有時候豪宅的出現 并不意味著房價會暴漲

自2016年，開始大力推進裝配式建開始，全裝修房的政策逐漸在各城市落地。

有些城市甚至要求至2020年全市的全裝修成品住宅要達到一定比例以上，鼓勵不斷提高全裝修住房的供應量，精裝房慢慢占領整個市場。

那時候很多人發(fā)現，買房都買不到毛坯房了，市面上幾乎所有樓盤都在賣精裝。

又到了近一年，當初做精裝的開發(fā)商，又走回了老路子。

同一樓盤，一期賣毛坯，二期賣精裝，三期又賣回毛坯......

這樣輾轉反復的背后，讓我們看到很多樓盤其實是為了漲價而做精裝，裝修大多以次充好。

當限價放開之后，看到不做精裝，房價也能漲的勢頭，于是又做回毛坯。

大浪過后，最終才看到誰在裸泳啊。

01

“這幾年交付的房子，是質量最差的一批”，這樣的論斷不絕于耳。

如果可以，不要買2017-2018年的房子，特別是限價的精裝房，很多人這樣建議。

從近兩年精裝房不斷發(fā)生的維權事件看來，這樣的判斷，的確有著先見之明。

但對于前兩年的那些剛需來說，他們似乎迎來了一個最壞的時代。

一個，房價一天一個價，不斷上漲，剛需似乎慢一拍，就要擠不上購房那趟車。

二個，剛需想買房，一邊發(fā)現市面上都是精裝房，一邊新聞里不斷有業(yè)主在為精裝質量維權，內心很糾結。

推行全裝修的出發(fā)點，本意是好的。

多數人也知道它的意義在哪里，比如環(huán)保，節(jié)能，減少噪音，提高生產效率等等。

購房者本來也想著如果房價合理，響應號召買精裝房，自己也省了裝修成本，豈不是件兩全其美的好事。

可沒多久，自全國一線到二線蔓延開來的嚴格限價政策，無利潤可賺的開發(fā)商開始在裝修上動手腳，降成本。

導致很多購房者在最近幾年買到的精裝房，最后交付質量都不盡如人意。

甚至精裝體系很完善的品牌房企，也會出現精裝變”驚”裝,交付時的紙板門，外立面鼓包，手撕地板，地板漏水，墻壁裂縫等一系列質量問題。

銷售時，那些口口聲聲“XXXX元/平”的交付標準，是為了做精裝而做精裝，最終成為了變相漲價的手段。

除了裝修上的敷衍，產品的其它方面也會出現蝴蝶效應，比如園林，比如戶型，物業(yè)等等。

02

在有些城市里，精裝房像是bug一樣的存在。

如果可以，即便是買同價位的毛坯房，也不要動那些降配的精裝房。

比如，三四線城市的房價，確實支撐不起一個開發(fā)商做很好精裝修房。

因為房價基數低，抬不起價格，同時也抬不起精裝的高標準。

均價1萬5的城市房價，3000-5000元/㎡算是很高的裝修標準，其實很少開發(fā)商能夠做到。因為，一旦開發(fā)商這么做，可能就會無利潤。

房價1萬5，如果真正做3000元/㎡的精裝，加上4000-5000元/㎡的土地成本，建安成本，營銷成本，其它成本，其實是完全是超出預算的。

但是房價基數高的城市，比如上海，可以讓裝修標準做到最高8000-10000元/㎡，可以觸及到的產品力一定要比三四線城市更高，因為空間更大。

同時，開發(fā)商在三四線的裝修標準的定價有自己的邏輯，不同的產品線對應著不同的裝修標準，這也意味著不同的成本。

比如，萬科不會把翡翠系，放在一個房價不到2萬的城市里，因為支撐不起這條產品線的定價和標準。這樣的產品放在三四線城市里，也違背了市場邏輯。

所以我們看到，大部分三四線城市，毛坯房還是市場主流。

那些在三四線，看起來性價比很高的精裝房，背后多是個深坑。

03

那些土拍過熱，不斷刷新樓面地價，地王頻出的城市，對于這樣不理性的市場里的精裝房，保持警惕。

前兩年，有些城市采用了“雙限一競”的土拍方式，在開發(fā)商競得土地前就約定入市價格，地塊價格指標除土地出讓起價、封頂價，還包括未來新房毛坯銷售均價、毛坯最高單價及最高精裝標準。

原本想要用這樣的方法，給土地降降溫，讓土地市場回歸理性。

但誰知，在這樣嚴格的限制下，還有一種抬高土地價格的方式，競產權移交房，公租房等等，這部分的成本也是要嫁接到拿地成本上的。

但明知拿地就是虧，舉牌的熱情還是不減，還硬生生是拍出了一個個地王項目。

開發(fā)商明明知道，即便這塊地沒有了利潤空間，但為了進這座城市，虧本也要拿，站崗也要拍。

當土地市場開始不理性時，購房者的心態(tài)也會跟著被影響，被炒熱的土地，讓很多人恐慌買房，不買明天房價就會暴漲，一定要立馬買房。

如果整個環(huán)境存在一股浮躁之風，在這種浮躁逐利的市場下，又能有多少房企能夠沉下心來做好產品呢?

拿地一時爽，解套很漫長。

恐怕，為了不背負更大的負債，快速賣房，快速回款還是王道。

04

很多因精裝質量維權頻發(fā)的城市，曾有過極度嚴格的限價政策。

怎樣算極度嚴格?我們來看一個例子。

這塊土地，樓面地價6955元/㎡，限毛坯房價8837元/㎡，利潤空間被嚴格壓縮。

明眼人都能看得出來這塊地，開發(fā)商拿下，無論做什么項目，一定是虧本的。

那它怎么盈利?翻了一下評論，深諳其道的購房者還戲謔地幫開發(fā)商想起了辦法來：

除了指標費，茶水費，很多人都提到一點：加最高標的裝修，用最低的成本。

加上3000元/㎡的精裝最高標準，房價能到11837元/㎡，再加上2000元/㎡的茶水費，綁定一個15萬的車位，這個項目差不多可以回本了。

那么，加了3000元/㎡的最高精裝標準，購房者就能得到一個最高標的精裝房了嗎?

實際上，那些號稱最高的精裝標準，最終交付給到的實際成本能有一半就不錯了。

裝修采用的品牌，說是采用了同等品牌檔次，但并不一定是同檔的價格，很多東西都會以次充好。

限價之下，難見精裝良品。

卡在限價政策和土地成本之間的開發(fā)商，裝修減配，似乎成了理所當然的事。

試想這些城市，如果限價政策不放松，不讓市場去主導價格，恐怕只會產生更多品質不佳的精裝房，最后讓購房者買單。

05

好在，終于有城市開始對不合理的精裝交付，分級政策動手了。

寧波，住建局發(fā)布新規(guī)，今后對全裝修交付的住宅樓盤，驗收時有1/3及以上的購房人對驗收結論不認可，樓盤就不能通過驗收。

于2019年7月1日起試行，明確了全裝修住宅的質量應如何檢驗、怎樣才算質量合格等細節(jié)問題。

去年9月，寧波還出臺了新規(guī)，明確要求付樣板房必須設置在可售住宅房源實體內，并要求交付的新房與樣板房必須一樣，還對交付樣板房的保留時間作出嚴格規(guī)定。

這樣，影響要求項目必須做出一個實體樣板間在所售的樓棟內，還要保證交付樣板房和新房必須一樣，防止精裝房交付，出現“貨不對板”的問題。

還有南寧，這個曾經精裝房市場魚龍混雜的城市，購房者也等來了官方對精裝亂象下的“緊箍咒”。

除了限價的放松，毛坯價格的提高，官方還發(fā)布了精裝最高標準3000元/㎡的廢止令(意見函)，意味著執(zhí)行了兩年多的《南寧市商品住房全裝修分級指南》有可能要廢止。

同時要求精裝納入驗收范圍，二個保留樣板間，并要求樣板間和交付標準一致。

看得出，前兩年精裝很亂的市場在逐漸的規(guī)范化，希望這樣的救市不僅僅停留在文件里，未來能夠在市場上真正發(fā)揮作用。

也期待看到，越來越多的城市，對于樣板間，精裝交付，出臺更嚴格的監(jiān)管政策，讓整個大環(huán)境更加良性。

06

前幾年交付的精裝房的業(yè)主，在為自己的不理性而懊悔，用維權來訴說自己的不滿。

隨著限價的不斷放松，房價可以由市場決定，改善置換客戶的轉換，我相信，未來那個“驚裝房”的時代總會慢慢過去。

全裝修是未來不斷發(fā)展的趨勢，就像新能源車不斷在替代柴油車一樣，大時代的浪潮是不可阻擋的。

但，還是要警惕那些，土拍市場過熱，地王頻出，限價嚴苛的城市里產生的精裝房。

也不要選擇，那些臨時毛改精，為了漲價，但從來沒有做過裝修房的小開發(fā)商。

更不要，看到了周邊一二手房的倒掛，為了投機而去買精裝房，我們譴責無良的開發(fā)商，自己卻成為助長精裝亂象的推手。

有時候，豪宅的出現，并不意味著房價會暴漲，而房價被抑制，也不全然帶來的都是好事。

一個成熟的市場，應該讓不同層次的客戶，都能買到適合他們的產品，將價格拉開，讓市場化歸位。