合作社vs公寓 合作社的利與弊

從表面上看，公寓和合作公寓看起來非常相似。居民住在一棟大樓內(nèi)的不同單元中，并與鄰居共享公共區(qū)域。但是，再深入一點(diǎn)，您會(huì)發(fā)現(xiàn)它們實(shí)際上完全不同。在做出選擇之前了解差異是個(gè)好主意，因此我們創(chuàng)建了這個(gè)方便的兩部分指南，以幫助您選擇最適合您的。第一部分介紹合作社。

關(guān)于合作社

合作社，或更常見的合作社，起著擁有居民樓的會(huì)員制法人實(shí)體的作用。居民不是購買公寓本身，而是購買擁有建筑物的公司的股份，這使他們有資格擁有一個(gè)單位。單位越大，所有者必須購買的股份越多。

合作社由董事會(huì)管理，作為股東，您有權(quán)就公寓的運(yùn)作方式進(jìn)行投票。通常，從停車到如何油漆外墻，您都需要遵循一些規(guī)則，盡管這些規(guī)則在每個(gè)木板上都不相同。申請(qǐng)合作社融資時(shí)，您不會(huì)抵押。相反，您將獲得股票貸款。

優(yōu)點(diǎn)

購買合作公寓是一種流行的選擇，并且在財(cái)務(wù)和社交方面都有很多優(yōu)勢(shì)。

主要的吸引力是合作社通常帶來的較低成本。他們不是為了牟利;相反，它們是按成本運(yùn)行的。此外，在紐約等城市，合作公寓的存量要比公寓高得多，從而進(jìn)一步降低了價(jià)格。

較低的交易成本是另一個(gè)好處。由于您實(shí)際上并不是在購買房地產(chǎn)，僅購買股票，因此您無需繳納產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)或抵押記錄稅等費(fèi)用。

一個(gè)月的賬單包含了從維護(hù)成本和水電費(fèi)到物業(yè)稅的所有費(fèi)用。乍一看，這似乎很高，但分解后，通常與您在公寓中支付的價(jià)格大致相同。從本質(zhì)上講，它很受那些將所有鈔票打包成一張的簡單性的人們的歡迎。

合作社公司是財(cái)產(chǎn)的所有者，因此，他們承擔(dān)維護(hù)和維修費(fèi)用。因此，如果對(duì)您的外墻造成損壞，您只需支付部分賬單。

盡管不擁有任何不動(dòng)產(chǎn)，但您仍然有權(quán)享受房主可享受的房地產(chǎn)稅減免。

您可以選擇鄰居。建立了一個(gè)審核系統(tǒng)，以確保所有新居民在經(jīng)濟(jì)上都有保障，并有可能融入社區(qū)。作為股東，您有發(fā)言權(quán)。許多董事會(huì)拒絕或限制投資者數(shù)量，主要是選擇長期的自住業(yè)主，從而減少了一系列不良鄰居的風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)

盡管有很多積極的方面，但仍有許多事情要注意，有時(shí)候合作社并不是您當(dāng)前情況的正確選擇。

它可以是很難買和賣。合作社理事會(huì)通常比公寓協(xié)會(huì)嚴(yán)格得多，尤其是在接納新居民方面。買方必須執(zhí)行嚴(yán)格的申請(qǐng)程序，包括面試，并將其財(cái)務(wù)記錄提交董事會(huì)。即使他們通過了較高的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也可能在沒有給定原因的情況下被拒絕。這也會(huì)使銷售時(shí)變得困難。

對(duì)于購買者，通常也有關(guān)于融資的嚴(yán)格規(guī)定。在大多數(shù)情況下，需要20%至50%的首付款，而一些合作社根本不接受貸款。

外國買家無法購買合作社，因?yàn)樗麄兺ǔ]有在或信貸所要求的歷史記錄。投資者通常也被拒絕，許多董事會(huì)專注于自住者。

其他嚴(yán)格的規(guī)則可能會(huì)決定是否允許您轉(zhuǎn)租單位，為孩子的父母購買公寓，將其用作小別墅或用于短期度假租賃。在大多數(shù)情況下，這些都不是可能的。

有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即如果他們支付的相關(guān)違約的成員之一，它會(huì)影響所有其他成員。無論是維護(hù)費(fèi)還是貸款份額付款，如果一個(gè)成員不能支付，則可能需要其他成員來承擔(dān)費(fèi)用。但是，繁瑣的應(yīng)用程序可以一定程度減輕這種風(fēng)險(xiǎn)。

在某些合作社中，您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)您期望花一定的時(shí)間來清潔和維護(hù)建筑物。這在找不到員工的小型合作社中尤為常見。

月度帳單的組織方式可能不適合您。例如，居民將支付建筑物總電費(fèi)中的份額。因此，如果您擁有2%的股份，則需要支付2%。如果您不花太多時(shí)間在公寓或不消耗太多電，這不是一個(gè)好模型。