在酒店物業(yè)中購買公寓，然后將其出租回酒店，并享受可觀的每月收益HTI咨詢公司董事總經(jīng)理Wayne Troughton說道，HTI咨詢公司是非洲和中東酒店業(yè)的發(fā)展顧問。

一個很好的例子就是羅姆尼公園豪華公寓，該酒店以前是綠點的五星級全套房酒店，連續(xù)六年獲得了AA的南非最佳全套房酒店獎。羅姆尼公園(Romney Park)在2018年進行了數(shù)百萬蘭特的重建后，現(xiàn)在向本地和海外買家出售配套齊全的公寓，然后將其出租給現(xiàn)場酒店管理公司The Stay Collection，作為獨立的酒店公寓進行經(jīng)營，以及五星級豪華酒店的所有風(fēng)聲。

“我們的一居室公寓業(yè)主在過去12個月中的平均入住率達到77.1%，平均每月收入為R34,026，” The Stay Collection總監(jiān)Heino Reuling說。“對于兩居室公寓，平均出租率為75.9%，平均每月收入為R45,170。我們的三居室公寓平均提供了53.6%的入住率，平均每月收入為R42,476。” 所有蘭特值都包含增值稅。

Troughton解釋說：“源自《所得稅法》第12J條的所謂12J投資選擇，對公寓式酒店的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響，因為它為作為酒店經(jīng)營的公寓的投資者提供了退稅。” 《所得稅法》引入了第12J條，旨在為個人，公司和信托提供稅收優(yōu)惠，以鼓勵他們投資“風(fēng)險資本公司”，以資助那些在經(jīng)濟領(lǐng)域具有長期增長潛力的中小型企業(yè)通常很難獲得融資。

Troughton說：“此外，公寓式酒店可提供更靈活的產(chǎn)品，無論是短期住宿還是長期住宿，都可為客人提供更多的空間，并提供自炊式的機會，同時還可享受酒店提供的餐飲設(shè)施，例如餐廳或客房服務(wù)。而且價格與傳統(tǒng)酒店相比并沒有太大差異，因此它具有更高的性價比。”

羅姆尼公園(Romney Park)作為一家五星級酒店經(jīng)營了21年，在此期間，它建立了令人羨慕的回頭客客戶群，尤其是在電影和攝影人員中，他們希望其客房和場所的空間和豪華性以及吸引力和便利性綠點位置。“自從我們進行重建以來，回頭客客戶群已吸引了業(yè)主購買我們的公寓，因為這為他們提供了某種保證，他們將很快獲得回報，并在一定程度上減輕了風(fēng)險，”他說。魯林。

非洲的服務(wù)式公寓不足所有酒店客房的1%，而在國際上，這一數(shù)字接近供應(yīng)量的10%。南非服務(wù)式公寓式酒店開發(fā)的最高集中度是開普敦，占客房總數(shù)的1%。近年來，有幾個新的公寓式酒店進入了開普敦，包括The Protea North Wharf，Capital Mirage，Onyx，Radisson Blu Hotel and Residences和Harbour Bridge Hotel&Suites。萬豪Residence Inn酒店是備受期待的濱海港口拱門開發(fā)項目的一部分，一旦開發(fā)完成，便將開始交易。

Troughton表示：“盡管有充分的跡象表明市場在干旱后正在恢復(fù)，而新供應(yīng)的進入正在改善，但2017年的高點尚未恢復(fù)。” “盡管五星級細分市場已接近這些高點，但計劃在未來三到五年內(nèi)將大量新供應(yīng)進入市場，這將繼續(xù)給市場帶來壓力。” Troughton引用了諸如航空容量增長之類的事實，因為聯(lián)合航空開始了紐約到開普敦的直飛航班，因此預(yù)計新的酒店供應(yīng)將被相對迅速地吸收。”

希望對公寓式酒店開發(fā)進行投資的購買者應(yīng)通過問自己“諸如公寓及其較大物業(yè)的位置是否合適?”之類的問題，評估其可能資產(chǎn)的優(yōu)點。“無論是作為銷售價格還是作為酒店客房價格，它的價格都合理嗎?” “業(yè)主與將要經(jīng)營該公寓的酒店/酒店管理公司之間的租賃協(xié)議有多復(fù)雜?” “公寓和更大的物業(yè)靠近交通樞紐以及該地區(qū)的景點和設(shè)施嗎?” “預(yù)計的回報是否可行并且基于經(jīng)過驗證的歷史記錄，包括哪些服務(wù)成本和維護費用?”