Pembrook首席執(zhí)行官 經(jīng)濟適用房可能表現(xiàn)最佳

新的住房供應(yīng)集中在奢侈品領(lǐng)域，但最大的需求來自勞動力家庭。盡管幾乎所有市場都有持續(xù)的需求，但開發(fā)商傾向于避免負擔得起的多戶家庭項目。彭布魯克資本管理公司(Pembrook Capital Management)首席執(zhí)行官Stuart Boesky認為，“人們對可負擔得起的租賃房屋缺乏相對投資的主要原因是人們的看法。”

在接受《Multi-Housing News》的采訪中，該行業(yè)專家解釋了私人債務(wù)市場如何提高并填補供需之間的差距，即使在進入門檻較高的主要市場也是如此。例如，Pembrook最近完成了對Prana Investments的不超過5,000萬美元的優(yōu)先股投資。目前，Prana基金在洛杉磯擁有17個物業(yè)，其中435個單位，在紐約市擁有22個物業(yè)，其中806個單位。

您認為沿海沿海城市的經(jīng)濟適用房短缺有多嚴重?

Boesky：我們觀察了很多年，例如在哈佛大學(xué)，多戶住房委員會和公寓協(xié)會進行的研究中清楚地詳細說明了我們主要城市的經(jīng)濟適用房(ARH)短缺。嚴重程度因位置而異，可能會帶來重大挑戰(zhàn)。簡而言之，對可負擔單位的需求量巨大。建立和維護這些單元至關(guān)重要。并且確實有這樣做的機會。資本市場經(jīng)常忽視這樣一個事實，即在風險調(diào)整的基礎(chǔ)上，負擔得起的租賃房屋可能是表現(xiàn)最佳的投資。我認為，負擔得起的租賃房屋不是也不應(yīng)該是“第二等”資產(chǎn)類別。

導(dǎo)致投資者忽視ARH的主要因素是什么?

Boesky：相對缺乏對ARH的投資的主要原因是單純的感知。許多投資者根本不將負擔得起的租賃房屋視為增加財務(wù)收入的投資。負擔得起的租賃房屋不僅具有在回報方面表現(xiàn)良好的潛力，而且在惡劣的經(jīng)濟環(huán)境中也可以成為表現(xiàn)良好的資產(chǎn)。

例如，科恩·雷茲尼克(CohnReznick)在2017年進行的一項研究表明，在金融危機期間，低收入房產(chǎn)的違約率僅是市場利率多戶家庭違約率的一小部分。這在很大程度上是因為對ARH的需求，按照定義，是市場不可或缺的，這為開發(fā)商創(chuàng)造了誘人的收入動態(tài)。

投資者可以通過各種方式獲得負擔得起的住房投資，包括債務(wù)和股權(quán)。作為私人貸方，我們顯然屬于等式的債務(wù)方。我們的職責是通過了解市場動態(tài)和ARH特定需求的團隊提供第一抵押橋，夾層和優(yōu)先股融資，提高開發(fā)商和業(yè)主完成交易，改善物業(yè)和購買新資產(chǎn)的能力。

Boesky：我已經(jīng)直接參與了ARH的融資超過35年，而我的高級團隊成員平均擁有30年以上的多家庭經(jīng)驗。例如，我們最近為可負擔房屋開發(fā)商提供了循環(huán)優(yōu)先股權(quán)融資形式的融資，并在紐約和洛杉磯提供了1,100多個可負擔房屋的支持。

過去，同一位開發(fā)商可能會通過他們的投資組合獲得信貸額度，以資助新的收購以及修復(fù)現(xiàn)有物業(yè)。自金融危機以來，我們已經(jīng)看到這種融資來源正在縮減。私人債務(wù)市場有機會加強并有效填補這一缺口。

您對紐約的租金控制法有何看法?它們將如何影響經(jīng)濟適用房市場?

Boesky：我相信在紐約市，租金控制法將嚴重限制房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋修復(fù)能力。由于法律對房東提高租金能力的限制，開發(fā)商將沒有動力改善其房產(chǎn)，這是其商業(yè)計劃的核心部分。這個難題可能使在紐約市完成交易極為困難。

您如何看待經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展?

Boesky：我們看到紐約市和洛杉磯有大量潛在交易，并且對經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展感到樂觀。我們認為，隨著承保變得更加保守，房地產(chǎn)信貸將在金融危機后最為強勁。