中型租戶主導工業(yè)空間需求

電子商務和最后一英里的物流租戶正在推動對工業(yè)空間擴展的額外需求，從而刺激中型空間用戶在工業(yè)市場中占據(jù)主導地位。

中型工業(yè)租戶-占地50,000平方英尺的租戶。至300,000平方呎 房地產服務公司Avison Young 的一份報告顯示，盒子正在推動主要市場的工業(yè)需求，包括印第安納波利斯，芝加哥，亞特蘭大和達拉斯。

例如，在2017年1月至2019年6月之間，芝加哥的租戶簽署了872個工業(yè)租賃，總面積為9,730萬平方英尺。平均面積為111,629平方英尺。亞特蘭大的租戶簽署了320個工業(yè)租賃，總計3,620萬平方英尺，平均面積為113,243平方英尺的達拉斯租戶簽署了490份租賃合同，總面積為5,250萬平方英尺。印第安納波利斯的租戶簽署了41份租賃合同，總計為5,250萬平方英尺，平均根據(jù)Avison Young的說法，面積為146,341平方英尺。

“ [中型用戶]主導了市場，” 研究公司CoStar Group的高級顧問Brooks Staley說。“正在尋找最佳地點的用戶比正在尋找大型設備的用戶更多。”

例如，在印第安納州，對中型工業(yè)空間的需求正在蓬勃發(fā)展，但供應卻很少。截至2019年6月中旬，在印第安納州中部共有12處250,000平方英尺以下的投機性工業(yè)建筑正在開發(fā)中，總面積為210萬平方英尺。然而，在該州的南部子市場中，只有一處中型空間可用，占地70,400平方呎 格林伍德的物業(yè)。

“印第安納波利斯的穩(wěn)定性，低廉的經商成本和集中的地理位置吸引了分銷商和投資者，” Avison Young印第安納波利斯辦事處的負責人肖恩·麥克海爾(Sean McHale)說。“我們預計租金率將保持穩(wěn)定或緩慢增長，上限價格將壓縮到2019年。”

佛羅里達州的工業(yè)市場也顯示出中型用戶的增長。奧蘭多的租戶簽署了68筆工業(yè)租賃，總面積730萬平方英尺，平均交易規(guī)模為108,095平方英尺。坦帕灣的租戶簽署了53筆工業(yè)租賃，總面積為500萬平方英尺，平均交易規(guī)模為94,333平方英尺杰克遜維爾(Jacksonville)的租戶簽署了61份租賃合同，總面積為700萬平方英尺，平均交易規(guī)模為114,590平方英尺。

電子商務的增長以及對最后一英里交付的需求只會增加對中型工業(yè)包裝盒的需求。根據(jù)CoStar的數(shù)據(jù)，到2019年6月底，這些類型資產的平均價格為每平方英尺68.71美元，銷售額約為47億美元。截至2018年6月底，平均價格為每平方英尺59.08美元，銷售量為77億美元。2017年6月，該領域的價格為每平方英尺59.56美元，銷售量為73億美元。

電子商務和最后一英里的物流租戶正在推動對工業(yè)空間擴展的額外需求，從而刺激中型空間用戶在工業(yè)市場中占據(jù)主導地位。

中型工業(yè)租戶-占地50,000平方英尺的租戶。至300,000平方呎 房地產服務公司Avison Young 的一份報告顯示，盒子正在推動主要市場的工業(yè)需求，包括印第安納波利斯，芝加哥，亞特蘭大和達拉斯。

例如，在2017年1月至2019年6月之間，芝加哥的租戶簽署了872個工業(yè)租賃，總面積為9,730萬平方英尺。平均面積為111,629平方英尺。亞特蘭大的租戶簽署了320個工業(yè)租賃，總計3,620萬平方英尺，平均面積為113,243平方英尺的達拉斯租戶簽署了490份租賃合同，總面積為5,250萬平方英尺。印第安納波利斯的租戶簽署了41份租賃合同，總計為5,250萬平方英尺，平均根據(jù)Avison Young的說法，面積為146,341平方英尺。

“ [中型用戶]主導了市場，” 研究公司CoStar Group的高級顧問Brooks Staley說。“正在尋找最佳地點的用戶比正在尋找大型設備的用戶更多。”

例如，在印第安納州，對中型工業(yè)空間的需求正在蓬勃發(fā)展，但供應卻很少。截至2019年6月中旬，在印第安納州中部共有12處250,000平方英尺以下的投機性工業(yè)建筑正在開發(fā)中，總面積為210萬平方英尺。然而，在該州的南部子市場中，只有一處中型空間可用，占地70,400平方呎 格林伍德的物業(yè)。

“印第安納波利斯的穩(wěn)定性，低廉的經商成本和集中的地理位置吸引了分銷商和投資者，” Avison Young印第安納波利斯辦事處的負責人肖恩·麥克海爾(Sean McHale)說。“我們預計租金率將保持穩(wěn)定或緩慢增長，上限價格將壓縮到2019年。”

佛羅里達州的工業(yè)市場也顯示出中型用戶的增長。奧蘭多的租戶簽署了68筆工業(yè)租賃，總面積730萬平方英尺，平均交易規(guī)模為108,095平方英尺。坦帕灣的租戶簽署了53筆工業(yè)租賃，總面積為500萬平方英尺，平均交易規(guī)模為94,333平方英尺杰克遜維爾(Jacksonville)的租戶簽署了61份租賃合同，總面積為700萬平方英尺，平均交易規(guī)模為114,590平方英尺。

電子商務的增長以及對最后一英里交付的需求只會增加對中型工業(yè)包裝盒的需求。根據(jù)CoStar的數(shù)據(jù)，到2019年6月底，這些類型資產的平均價格為每平方英尺68.71美元，銷售額約為47億美元。截至2018年6月底，平均價格為每平方英尺59.08美元，銷售量為77億美元。2017年6月，該領域的價格為每平方英尺59.56美元，銷售量為73億美元。

“您可以看到，在300,000平方英尺及以下的面積上，價格有了相當穩(wěn)定的加速。更大的尺寸也是如此。“ 工業(yè)是目前最熱門的房地產類型，這是有道理的，因為我們從電子商務中看到了順風，從各種零售商如何看待他們的供應鏈。我們將看到中型和大型盒子的價格都有上漲。”

但是，盡管對中型工業(yè)設施的需求強勁且價格上漲，但該行業(yè)的投資銷售活動正在減速。到2019年6月，該行業(yè)完成了639筆交易。2017年6月和2018年分別有1,121和1,197筆交易。斯泰利表示，這一下降源于投資者選擇投資于地面建筑以躲避現(xiàn)有物業(yè)價格上漲的影響。

Staley說：“我們進行的分析表明，實際上，工業(yè)領域中有更多參與者正在轉向發(fā)展而非收購，以獲取回報。” “ [定價]在市場上變得非常泡沫，以至于參與者紛紛退縮，或者他們說，'我們可以發(fā)展。我們可以抓取網站并開發(fā)一些東西。” 那將是獲得豐厚回報的最佳途徑。”

大型工業(yè)設施或面積超過300,000平方英尺的盒子也發(fā)生了同樣的情況.2017年6月，價格達到每平方英尺48.18美元，銷售額約為32億美元。到2019年6月，價格攀升至平均每平方英尺76.20美元，但銷售額約為39億美元。

Staley說：“由于所有尺寸規(guī)格的定價都非常泡沫，我們目前預計，隨著交易開始逐漸減少，價格升值可能會停滯不前。” “人們有點不愿為這個后期的周期多付錢。”

2017年6月和2018年6月，投資者分別完成了135和167筆交易。到2019年6月，這一數(shù)字降至91筆。

“此外，許多社區(qū)已經達到了擁有龐大工業(yè)空間的飽和點，并且正在尋求中型建筑，而不是使其業(yè)務基礎多樣化，并尋求獲得高薪工作，” McHale說。“一些市政正在采用中型建筑，以減少交通擁堵，并更輕松地將工業(yè)建筑整合到社區(qū)中，并保持當?shù)貏趧恿Φ墓ぷ鳌?rdquo;

根據(jù)研究公司Green Street Advisors追蹤的商業(yè)物業(yè)價格指數(shù)，6月份工業(yè)財產價值上漲了4.0%，是所有商業(yè)財產類型中漲幅最高的。在過去的一年中，工業(yè)產權價值增長了9.0%，僅次于工業(yè)化社區(qū)的價值，后者在此期間增長了21%。