隨著墨爾本早期拍賣(mài)會(huì)的出現(xiàn)隨著市場(chǎng)變化而變化

去年，墨爾本的拍賣(mài)市場(chǎng)起步較快，清倉(cāng)率強(qiáng)勁，有大量房屋可供搶購(gòu)，但早期行動(dòng)表明2018年裝備略有變化。

盡管有多個(gè)競(jìng)標(biāo)者在某些地區(qū)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，但領(lǐng)先的房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，買(mǎi)家在其他地區(qū)表現(xiàn)出色。

買(mǎi)賣(mài)雙方都可以采取一些措施，以確保在競(jìng)購(gòu)狂潮可能不那么普遍的情況下，他們能在拍賣(mài)比賽中脫穎而出。

斯塔福德房地產(chǎn)咨詢(xún)公司總監(jiān)柯克·斯塔福德說(shuō)，買(mǎi)家在拍賣(mài)時(shí)采取了更為保守的方法，他注意到房地產(chǎn)在該市南部和東南部的藍(lán)籌股區(qū)域中流傳。

他說(shuō)：“目前的情緒是，人們?cè)絹?lái)越意識(shí)到，越來(lái)越謹(jǐn)慎，并開(kāi)始談?wù)撠?fù)擔(dān)能力對(duì)他們有一定影響。”

“與去年初有很大不同。其中一部分是市場(chǎng)再平衡，而且必須這樣做。”

斯塔福德先生強(qiáng)調(diào)說(shuō)，去年5月至7月是市場(chǎng)的高峰時(shí)期，監(jiān)管機(jī)構(gòu)APRA打擊了向投資者的貸款，并在今年市場(chǎng)的不同因素中改變了首次購(gòu)房者的印花稅。

然而，對(duì)房地產(chǎn)的需求仍然良好，在價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)方面，市場(chǎng)仍然偏愛(ài)賣(mài)方。

“我并不是說(shuō)市場(chǎng)會(huì)下跌，但我認(rèn)為有一些因素表明買(mǎi)家變得更加了解。供應(yīng)商將不得不開(kāi)始滿(mǎn)足這個(gè)市場(chǎng)。”

競(jìng)標(biāo)者數(shù)量在某些地區(qū)下降，因此減少了錘子時(shí)間。

他說(shuō)：“在這個(gè)階段，拍賣(mài)將成為這一過(guò)程中的一步。”

今天的大宗拍賣(mài)

上周末的拍賣(mài)量和清倉(cāng)率比去年同期有所下降，但仍標(biāo)志著2017年的完工情況有所改善。

維多利亞時(shí)代的CoreLogic主管杰夫·懷特(Geoff White)表示，數(shù)量和清算率與去年同期相比有所下降。

去年2月19日結(jié)束的那一周，有1091次拍賣(mài)的清倉(cāng)率為75.7%。

相比之下，截至今年2月18日的一周，來(lái)自923場(chǎng)拍賣(mài)的初步清盤(pán)率為70.7%。

但是這個(gè)數(shù)字對(duì)賣(mài)家仍然是積極的。

這也是對(duì)去年60年代中期至上世紀(jì)60年代高清除率的地方的一種改進(jìn)。懷特先生說(shuō)，數(shù)量和清關(guān)率比去年同期下降的事實(shí)表明市場(chǎng)已經(jīng)疲軟。

“增長(zhǎng)率放慢了……成為一個(gè)更加平衡的市場(chǎng)可能不是一件壞事。”

懷特表示，代理商仍在拍賣(mài)中報(bào)告多個(gè)競(jìng)標(biāo)者，特別是在價(jià)格在墨爾本中位數(shù)附近的地區(qū)。

他說(shuō)：“墨爾本的某些地區(qū)市場(chǎng)非常強(qiáng)勁，處于中低價(jià)位。”

懷特先生說(shuō)，預(yù)計(jì)本周末的拍賣(mài)量將大大增加，計(jì)劃在維多利亞進(jìn)行約1500次拍賣(mài)，接下來(lái)是另一個(gè)重要的周末。

他說(shuō)：“我認(rèn)為這將是今年迄今為止最大的考驗(yàn)。”

房地產(chǎn)咨詢(xún)副總監(jiān)賈羅德·麥凱布(Jarrod McCabe)表示，判斷今年的買(mǎi)賣(mài)氣候可能為時(shí)過(guò)早，并同意本周末可能會(huì)透露更多信息。

McCabe先生指出，代理商的反饋是如何吸引新買(mǎi)家涌入市場(chǎng)，這可能會(huì)影響競(jìng)標(biāo)。

“眾所周知，進(jìn)入市場(chǎng)的新買(mǎi)家一開(kāi)始就猶豫不決，并希望在做出決定之前先檢查多個(gè)物業(yè)，以免造成競(jìng)標(biāo)不足。”

但是，買(mǎi)家群體中仍然存在“合理的深度”，去年許多人錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)。

他說(shuō)：“因此，仍有許多有經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)家，他們知道自己在尋找什么，并準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)。”

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買(mǎi)家

在這樣的環(huán)境下，談判可以走在前列，重要的是買(mǎi)家進(jìn)行了研究。

他說(shuō)：“精通該地區(qū)的其他產(chǎn)品以及類(lèi)似物業(yè)的價(jià)格。”

“您必須對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行非常徹底的盡職調(diào)查。”

斯塔福德先生說(shuō)，在賣(mài)方雇用代理商的同時(shí)，買(mǎi)方也可以獲得專(zhuān)業(yè)幫助。

他說(shuō)：“代理商是非常熟練的談判者。”

“如果您無(wú)法進(jìn)行研究并花時(shí)間去了解市場(chǎng)，那就請(qǐng)給自己代表。”

麥凱布先生說(shuō)，如果買(mǎi)家找到了理想的房產(chǎn)，那么成為最高出價(jià)者就必須排在首位。

他說(shuō)：“它給予了絕對(duì)控制權(quán)，并有權(quán)以賣(mài)方的底價(jià)進(jìn)行談判。”

“無(wú)論是否存在良好的競(jìng)爭(zhēng)，您都希望確保它能夠傳遞給您。這不是一個(gè)可以玩游戲的地方。我們常?？吹饺藗冋J(rèn)為他們將獲得另一個(gè)機(jī)會(huì)……但事實(shí)并非如此。”

McCabe先生說(shuō)，研究和了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)購(gòu)房成功后的購(gòu)??買(mǎi)有幫助。

他說(shuō)：“保持領(lǐng)先，這樣您就可以了解其他買(mǎi)家的競(jìng)爭(zhēng)情況。” “并且了解市場(chǎng)并了解比較銷(xiāo)售額。”

麥凱布先生表示，供應(yīng)商應(yīng)考慮到價(jià)格上漲的速度可能不會(huì)與去年一樣繼續(xù)。

他說(shuō)：“今年可能有更多的衡量標(biāo)準(zhǔn)。”

“從賣(mài)家的角度出發(fā)，符合期望是非常重要的;不過(guò)，現(xiàn)實(shí)主義不一定意味著要早日承認(rèn)。”

麥凱比先生說(shuō)，通過(guò)財(cái)產(chǎn)來(lái)也不用擔(dān)心。

“如果您相信機(jī)會(huì)在此，就不要害怕決定將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁給他人，但再次符合您的期望。

“這取決于運(yùn)動(dòng)的進(jìn)行方式和興趣水平。

“而且，如果您在拍賣(mài)會(huì)上有很強(qiáng)的報(bào)價(jià)，而直到周末之后才出價(jià)，那么您可能會(huì)愿意接受更多可供出售的房產(chǎn)，而您的房產(chǎn)會(huì)變得有些陳舊。”

切爾滕納姆(Cheltenham)的Azzolina家族在2月10日的拍賣(mài)會(huì)上對(duì)房子進(jìn)行了一次競(jìng)標(biāo)，但仍在半小時(shí)內(nèi)售出。圖片：?jiǎn)涛?middot;海登(Josie Hayden)。

單次成功

切爾滕納姆(Cheltenham)的阿佐利納(Azzolina)家族在拍賣(mài)會(huì)上的出價(jià)只有一個(gè)，但仍然達(dá)到了他們希望的百萬(wàn)美元價(jià)格。

他們位于伯納德街130號(hào)的房屋最初于2月10日入駐，但在一小時(shí)內(nèi)以105萬(wàn)美元的價(jià)格售出。

Sonia Azzolina，丈夫John和他們的兩個(gè)孩子正在尋求升級(jí)。

阿佐利納娜女士說(shuō)，房屋吸引了三個(gè)主要聚會(huì)，但是只有一個(gè)計(jì)劃參加拍賣(mài)。

她說(shuō)，一開(kāi)始這讓人望而生畏，但是他們的經(jīng)紀(jì)人，門(mén)通的奧布賴(lài)恩(O'Brien)幫助他們?yōu)槿我环N結(jié)果做準(zhǔn)備。

“我們已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備，從一開(kāi)始他們就很誠(chéng)實(shí)。他們并沒(méi)有試圖使我們的希望過(guò)高。”她說(shuō)。

“我們基本上認(rèn)為它不會(huì)出售，然后我們將進(jìn)行私人出售。”

但碰巧的是，一個(gè)新買(mǎi)家來(lái)到拍賣(mài)會(huì)上競(jìng)標(biāo)，然后談判得到了這個(gè)家族堅(jiān)守的價(jià)格。“我們沒(méi)有讓步，”阿佐利納女士說(shuō)。“我們的拍賣(mài)師竭盡全力，使他們達(dá)到了我們想要的目標(biāo)。我們欣喜若狂。”

阿佐利納娜女士說(shuō)，她已經(jīng)閱讀了拍賣(mài)程序。“不管我不了解，我都和經(jīng)紀(jì)人談了談。”

阿佐利納娜女士說(shuō)態(tài)度也很重要：“不要放棄。保持積極的態(tài)度，并盡最大可能展示您的房子。”

Mentone經(jīng)紀(jì)人O'Brien，經(jīng)紀(jì)人Brian Lewin表示，拍賣(mài)對(duì)于將廣告宣傳帶到人們的頭上很重要，而確實(shí)在幾天之內(nèi)就賣(mài)掉的房屋也很重要。

“這與過(guò)程有關(guān);在四個(gè)星期的時(shí)間內(nèi)，我們知道了我們的立場(chǎng)。”他說(shuō)。

“找到一個(gè)您信任的，真正有最大利益的代理人，他是本地人并且有經(jīng)驗(yàn)。”

萊文先生說(shuō)，與您的經(jīng)紀(jì)人計(jì)劃是另一個(gè)關(guān)鍵步驟。

“我們通常在供應(yīng)商逐步解決可能發(fā)生或未發(fā)生的事情的前幾天舉行一次會(huì)議。這全都與透明度有關(guān)。”