隨著庫存的增加有關(guān)住房需求的實際問題仍然存在

最近，關(guān)于房屋開工和多戶住宅建設(shè)的增加，人們感到非常興奮?？赡軙试S更多的私人投資資本流向房地產(chǎn)市場。如果住房價格在50萬美元及以上，國會將鼓勵非公民購買住房。而且，在宣布主要房屋建筑商正在為新房屋建筑簽發(fā)更多建筑許可的過去兩周中，建筑商庫存有所增加，盡管商業(yè)建筑商開始為建筑新公寓而獲得更多許可。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人界對房地產(chǎn)市場可能最終顯示出生命跡象的前景感到興奮。

我希望所有這些都成為好消息。作為房地產(chǎn)投資者和特許代理，我在房地產(chǎn)市場低迷中遭受了重創(chuàng)。除了充滿活力的房地產(chǎn)市場，我沒有什么比看到的更重要的了。但是，關(guān)于住房市場實際上是否正在好轉(zhuǎn)，仍然存在一個大問題。

所有這些房屋的合格買家都在哪里?

2007年和2008年住房最初崩潰的主要原因之一是供應(yīng)超過需求的經(jīng)典案例。從SFR到公寓到度假勝地/退休社區(qū)，各種各樣的新建筑都活躍著，但是真正的買家卻很少有人購買這些物業(yè)才能真正使用它們來居住。

在2000年代初，最終用戶購買者占所有房屋銷售的70%，而房地產(chǎn)投資者則占其他30%。在過去的幾年中，投資者占了全部房屋銷售的40%，他們購買了止贖房屋以用作出租物業(yè)，或者用于固定并轉(zhuǎn)售給最終用戶。投資者的活動并沒有減弱。投資者仍然積極參與各種形式的住房建設(shè)，從而增加了住房銷售數(shù)量，但他們不是最終用戶。我仍然看不到真正的最終用戶購買者的大量增加，從而產(chǎn)生了必要的需求，自然會導(dǎo)致充滿活力的住房復(fù)蘇。

就在2011年圣誕節(jié)的前一周，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布了一個有關(guān)房屋銷售數(shù)據(jù)錯誤的大故事。Core Logic發(fā)現(xiàn)實際房屋銷售量遠低于最初所說的水平，原因是存在一些錯誤，包括房屋銷售表編制方式。

NAR所使用的方法實際上意味著許多個人房屋銷售被計算了兩次，在某些情況下甚至被計算了三次。這些房屋銷售數(shù)字將向下調(diào)整，將表明房屋銷售遠低于所顯示的數(shù)據(jù)。這可能確實意味著已經(jīng)可用的總供應(yīng)月份增加了，但是我希望NAR會輕視該項目。

房屋銷售數(shù)據(jù)對于最終用戶購買者還是投資者沒有區(qū)別。它只計算房屋銷售。它沒有告訴您售出的房屋中有多少最終最終會重返市場以進行轉(zhuǎn)售或出租，因此房屋銷售數(shù)量在多個層面上都具有誤導(dǎo)性。

雖然官方失業(yè)率一直在下降，但這更多是因為數(shù)百萬失業(yè)者已經(jīng)用盡了自己的福利，不再被視為失業(yè)者。即使我們能夠達到一些樂觀的就業(yè)目標(biāo)，經(jīng)濟也將在未來5年左右的時間里增加約300萬個工作崗位，而止贖活動從2008年到2015年可能會達到1000萬個家庭。

信貸緊缺仍在繼續(xù)，因此難以獲得抵押資格。我最近去做了檢查，醫(yī)生告訴我她也無法獲得房屋抵押貸款。

出租物業(yè)也有問題。如果您錯過了我最近有關(guān)租賃市場潛在泡沫的文章，可以在這里找到。

因此，盡管我希望看到房屋出現(xiàn)大幅反彈，但增加房屋供應(yīng)卻沒有真正增加最終用戶的需求可能會引發(fā)持續(xù)的問題?；謴?fù)住房部門并使之穩(wěn)定的唯一實際方法是創(chuàng)造每年至少支付5萬美元或更多的就業(yè)機會，以增加就業(yè)機會，因為只有大量有收入可負(fù)擔(dān)房屋抵押貸款的最終用戶購買者才能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場的真正轉(zhuǎn)機。