EB-5投資者和CMBS貸款人的利益有時(shí)可能是賠率

過(guò)去20年間，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的顯著特征是能夠利用非傳統(tǒng)的資本來(lái)源進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的債務(wù)和股權(quán)投資。EB-5投資/簽證計(jì)劃就是此類來(lái)源之一。EB-5計(jì)劃是由國(guó)會(huì)于1990年創(chuàng)立的，它為非公民創(chuàng)造了綠卡的快速通道，以換取對(duì)合格的國(guó)內(nèi)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行資本投資。EB-5計(jì)劃因可能的濫用而引起了爭(zhēng)議，但也可以降低開發(fā)商的股本成本。

一個(gè)經(jīng)常被忽視的問(wèn)題是EB-5融資與CMBS貸方的要求之間的相互作用，其中開發(fā)商，EB-5投資者和CMBS貸方的目標(biāo)至少在最初存在沖突。特別是，EB-5投資者可能會(huì)尋求CMBS貸方不接受的決策權(quán)和應(yīng)計(jì)權(quán)。

EB-5計(jì)劃的實(shí)質(zhì)是，作為對(duì)在企業(yè)或項(xiàng)目中投資100萬(wàn)美元的投資的回報(bào)，該企業(yè)或項(xiàng)目將產(chǎn)生永久性的全職工作，政府將提供一條加快該國(guó)合法移民身份的途徑-綠卡。由于這種移民身份是那些愿意通過(guò)EB-5計(jì)劃提供資金的人的主要?jiǎng)訖C(jī)，因此回報(bào)率和時(shí)機(jī)以及最終償還投資的可能性(以及由此產(chǎn)生的開發(fā)商權(quán)益資本成本)通常較小在沒(méi)有任何特殊激勵(lì)措施的情況下，超出了尋求市場(chǎng)條款的第三方的要求。

有了EB-5投資者的股權(quán)，并且一旦項(xiàng)目產(chǎn)生了可靠的現(xiàn)金流，開發(fā)商很可能通常會(huì)向CMBS貸方尋求房地產(chǎn)的第一抵押權(quán)。CMBS貸方的三個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)將是確認(rèn)EB-5融資不會(huì)(1)導(dǎo)致借款人控制權(quán)的改變;(2)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)金流壓力過(guò)大或在此期間引發(fā)違約(3)存在有意義的再融資風(fēng)險(xiǎn)(即CMBS貸款將無(wú)法在貸款到期時(shí)再融資)。CMBS貸方的關(guān)鍵問(wèn)題是，即使開發(fā)商未履行其對(duì)EB-5投資者的義務(wù)，這些條件也將適用。

控制權(quán)變更

在典型的商業(yè)抵押融資中，尤其是在CMBS中，貸方理所當(dāng)然會(huì)禁止任何可能導(dǎo)致開發(fā)商不再維持對(duì)借款人和基礎(chǔ)房地產(chǎn)的控制權(quán)的利益轉(zhuǎn)移，股權(quán)抵押或其他行為。 。這意味著EB-5投資抵押貸款文件將包含與此相關(guān)的明確規(guī)定，如果開發(fā)者未能根據(jù)以下規(guī)定付款，則EB-5投資者可能會(huì)嘗試談判控制權(quán)或投票權(quán)的任何權(quán)利EB-5融資。

壓力和默認(rèn)

問(wèn)題仍然在于，房地產(chǎn)現(xiàn)金流量不足將導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)法按EB-5融資進(jìn)行所需付款(除非開發(fā)商“掏腰包”進(jìn)行所需付款)。CMBS貸款人擔(dān)心的是，EB-5貸款的未付款項(xiàng)應(yīng)計(jì)產(chǎn)生了對(duì)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)金流量的額外壓力，并可能對(duì)開發(fā)商在其財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的行為產(chǎn)生不利影響。如果抵押貸款違約(在期限內(nèi)或到期時(shí))并且CMBS貸方取消對(duì)房地產(chǎn)的抵押，那么EB-5投資者將一無(wú)所有，但對(duì)開發(fā)商的無(wú)抵押債權(quán)。為避免出現(xiàn)這種世界末日的情況，應(yīng)激勵(lì)EB-5投資者同意抵押貸款的再融資，如果財(cái)產(chǎn)現(xiàn)金流量隨著時(shí)間的推移而改善，至少可以為還款保留一些希望。雖然引人注目，但這種論點(diǎn)對(duì)任何第一家抵押貸款放貸人來(lái)說(shuō)都是令人不安的，他們通常會(huì)在假定再融資時(shí)盡量避免大驚小怪的情況下進(jìn)行承銷，以使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值和現(xiàn)金流量能夠支撐交易。開發(fā)商與EB-5投資者之間存在爭(zhēng)端的可能性，如果該爭(zhēng)端將貸款拖延至未到期，而本來(lái)可以再融資，則這并不意味著CMBS貸方(或任何第一抵押權(quán)人)將其價(jià)格計(jì)入其貸款中。

再融資風(fēng)險(xiǎn)

如果隨著抵押貸款到期日的臨近，EB-5融資的本金余額仍未支付，那么如果EB-5投資者不同意再融資，這可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)再融資產(chǎn)生寒蟬效應(yīng)。為了防止這種情況發(fā)生，CMBS貸方將要求EB-5投資者同意采取一種機(jī)制，以消除這種再融資風(fēng)險(xiǎn)。這可能是事先達(dá)成的協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議，EB-5投資者同意(1)除非開發(fā)商有足夠的資金來(lái)償還CMBS貸款，否則不要強(qiáng)迫出售或再融資該物業(yè)。任何必需的毀滅或預(yù)付款保費(fèi)，以及退休EB-5投資，和/或(2)將EB-5融資的未償余額減記到一定的預(yù)定余額以上。其中第一個(gè)是無(wú)爭(zhēng)議的，因?yàn)槊總€(gè)人都贏了。第二種情況為EB-5投資者帶來(lái)了一個(gè)艱難的選擇：同意減記EB-5投資或可能招致CMBS貸方取消抵押品贖回權(quán)，從而抹殺了開發(fā)商和EB-5投資者的利益。這種情況突顯了移民激勵(lì)措施在EB-5融資計(jì)劃的核心(及其對(duì)子市場(chǎng)股權(quán)條件的有效交易)的作用，并且還提供了一種機(jī)制，使EB-5投資者，開發(fā)商和CMBS貸款人能夠獲得最佳結(jié)果：開發(fā)商以低于市場(chǎng)的價(jià)格募集股本，EB-5投資者可以加速獲得綠卡，而CMBS貸方可以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行證券化。同意減記EB-5投資或可能招致CMBS貸方取消抵押品贖回權(quán)，從而抹殺了開發(fā)商和EB-5投資者的利益。這種情況突顯了移民激勵(lì)措施在EB-5融資計(jì)劃的核心(及其對(duì)子市場(chǎng)股權(quán)條件的有效交易)的作用，并且還提供了一種機(jī)制，使EB-5投資者，開發(fā)商和CMBS貸款人能夠獲得最佳結(jié)果：開發(fā)商以低于市場(chǎng)的價(jià)格募集股本，EB-5投資者可以加速獲得綠卡，而CMBS貸方可以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行證券化。同意減記EB-5投資或可能招致CMBS貸方取消抵押品贖回權(quán)，從而抹殺了開發(fā)商和EB-5投資者的利益。這種情況突顯了移民激勵(lì)措施在EB-5融資計(jì)劃的核心(及其對(duì)子市場(chǎng)股權(quán)條件的有效交易)的作用，并且還提供了一種機(jī)制，使EB-5投資者，開發(fā)商和CMBS貸款人能夠獲得最佳結(jié)果：開發(fā)商以低于市場(chǎng)的價(jià)格募集股本，EB-5投資者可以加速獲得綠卡，而CMBS貸方可以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行證券化。