隨著翻新項(xiàng)目數(shù)量的增加 舊物業(yè)將挑戰(zhàn)新的辦公樓建設(shè)

據(jù)全球建筑公司NBBJ的合伙人蒂姆·約翰遜(Tim Johnson)稱，在全國(guó)各地的門(mén)戶城市中，包括波士頓，洛杉磯和芝加哥，這個(gè)故事似乎與在曼哈頓哈德遜廣場(chǎng)上演的故事相似。1980年代是目前最大的辦公建筑熱潮。“許多建筑都是以這種后現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)的。[材料]，設(shè)計(jì)美學(xué)在今天還沒(méi)有真正吸引人。”約翰遜說(shuō)。

根據(jù)約翰遜的說(shuō)法，辦公樓的現(xiàn)有存量可分為四類(lèi)：一類(lèi)是興起于20年代，1950年代末現(xiàn)代時(shí)代，1980年代后現(xiàn)代時(shí)代和現(xiàn)在的時(shí)代。

約翰遜說(shuō)：“我想說(shuō)的是[后現(xiàn)代時(shí)代] 1980年代的建筑物，其系統(tǒng)更為堅(jiān)固。” “它們的設(shè)計(jì)方式更加靈活。”

較新的在線辦公大樓以開(kāi)放式平面圖，充足的會(huì)議空間以及諸如咖啡館等餐飲設(shè)施吸引著租戶。但是，房地產(chǎn)在線交易市場(chǎng)Ten-X Commercial的高級(jí)量化策略師Matthew Schreck表示，具有“更優(yōu)越地理位置”的1980年代建筑物可以通過(guò)使[他們的]空間，布局和便利設(shè)施現(xiàn)代化來(lái)挑戰(zhàn)新建筑物。

“競(jìng)爭(zhēng)性翻新和翻新舊辦公樓的關(guān)鍵是空間效率。較老的建筑物通常有專(zhuān)用于現(xiàn)在已過(guò)時(shí)的用途的空間，例如圖書(shū)館，文檔存儲(chǔ)或低效的布局，” Schreck說(shuō)。“并非所有租戶都將尋找開(kāi)放式辦公室布局，但他們希望利用所要支付的所有平方英尺。”

現(xiàn)代化的辦公大樓每150平方英尺可容納一名工人，現(xiàn)代時(shí)代的辦公大樓每300平方英尺可容納一個(gè)人，而1920年代的辦公大樓每400至500平方英尺可容納一個(gè)人約翰遜說(shuō)。

這種密度意味著現(xiàn)代建筑旨在容納更多的人，并配備更多的廁所和電梯，以及更多的開(kāi)放式平面圖。

改造后現(xiàn)代建筑的項(xiàng)目可能要花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)美元，但與從頭開(kāi)始建造相比，這仍然是一種更便宜的選擇。約翰遜說(shuō)，一個(gè)新的辦公樓建設(shè)項(xiàng)目通常耗資數(shù)億美元，大約需要五年的時(shí)間才能完成。

約翰遜指出，另一方面，一項(xiàng)翻新項(xiàng)目通常需要大約六個(gè)月至兩年的時(shí)間，具體取決于項(xiàng)目的規(guī)模。

“我說(shuō)當(dāng)今世界(在需要更新之前，建筑物的一般預(yù)期壽命)大約是30年，我說(shuō)趨勢(shì)的發(fā)展要比那快一點(diǎn)，這是由于技術(shù)和人口變化所致，”他說(shuō)。“保持吸引租金真的很關(guān)鍵，因此，如果您不進(jìn)行這些投資，您的租金將下降，或者空置率將上升。”

但約翰遜說(shuō)，即使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯不前，辦公樓的翻新速度也可能有兩個(gè)原因。首先，房東希望在市場(chǎng)低迷時(shí)期增加其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，因此，當(dāng)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)時(shí)，資產(chǎn)就可以被吸收。其次，資產(chǎn)翻新的價(jià)格比從頭開(kāi)始建造新項(xiàng)目要便宜。

Schreck說(shuō)：“隨著過(guò)時(shí)或未充分利用的空間的更新，更新項(xiàng)目的數(shù)量已經(jīng)在增長(zhǎng)，以滿足市場(chǎng)的當(dāng)前需求。” “我們希望看到更多的東西已經(jīng)過(guò)時(shí)的工業(yè)空間，尤其是郊區(qū)的辦公樓和死人的購(gòu)物中心，將其重新開(kāi)發(fā)以用于更多需求的用途，例如混合用途開(kāi)發(fā)，酒店和體驗(yàn)式零售空間。”