辦公室投資前景樂(lè)觀

根據(jù)Real Capital Markets的一份新的年中辦公室投資者情緒報(bào)告，隨著我們?cè)?019年接近中點(diǎn)，寫字樓業(yè)主、投資者和經(jīng)紀(jì)商表示，他們預(yù)計(jì)投資活動(dòng)將會(huì)升溫，并在今年剩余時(shí)間和2020年保持一致。

盡管考慮到經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)度，投資者仍表達(dá)了一些謹(jǐn)慎，但他們認(rèn)為，許多市場(chǎng)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、就業(yè)增長(zhǎng)和人口擴(kuò)張是他們樂(lè)觀的信號(hào)。他們還指出，估計(jì)還有價(jià)值2,000億美元的干電將被用于商業(yè)地產(chǎn)，這為達(dá)成交易留下了大量空間。近40%的受訪者表示，他們預(yù)計(jì)未來(lái)6至12個(gè)月投資活動(dòng)將保持穩(wěn)定。20%的受訪者表示，他們預(yù)計(jì)活動(dòng)水平將在名義上上升，10%的受訪者表示活動(dòng)水平將上升。另有19%的受訪者表示，他們預(yù)計(jì)投資活動(dòng)只會(huì)出現(xiàn)名義上的下降，12%的受訪者表示活動(dòng)水平將會(huì)下降。

超過(guò)一半的受訪者(53%)表示，他們預(yù)計(jì)未來(lái)6至12個(gè)月寫字樓投資的定價(jià)水平將保持一致。只有3%的人預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)上漲，13%的人只預(yù)計(jì)名義價(jià)格會(huì)上漲。28%的受訪者預(yù)計(jì)名義價(jià)格將下降，3%的受訪者預(yù)計(jì)價(jià)格水平將下降。

該報(bào)告對(duì)與大多數(shù)投資者(87%)合作投資的增長(zhǎng)提出了一個(gè)可能的危險(xiǎn)信號(hào)，稱合作投資對(duì)投資價(jià)值來(lái)說(shuō)是一種中度至高風(fēng)險(xiǎn)，其中37%的人指出市場(chǎng)可能會(huì)飽和。該報(bào)告稱，辦公室投資者正在更密切地關(guān)注共用辦公空間的投資價(jià)值，因?yàn)樗难杆贁U(kuò)張和潛在的市場(chǎng)低迷風(fēng)險(xiǎn)。

盡管業(yè)主和投資者擔(dān)心未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，但他們?nèi)匀豢吹搅撕献鳌獡?jù)一些估計(jì)，2018年辦公室吸納的近一半來(lái)自合作——為辦公物業(yè)提供了機(jī)會(huì)。一些人指出，一個(gè)好的合作伙伴可以為辦公樓帶來(lái)穩(wěn)定性和現(xiàn)金流。

“行業(yè)專家告訴我們，在許多不同的層面上，協(xié)同辦公運(yùn)動(dòng)對(duì)辦公市場(chǎng)非常有利。RCM首席運(yùn)營(yíng)官Tina Lichens對(duì)商業(yè)地產(chǎn)主管表示:“由于租賃和吸收在該行業(yè)一直表現(xiàn)強(qiáng)勁，該行業(yè)的價(jià)值一直在增長(zhǎng)?！薄叭欢?，業(yè)主和投資者都很清楚，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，過(guò)多的好事可能并不總是好事，所以他們希望在自己的建筑中找到完美的平衡。”

投資者指出了協(xié)同工作對(duì)市場(chǎng)影響最大的三種方式:

L&B Realty Advisors LLP負(fù)責(zé)收購(gòu)的副總裁保羅?諾蘭德(Paul Noland)注意到了這種顛覆性的觀點(diǎn)，他說(shuō)，合作辦公對(duì)傳統(tǒng)的辦公空間租賃方式產(chǎn)生了巨大的影響。

資本市場(chǎng)聯(lián)席主管凱文·香農(nóng)(Kevin Shannon)、紐馬克·萊坊(Newmark Knight Frank)和西部運(yùn)輸公司(Transwestern)執(zhí)行執(zhí)行合伙人史蒂夫·潘珀(Steve Pumper)都建議，在一棟大樓里，共同辦公的空間應(yīng)控制在20%或以下，10%至15%是最理想的。

普遍的共識(shí)是，合作供應(yīng)商可以與其他租戶共存，尤其是在面積超過(guò)100萬(wàn)平方英尺的建筑中。他們指出，在那些大型建筑中，業(yè)主要么接受合作，要么自己提供合作。

參與調(diào)查的人表示，最大的機(jī)會(huì)是增值的郊區(qū)寫字樓(39%)和位置優(yōu)越的新興市場(chǎng)資產(chǎn)(37.1%)。該報(bào)告指出，由于投資者更關(guān)注增長(zhǎng)、價(jià)值和收益率，周期較晚，包括地標(biāo)性地產(chǎn)在內(nèi)的穩(wěn)定且位置良好的建筑被認(rèn)為不太可取。他們正在尋找具有良好基礎(chǔ)的市場(chǎng)，包括人口、就業(yè)增長(zhǎng)和訓(xùn)練有素的勞動(dòng)力，以尋找機(jī)會(huì)。香農(nóng)說(shuō)，一個(gè)偉大的城市位置或郊區(qū)建筑，是交通導(dǎo)向的發(fā)展的一部分，將比一個(gè)a類建筑在一個(gè)平庸的位置更好。

超過(guò)一半的調(diào)查參與者提到的最大的兩個(gè)挑戰(zhàn)是租戶改善津貼的成本(64%)和租戶占用更少的空間(54%)。投資者注意到，整體而言，租戶改善成本的增長(zhǎng)速度要比租金快得多。這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是個(gè)問(wèn)題，尤其是在租金較低的市場(chǎng)。無(wú)論地理位置如何，租戶改善成本(包括材料和勞動(dòng)力)始終較高。以前每平方英尺60美元到80美元不等的裝修費(fèi)用現(xiàn)在大約是每平方英尺110美元或更高。