買賣麻煩會(huì)預(yù)示著鳳凰再次升起嗎

勞埃德集團(tuán)(Lloyds Banking Group)的買入出租業(yè)務(wù)部門BM Solutions的負(fù)責(zé)人菲爾•里卡德斯(Phil Rickards)問道，房東的憂慮只是暫時(shí)現(xiàn)象，還會(huì)再次出現(xiàn)“買入出租”的上漲。

里卡德斯先生為《 每日電訊報(bào)》撰文指出，房地產(chǎn)市場只是“低迷與繁榮的循環(huán)，散布著政府的干預(yù)。”

考慮到房東在過去十年及其后所面臨的挑戰(zhàn)，首先是信貸緊縮，然后是政府的鎮(zhèn)壓，似乎采用了躁狂的私人租賃部門(PRS)法規(guī)，Rickards采取了長遠(yuǎn)的眼光。

在英國的私人租賃行業(yè)中，估計(jì)有250萬以上的房東。他們中的許多人進(jìn)入了仍然是家庭手工業(yè)的行列，將他們的來之不易的現(xiàn)金(通常以買房出租抵押貸款作為補(bǔ)充)進(jìn)行投資，他們認(rèn)為這是一種安全可靠的投資-房地產(chǎn)，實(shí)體店，您不能俗話說的錯(cuò)。

但是這些人現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，過去幾年中引入的變化已經(jīng)改變了腳下的腳步，即使不是字面意義上的，也肯定是隱喻性的：一項(xiàng)新的法律或法規(guī)接連改變了許多人易于管理且利潤豐厚的副業(yè)地主，被審慎的投資者視為另一種養(yǎng)老金，陷入了一場官僚的噩夢。所有這些都是在保守黨政府(傳統(tǒng)上是房東的朋友)的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行的。

沒有簡單的解決方案

買入出租占泡沫比例的事實(shí)無可避免：1988年實(shí)行的空頭租賃，隨后不久便進(jìn)行了買入出租抵押貸款，這意味著每個(gè)人和他的狗都有買入出租，或正在考慮購買一個(gè)。中產(chǎn)階級房東的時(shí)代已經(jīng)來臨，這是有道理的-不僅投資回報(bào)(收益率)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了和建筑協(xié)會(huì)的任何可用利息，而且資本增長也非常驚人。

但是隨后不可避免的反彈來了：迅速致富的計(jì)劃，財(cái)產(chǎn)百萬富翁，流氓房東，媒體報(bào)道激增，直到公眾對典型房東的本已很差的認(rèn)識變得幾乎是有毒的。隨著20%的家庭被租住，這成為一個(gè)真正的政治問題–政府無法忽略的大量選民。

保守黨本身就是矛盾的。最后，房屋所有權(quán)方?jīng)Q定，抑制對按揭出租抵押貸款的需求是唯一的解決辦法，這尤其是因?yàn)槿绻俅纬霈F(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況，該系統(tǒng)中的借貸金額可能會(huì)破壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。 。同樣是因?yàn)橛腥苏J(rèn)為，首次購房者的價(jià)格被排除在房地產(chǎn)市場之外。

隨后出現(xiàn)了許多旨在打擊流氓房東的新規(guī)定。同時(shí)，這也將重點(diǎn)從業(yè)余業(yè)主(他們對法律合法性pre之以鼻)轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的投資組合房東。為此，政府出臺了一項(xiàng)鼓勵(lì)政策，即鼓勵(lì)大型機(jī)構(gòu)建造，出租房屋的開發(fā)商以及提供稅收優(yōu)惠和部分資金的專業(yè)街區(qū)管理。

最終結(jié)果是，一些小規(guī)模的房東正在離開該行業(yè)或出售其投資組合的規(guī)模。這些措施阻止了擴(kuò)張，房價(jià)停滯不前，所有官僚主義和繁文tape節(jié)一直在擠壓房東的利潤。

艱難的市場，但樂觀的余地

對于房東而言，事情變得更加艱難?，F(xiàn)在要花更多的精力才能從“買入出租”中榨取利潤，這一切都使得對房地產(chǎn)的投資吸引力降低。但是，理查茲先生認(rèn)為，“我們真的看到了買房出租的緩慢消亡嗎?”

導(dǎo)致“買入到賣”擴(kuò)張的繁榮時(shí)期可能已經(jīng)結(jié)束，但是經(jīng)過很長一段時(shí)間，這種模式往往會(huì)一遍又一遍地重復(fù)。一百多年來的觀點(diǎn)表明，繁榮時(shí)期散布著政府干預(yù)導(dǎo)致低迷，然后一直繁榮。

供求的周期在某種程度上是不可避免的，并且最終無視所有政府干預(yù)，尤其是諸如租金控制和租金穩(wěn)定之類的威脅–實(shí)際上，這些措施實(shí)際上可以加速恢復(fù)現(xiàn)狀，因?yàn)樽罱K供應(yīng)不能滿足需求，而需求則無法滿足需求。 PRS再次上升。

理查茲(Richards)看到了現(xiàn)在的循環(huán)：

“在20世紀(jì)初，私人租賃部門蓬勃發(fā)展。英國人大多數(shù)租用財(cái)產(chǎn)，而大部分出租是私人的。

“接下來的一個(gè)世紀(jì)，房東屢屢跌宕起伏，兩次世界大戰(zhàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)普遍短缺(房屋建設(shè)在大戰(zhàn)期間停止，房屋在第二次世界大戰(zhàn)中被炸彈摧毀)。

“反過來，這意味著讓私有財(cái)產(chǎn)變得更加有利可圖，私人租賃部門得以發(fā)展，隨之而來的是政府采取的措施，賦予租戶更大的權(quán)利，從而削弱了這種盈利能力。”

1915年《房租和抵押利息限制法》;受社會(huì)啟發(fā)的各種《租金法》;1977年的《保護(hù)免受驅(qū)逐法》;戰(zhàn)后社會(huì)房屋建設(shè)方案;購買議會(huì)房屋的權(quán)利，在八十年代引入空缺租賃權(quán);九十年代開始實(shí)行低息按揭抵押貸款;以及經(jīng)濟(jì)的繁榮和蕭條，都導(dǎo)致了PRS的起伏過山車。

喬治·奧斯本(George Osborne)在金融危機(jī)后采取的措施只是PRS命運(yùn)大起大落中的最新舉措，但基本面并未改變：人口快速增長，嚴(yán)重缺乏社會(huì)住房和對就業(yè)靈活性的需求在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，租金比以往任何時(shí)候都更為關(guān)鍵。這些力量是任何政府都無法輕易利用和控制的，既有利于房東又有利于房客的利益。

里卡茲援引英國統(tǒng)計(jì)局(ONS)的數(shù)據(jù)，目前估計(jì)英國的人口增長為6600萬，到2041年將達(dá)到近7300萬。盡管戰(zhàn)后各國政府做出了最大的努力，新建房屋的建造率仍然頑固地低于目標(biāo)。

因此，盡管有可能也是由于這些原因，對租金的需求仍然很高，正如里卡德斯所說，租金甚至更高，而同時(shí)購房抵押貸款利率卻比以往任何時(shí)候都要低。而現(xiàn)在，隨著唐寧街內(nèi)閣的興起，政府的住房政策又有可能再次改變嗎?

房東總是會(huì)面臨挑戰(zhàn)，市場的變遷和政府干預(yù)將加劇這種循環(huán)，但是歷史表明，租金和PRS總是會(huì)反彈。