凱西法雷爾表示 Truist將成為一股借貸力量

BB&；T和SunTrust Banks的合并于2019年底正式完成，交易金額估計(jì)為660億美元。這家新金融機(jī)構(gòu)擁有超過(guò)4600億美元的資產(chǎn)。在接下來(lái)的采訪中，Truist（以前與SunTrust一起）商業(yè)房地產(chǎn)主管凱西·法雷爾（Kathy Farrell）討論了該公司的雄心，并預(yù)測(cè)了2020年采購(gòu)新機(jī)會(huì)的前景。

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特魯里斯特未來(lái)一年的商業(yè)目標(biāo)是什么？

法雷爾：對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這將是前所未有的一年。作為該國(guó)第六大，我們對(duì)Truist能夠?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商做些什么感到非常興奮。我們的目標(biāo)是成為資本和解決方案的首要提供者，我們的目標(biāo)是通過(guò)我們的本地關(guān)系、深厚的行業(yè)專業(yè)知識(shí)和廣泛的市場(chǎng)知識(shí)相結(jié)合來(lái)做到這一點(diǎn)。

告訴我們你最近策劃的一筆成功的融資交易。

法雷爾：東南部的就業(yè)增長(zhǎng)繼續(xù)擴(kuò)大，反映了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、巨大的天氣和良好的大學(xué)網(wǎng)絡(luò)，以及推動(dòng)向該地區(qū)移民的其他屬性。鑒于這一活動(dòng)，我們與我們的客戶密切合作，建設(shè)新的先進(jìn)和舒適豐富的總部-區(qū)域和/或。

一個(gè)例子是亞特蘭大市中心的Anthe m技術(shù)中心，在那里，我們擔(dān)任了波特曼控股公司的兩筆單獨(dú)建筑貸款的牽頭安排者，以開(kāi)發(fā)近60萬(wàn)平方英尺。這兩座大樓都由健康保險(xiǎn)巨頭Anthe m錨定，第一座大樓計(jì)劃于2020年上半年交付，第二座塔預(yù)計(jì)將于2021年開(kāi)放。

這些建筑共用一個(gè)城市街區(qū)，提供綜合大堂空間、街道一級(jí)樓層激活、八層露臺(tái)空間、可步行過(guò)境和現(xiàn)場(chǎng)自行車(chē)設(shè)施。該地點(diǎn)靠近波特曼最近開(kāi)放的科達(dá)科技廣場(chǎng)，并匯集了一個(gè)創(chuàng)新和充滿活力的城市核心混合使用綜合體。佐治亞理工學(xué)院是科達(dá)科技廣場(chǎng)的主要租戶，還有一個(gè)技術(shù)驅(qū)動(dòng)的租戶名冊(cè)。

你從2019年資本市場(chǎng)景觀中得到了什么關(guān)鍵啟示？

法雷爾：這里的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。債務(wù)基金貸款人的激增、CMBS活動(dòng)的復(fù)蘇和強(qiáng)大的LifeCoand胃口創(chuàng)造了一個(gè)推動(dòng)貸款結(jié)構(gòu)的環(huán)境，同時(shí)降低了定價(jià)。隨著投資者尋找回報(bào)障礙，全面的房地產(chǎn)估值推動(dòng)了更多結(jié)構(gòu)化融資工具的需求。高級(jí)/次級(jí)貸款結(jié)構(gòu)在上一輪繁榮時(shí)期很受歡迎，現(xiàn)在又一次獲得了市場(chǎng)的接受。所有這些競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)，加上對(duì)后期周期的關(guān)注，都在降低一些資本提供者，即的生產(chǎn)水平。關(guān)鍵的一點(diǎn)是，成為資本用戶是一個(gè)不錯(cuò)的一年。

在如此長(zhǎng)的增長(zhǎng)周期中，什么才算是投資避風(fēng)港呢？

法雷爾：雖然我不是安全避難所投資的專家，但我們一直把住房，特別是多家庭看作是一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)來(lái)源，天氣周期很好。目前一個(gè)重要的重點(diǎn)領(lǐng)域是負(fù)擔(dān)得起的住房，不僅需要深度負(fù)擔(dān)得起，而且還需要所謂的勞動(dòng)力住房。在我們大多數(shù)大城市和高增長(zhǎng)城市中，一個(gè)四口之家在面積中位數(shù)收入或以下的家庭正在支付不成比例的月收入租金。溫和化、大量新的豪華多家庭和增加的住房成本，都導(dǎo)致了負(fù)擔(dān)得起的住房選擇的稀缺。

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低抵押貸款利率、高房?jī)r(jià)和建筑成本如何影響Truist2020年的計(jì)劃？

法雷爾：對(duì)我們來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是要保持我們的紀(jì)律性，保證新的機(jī)會(huì)。新建筑尤其如此，因?yàn)橥恋貎r(jià)格和勞動(dòng)力成本都大幅增長(zhǎng)，以超過(guò)許多市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率的速度推高預(yù)算。此外，由于上限利率處于歷史最低水平，房地產(chǎn)價(jià)值仍然非常強(qiáng)勁，也許可以按全部?jī)r(jià)值定價(jià)。目前，舒適水平與借款人總?cè)谫Y需求之間的資本堆棧存在差距。梅茲貸款人和A/B結(jié)構(gòu)正在逐步填補(bǔ)這一空白。

除了預(yù)期的經(jīng)濟(jì)放緩?fù)?，未?lái)12個(gè)月的風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略還應(yīng)該關(guān)注什么？

法雷爾：房產(chǎn)的使用方式以及對(duì)設(shè)計(jì)的影響現(xiàn)在是我們關(guān)注的焦點(diǎn)。以辦公物業(yè)為例..過(guò)去，房東與一家公司簽訂了一份為期10年的租約，提供商定的面積和收取的租金。今天的辦公室租戶對(duì)房東的要求更多。大堂空間設(shè)計(jì)、舒適套件、靈活工作空間、零售租戶組合和接近交通都在租戶的決策過(guò)程中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

聰明的業(yè)主們正在弄清楚這一點(diǎn)，并適應(yīng)為租戶提供定制的、面向服務(wù)的解決方案。這種趨勢(shì)正在發(fā)生在所有的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型，坦率地說(shuō)，需要在任何財(cái)產(chǎn)融資討論的前沿和中心。