房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈 在此大背景下各房企盈利狀況如何

排行榜顯示，5家公司2019年歸母凈利率超過50%，8家公司受虧損影響歸母凈利率為負(fù);與2018年相比，64家公司歸母凈利率出現(xiàn)下滑

標(biāo)點財經(jīng)研究員 黃鳳清

2019年，在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，各地圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，因城施策，房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)中承壓。據(jù)統(tǒng)計局披露，2019年全國商品房銷售面積約17.16億平方米，同比下降0.1%;銷售額15.97萬億元，同比增長6.5%，與2018年增速相比低出5.7個百分點。

城市之間分化持續(xù)。一線城市供應(yīng)端有所改善，帶動成交增長;二線城市成交規(guī)模略有調(diào)整，且內(nèi)部分化更加明顯;三線城市成交規(guī)模降幅顯著，市場下行壓力凸顯。

在融資方面，2019年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道繼續(xù)受到嚴(yán)格監(jiān)管，信貸層面逐漸收緊，房地產(chǎn)貸款增速回落。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年末全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長14.8%，增速較2018年末低5.2個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長10.1%，增速比2018年末低12.5個百分點。

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，行業(yè)競爭日趨激烈。在此大背景下，各房企盈利狀況如何?

近日，根據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)，標(biāo)點財經(jīng)研究院聯(lián)合《投資時報》，對港股內(nèi)房企中2019年營業(yè)收入百強(qiáng)企業(yè)的歸屬于上市公司股東凈利潤(下稱歸母凈利潤)、歸母凈利率(根據(jù)歸母凈利潤及營業(yè)收入計算)進(jìn)行了研究，并根據(jù)2019年歸母凈利率由高至低排名，推出《港股百強(qiáng)內(nèi)房企2019年歸母凈利率排行榜》。

需要注意的是，根據(jù)Wind的分類，港股內(nèi)房企是指注冊地在內(nèi)地而在上市的房地產(chǎn)公司，或者房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要開展地區(qū)為內(nèi)地的公司。在計算過程中，以港元披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為人民幣。

結(jié)果顯示，港股百強(qiáng)內(nèi)房企2019年歸母凈利潤整體增長7.43%至4429.58億元，歸母凈利率為11.39%。其中，恒隆集團(tuán)(0010.HK)、SOHO(0410.HK)、恒隆地產(chǎn)(0101.HK)、天安(0028.HK)、合生創(chuàng)展集團(tuán)(0754.HK)2019年歸母凈利率超過50%，而上海證大(0755.HK)、豐盛控股(0607.HK)、恒盛地產(chǎn)(0845.HK)等8家公司受虧損影響，歸母凈利率為負(fù)。

與2018年相比，大悅城(000031,股吧)地產(chǎn)(0207.HK)、粵海置地(0124.HK)、華僑城(亞洲)(3366.HK)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)(3377.HK)等64家公司的歸母凈利率出現(xiàn)下滑。

8家公司呈虧損狀態(tài)

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)計算，港股百強(qiáng)內(nèi)房企2019年營業(yè)收入均在12億元以上，合計3.89萬億元，同比增長21.46%;歸母凈利潤合計4429.58億元，同比增長7.43%。

其中，有10家公司的歸母凈利潤在百億元以上。歸母凈利潤最高的是海外發(fā)展(0688.HK)，達(dá)到416.18億元。其次是碧桂園(2007.HK)，以395.50億元排名第二。緊隨其后的是萬科企業(yè)(2202.HK)，2019年實現(xiàn)歸母凈利潤388.72億元。華潤置地(1109.HK)、長實集團(tuán)(1113.HK)和融創(chuàng)(1918.HK)的歸母凈利潤也均在250億元以上，超過百億元的還有龍湖集團(tuán)(0960.HK)、恒大(3333.HK)、龍光地產(chǎn)(3380.HK)以及世茂房地產(chǎn)(0813.HK)。

有11家公司的歸母凈利潤在50億—100億元之間，包括合景泰富集團(tuán)(1813.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、新城發(fā)展(1030.HK)、雅居樂集團(tuán)(3383.HK)等。

同時，有8家公司2019年歸母凈利潤呈虧損狀態(tài)，包括豐盛控股、北大資源(0618.HK)、恒盛地產(chǎn)、上海證大、南海控股(0680.HK)、毅德國際(1396.HK)、首創(chuàng)鉅大(1329.HK)、天山發(fā)展控股(2118.HK)。其中，豐盛控股、北大資源的虧損額在20億元以上。

相較于2018年，陽光100(2608.HK)、佳兆業(yè)美好(2168.HK)等公司的歸母凈利潤出現(xiàn)大幅度增長。但同時也有29家公司的歸母凈利潤出現(xiàn)縮水，包括恒盛地產(chǎn)、華僑城(亞洲)、SOHO、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、辰興發(fā)展(2286.HK)等。

歸母凈利率首尾相差150個百分點

歸母凈利潤絕對值的大小除了與公司盈利能力相關(guān)外，還取決于公司規(guī)模的大小，因此規(guī)模相差較大的公司之間難以進(jìn)行比較。而每單位營收產(chǎn)生歸母凈利潤額度的指標(biāo)—歸母凈利率，更能反映公司間的盈利水平。

2019年，港股百強(qiáng)內(nèi)房企歸母凈利率為11.39%，與2018年的12.88%相比下降了1.49個百分點。有5家公司的歸母凈利率超過50%。位居榜首的是恒隆集團(tuán)，該公司2019年收入為83.24億元，公司股東應(yīng)占年度溢利為60.09億元，歸母凈利率高達(dá)72.19%。其附屬公司恒隆地產(chǎn)的歸母凈利率亦高達(dá)69.65%，排名第三。

而排在第二位的是SOHO，2019年歸母凈利潤13.31億元，對應(yīng)18.47億元的營業(yè)收入，歸母凈利率為72.07%。天安、合生創(chuàng)展集團(tuán)分列第四、第五位，2019年歸母凈利率分別為60.58%、51.00%。

排名前十的公司還包括合景泰富集團(tuán)、地利(1387.HK)、嘉里建設(shè)(0683.HK)、長實集團(tuán)和金地商置(0535.HK)。

在榜單的另一端，8家虧損公司的歸母凈利率為負(fù)。表現(xiàn)最差的是上海證大，Wind數(shù)據(jù)顯示，該公司2019年12.08億元的營收對應(yīng)-9.48億元的歸母凈利潤，歸母凈利率為-78.45%，相當(dāng)于每元營收產(chǎn)生0.78元的虧損。與排在首位的恒隆集團(tuán)相比，二者的歸母凈利率相差150.64個百分點。

其次是豐盛控股，2019年歸母凈利率為-25.75%。該公司的毛利主要來自物業(yè)板塊及新能源板塊，其中物業(yè)板塊毛利率由2018年的56%降至2019年的51%，而新能源板塊毛利率則由17%提高至19%。

毅德國際、恒盛地產(chǎn)、首創(chuàng)鉅大、北大資源的歸母凈利率在-20%至-10%之間。其中，毅德國際2019年的營業(yè)收入由2018年的28.42億元降至15.83億元，歸母凈利潤則由2018年盈利1.07億元降至2019年虧損2.71億元，最終歸母凈利率為-17.13%。而北大資源盡管實現(xiàn)了241.32億元的營業(yè)收入，在港股內(nèi)房企中排名第33，但同時歸母凈利潤虧損額達(dá)到24.22億元，歸母凈利率為-10.04%。

64家公司歸母凈利率下滑

與2018年相比，港股百強(qiáng)內(nèi)房企的歸母凈利率走勢出現(xiàn)分化。

有64家公司2019年歸母凈利率呈下滑態(tài)勢。最為嚴(yán)重的是上海證大，其2018年歸母凈利率為-12.63%，2019年在營收大幅縮水八成的情況下虧損額卻進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致歸母凈利率下滑65.83個百分點。

其次是九龍建業(yè)(0034.HK)。其2018年歸母凈利率高達(dá)77.16%，2019年營收大增超過3倍，而歸母凈利率增幅卻不到15%，歸母凈利率下降56.09個百分點至21.08%。

粵海置地情況與之相似，2018年歸母凈利率達(dá)71.78%，2019年營收大幅增長5倍，而歸母凈利潤增幅不到六成，歸母凈利率下滑53.21個百分點至18.57%。

除了上述3家公司外，長實集團(tuán)、海港企業(yè)(0051.HK)、SOHO、華僑城(亞洲)的歸母凈利率也均下降30個百分點以上。

有36家公司的歸母凈利率有所提升，包括陽光100、眾安集團(tuán)(0672.HK)、佳兆業(yè)集團(tuán)(1638.HK)、融創(chuàng)、金茂(0817.HK)等。