如果美聯(lián)儲(chǔ)降低利率這就是購(gòu)房者和賣(mài)方的期望

股市疲軟和貿(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)隱憂(yōu)導(dǎo)致許多人預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)今年將降低利率。如果降息到來(lái)，并轉(zhuǎn)化為抵押貸款利率的下降，購(gòu)房將在某種程度上變得更加負(fù)擔(dān)得起，這可能會(huì)吸引更多的買(mǎi)家進(jìn)入市場(chǎng)，加劇對(duì)待售房屋的競(jìng)爭(zhēng)，并推高價(jià)格和銷(xiāo)量。

在過(guò)去的幾十年中，每當(dāng)?shù)盅嘿J款利率處于持續(xù)下降的時(shí)期時(shí)，在購(gòu)房者需求增加的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常會(huì)對(duì)價(jià)格增長(zhǎng)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)做出反應(yīng)。

考慮一下2000年到2003年之間的抵押貸款利率從8%下降到5%的時(shí)期。在那段時(shí)間里，年度房屋價(jià)格漲幅從2%上升到10%以上，房屋銷(xiāo)售的同比變化從0%上升到10%以上。

自2018年末以來(lái)，抵押貸款利率下降了四分之三，從11月的4.87%降至4月的平均4.14%。在同一時(shí)期，房屋銷(xiāo)售已從去年同期的10%下降到4月份的3.2%下降，房屋價(jià)格穩(wěn)定在3-4%的年增長(zhǎng)率。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather表示：“我預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在今年夏天降息，以在貿(mào)易緊張局勢(shì)下提振經(jīng)濟(jì)。”。“到年底，這可能導(dǎo)致30年期固定抵押貸款利率降至3.5%以下，低于2016年10月以來(lái)的水平。這將鼓勵(lì)更多等待觀望的潛在買(mǎi)家將他們的帽子戴在房屋上，隨著利率下降，房屋將進(jìn)入可負(fù)擔(dān)性領(lǐng)域。雖然較低的抵押貸款利率會(huì)激發(fā)一些人列出要出售的房屋，因此他們可以搬家并可以利用增加的需求，但不太可能創(chuàng)建足夠的新庫(kù)存來(lái)滿(mǎn)足需求。結(jié)果，我們最近一直在享受的大約3%的健康房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是短暫的。我們可以看到價(jià)格增長(zhǎng)率飆升至8%以上，與2016年底的增長(zhǎng)率相當(dāng)。銷(xiāo)售也可能反彈，與去年相比達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但這種增長(zhǎng)將是暫時(shí)的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果住房供應(yīng)沒(méi)有大幅增加，我們將看到銷(xiāo)售回落，但是房?jī)r(jià)將繼續(xù)以比今年習(xí)慣的增長(zhǎng)更高的速度增長(zhǎng)。”

當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)非常復(fù)雜，除了抵押貸款利率外，還有更多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。不可能確切地知道抵押貸款利率等單一輸入的變化將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的影響。抵押貸款利率的下降可能使購(gòu)房變得更加容易，但是如果經(jīng)濟(jì)同時(shí)疲軟，市場(chǎng)可能不會(huì)受到太大的推動(dòng)。