房地產(chǎn)行業(yè)是否已為脫離LIBOR做好了準備

在過去的幾十年里，倫敦間拆放款利率(LIBOR)作為基準利率的使用已經(jīng)變得無處不在。然而，如果沒有一個統(tǒng)一的普遍利率來替代LIBOR, LIBOR將在2021年后不復存在。潛在的混亂令金融市場擔憂，其影響將是巨大的。你的公司為這種轉(zhuǎn)變做好準備了嗎?不作為不是一種選擇。

LIBOR為何消失?

在2008年金融危機之后，LIBOR被操縱，以使它們看起來更健康，這一點變得很明顯。作為回應，2014年，美聯(lián)儲(Federal Reserve)召集了替代參考利率委員會(Alternative Reference Rates Committee，簡稱ARRC)，計劃從倫敦間同業(yè)拆借利率(LIBOR)轉(zhuǎn)型。經(jīng)過圓桌會議和一個由市場各部門的最終用戶組成的顧問小組的會議，證券研究委員會推薦了一種新的利率——擔保隔夜融資利率(SOFR)，以取代紐約聯(lián)邦儲備(NY Fed)與財政部金融研究辦公室(Office of Financial Research)合作提議的倫敦間同業(yè)拆借利率(LIBOR)。《SOFR》自2018年4月以來一直由紐約聯(lián)邦儲備(NY Fed)發(fā)布，基于以國債為抵押的回購交易的隔夜借款成本。英國、和其他也成立了類似的工作組，并正在按照自己的參考匯率工作。

LIBOR由英國金融市場行為監(jiān)管局(FCA)監(jiān)管。2017年，F(xiàn)CA收到承諾，將在2021年12月之前繼續(xù)提交LIBOR報價，但不能保證在2021年后仍會公布LIBOR。2018年，F(xiàn)CA首席執(zhí)行官重申，金融市場應該把停止LIBOR作為一個必然發(fā)生的事件來對待。由于LIBOR可能在2021年后不復存在，市場面臨的挑戰(zhàn)不再是通過編制SOFR等替代利率的新合約，逐步擺脫LIBOR，而是為LIBOR不再是參考利率做好準備。據(jù)估計，目前有200萬億美元的金融產(chǎn)品與LIBOR掛鉤。受影響的金融工具包括浮動利率票據(jù)和抵押貸款、汽車貸款、證券化、消費者貸款、衍生品等。許多合約還沒有被起草來處理懸而未決的倫敦間同業(yè)拆借利率(LIBOR)消失的問題，包括那些退至最優(yōu)惠利率的合約，該利率比倫敦間同業(yè)拆借利率高出約3%。

2020年2月，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)宣布，它們將在2020年底前停止接受libor指數(shù)化可調(diào)利率抵押貸款，并開始接受SOFR。國際掉期和衍生品協(xié)會(ISDA)正在制定協(xié)議，將通過修訂合同納入新的利率和備用條款，但其他金融機構(gòu)目前沒有明確的前進方向。某些中型反對使用SOFR，并將Ameribor(間拆借利率)作為替代選擇。證券交易委員會(Securities and Exchange Commission，簡稱sec)已將利率改革確定為一個關(guān)鍵風險，它和財政部(Treasury)和國稅局(Internal Revenue Service)一樣，都高度關(guān)注這個話題。出于財務報告的目的，對于在2022年12月31日前修改的貸款，從倫敦間拆放款利率(LIBOR)改為另一種基準利率，可能不會導致貸款或相關(guān)衍生品的會計處理發(fā)生變化。

如何準備

以債務方式購買房產(chǎn)的房地產(chǎn)公司必須停止使用倫敦間拆放款利率(LIBOR)獲取新貸款，并開始使用SOFR或另一種穩(wěn)健的替代方法，或者確保一旦LIBOR不復存在，針對LIBOR向另一種基準利率轉(zhuǎn)變的新協(xié)議。

隨著倫敦間拆放款利率的逐步取消影響到現(xiàn)有貸款的經(jīng)濟實質(zhì)，借款人至少應該審查現(xiàn)有貸款，評估其影響，并開始與貸款人進行討論。

考慮與合作，告知你的組織LIBOR的轉(zhuǎn)變，評估會計和稅收影響，并與律師協(xié)商，起草調(diào)整利率的措辭，使實際利率與最初的協(xié)議保持一致。