投資直覺與ElmTree基金創(chuàng)始人的談話

吉姆?科曼(Jim Koman)在2011年創(chuàng)立了ElmTree基金，當時市場剛剛開始消除經(jīng)濟崩潰的影響。自那以來，該公司已完成了價值60億美元的辦公、工業(yè)和醫(yī)療物業(yè)凈租賃、售后回租或代建制等交易。今年7月，ElmTree宣布收購6項資產(chǎn)，總價值3億美元，其中包括西南地區(qū)一處120萬平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)，以及阿拉巴馬州Valley一處37.5萬平方英尺的工業(yè)開發(fā)項目。這家公司名為WestRock Co.，是一家紙張和包裝公司。

不斷加強的經(jīng)濟和稅收改革鼓勵了凈租賃投資，眾所周知，這一領域不受市場變化的影響。ElmTree還利用外國投資者對房地產(chǎn)的興趣，在與人壽(China Life)達成9.5億美元的交易后成為新聞頭條?？坡懻摿斯镜膽?zhàn)略，并指出了幾個值得研究的熱門市場。

經(jīng)濟、稅收和信貸監(jiān)管的變化如何影響凈租賃行業(yè)?

稅收改革和基礎設施支出的增長預計將主要惠及工業(yè)部門。預計各公司將利用節(jié)省的費用來資助資本支出和新的發(fā)展，這將導致對凈租賃工業(yè)倉庫和制造設施的需求增加。話雖如此，積極的經(jīng)濟趨勢也有利于辦公行業(yè)，因為經(jīng)濟增長通常會導致辦公空間需求增加，因為公司會增加員工。

你能告訴我們在凈租賃投資環(huán)境下，外資與內(nèi)資的平衡情況嗎?在貿(mào)易政策修訂后，這一比例是否發(fā)生了變化?

外國資本在凈租賃部門非?；钴S，因為它被凈租賃資產(chǎn)經(jīng)常提供的穩(wěn)定收益所吸引。根據(jù)Real capital Analytics的數(shù)據(jù)，就凈租賃行業(yè)的外資與內(nèi)資之間的平衡而言，2017年約有16%的凈租賃工業(yè)和寫字樓交易是由外國投資者完成的。2017年5月，我們與人壽合作，對我們現(xiàn)有的凈租賃投資組合進行了9.5億美元的資本重組。這筆交易讓人壽迅速擴大了在市場的規(guī)模，并實現(xiàn)了多樣化。

在貿(mào)易政策方面，我們看到外國資本投資活動略有下降，特別是在。2017年16%的凈租賃交易是由外資完成的，相比2015年外資活動的峰值略有下降。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)，2015年期間，21%的凈租賃交易是由外資完成的。盡管如此，與歷史水平相比，外資在凈租賃領域仍是一個活躍得多的參與者。例如，2013年，外國投資者僅完成了4.8%的凈租賃交易。

你對未來凈租賃行業(yè)的預測是什么?

目前的市場基本面是積極的，經(jīng)濟增長強勁，國內(nèi)投資者的認可度提高，外國資本不斷涌入。由于投資者對凈租賃資產(chǎn)的持續(xù)需求，這些強勁的基本面因素導致了價格的穩(wěn)定，預計這種需求將持續(xù)到2018年。利率正在上升，這可能導致上限利率小幅上升，但整體而言，由于對凈租賃資產(chǎn)的強勁需求，我們預計上限利率將保持相對穩(wěn)定。

關于今天的工業(yè)市場，你能告訴我們些什么?

由于電子商務銷售的增長，工業(yè)部門表現(xiàn)非常好。能夠滿足現(xiàn)代電子商務租戶需求的大型工業(yè)倉庫的供應跟不上租戶需求的增長。這推動了工業(yè)地產(chǎn)強勁的年度租金增長，并因此為投資者帶來了極具吸引力的回報。

工業(yè)部門還有進一步增長的空間嗎?

鑒于供應尚未趕上需求增長，而強勁、正面的凈吸收數(shù)據(jù)以及電子商務革命仍相對處于起步階段，我們認為，在可預見的未來，工業(yè)部門應會繼續(xù)表現(xiàn)良好。例如，僅亞馬遜在2017年就吸收了約3400萬平方英尺的工業(yè)空間，預計2018年也會有類似的吸收。

如今，二級市場正受到房地產(chǎn)投資者的大量關注。列舉一些CRE投資的熱門市場。

由于公司越來越注重運營效率和吸引最優(yōu)秀的千禧一代人才，公司越來越重視確定其辦公總部、區(qū)域辦公設施、工業(yè)分銷和制造設施的正確位置。公司在做房地產(chǎn)選址決策時，會分析幾個因素，包括熟練勞動力的獲取、整體勞動力成本、公司靠近地區(qū)市場、高速公路的可達性和企業(yè)稅收優(yōu)惠。

北卡羅來納州首府羅利(Raleigh)在很多指標上都表現(xiàn)出色。這座城市擁有優(yōu)秀的勞動力，靠近一流大學，有優(yōu)惠的政府激勵措施，通過有效的交通基礎設施可以進入其他大型市場。我們在德州也看到了很多積極的趨勢。奧斯汀的人口增長尤其驚人，該地區(qū)的熟練勞動力和德州政府的優(yōu)惠政策都吸引著企業(yè)。

最后，弗吉尼亞州里士滿是另一個顯示出積極趨勢的市場。里士滿位于東海岸經(jīng)濟走廊的中心位置，有利于其不斷增長的工業(yè)市場。超過100家汽車貨運公司和經(jīng)紀人在該地區(qū)，包括專業(yè)的重型運輸，多維負荷，液體或干散貨。此外，里士滿是獨特的，因為它是由兩個主要的州際鐵路，三個機場和里士滿港口弗吉尼亞州。

ElmTree基金的近期和長期目標是什么?

我們的計劃是繼續(xù)利用我們的機構知識和關系，在全國范圍內(nèi)獲得有吸引力的凈租賃投資機會。我們最近收購了6項資產(chǎn)，總計3億美元。這些交易恰恰代表了我們希望從市場上獲得的交易類型。我們相信，我們已證實的方法和能力，以執(zhí)行凈租賃交易與高信用品質(zhì)的租戶，為我們提供了一個可持續(xù)的競爭優(yōu)勢。