在投資者中越來(lái)越受歡迎的酒店

迄今為止，越來(lái)越多的投資者忽視了接待部門(mén)，并專注于更成熟的辦公室部門(mén)。這些投資者和希望進(jìn)入波蘭市場(chǎng)的投資者受到了一個(gè)新的越來(lái)越受歡迎的酒店運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)的吸引，他說(shuō)，波蘭的資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人帕韋特諾瓦克科夫斯基說(shuō)。

2018年是商業(yè)地產(chǎn)投資量創(chuàng)記錄的一年。旅館怎么樣？它們是投資者感興趣的資產(chǎn)類(lèi)別嗎？

在機(jī)構(gòu)和私人股本投資者中，酒店正變得越來(lái)越受歡迎，因?yàn)樗鼈兘?jīng)常構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)組合的一個(gè)有趣的多樣化要素。盡管該資產(chǎn)類(lèi)別仍然占整個(gè)交易市場(chǎng)的一小部分，但近年來(lái)投資者對(duì)這一領(lǐng)域的興趣顯著增加。值得注意的是，去年波蘭這個(gè)部門(mén)的交易市場(chǎng)總值超過(guò)10億歐元。2017年交易規(guī)模最大，共售出13家酒店，總計(jì)約3.5億歐元。2018年，交易量達(dá)1.2億歐元，到2019年中交易總額約為1.5億歐元。鑒于正在進(jìn)行的交易，我預(yù)計(jì)今年的交易量將達(dá)到3.320億歐元。每個(gè)房間的價(jià)格-這個(gè)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)中最廣泛使用的房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù)也在上漲。2017年，這是破紀(jì)錄的一年，在2018年達(dá)到了123,000歐元/房間，2018年為146,500歐元，到2019年中期，每個(gè)房間的價(jià)格飆升至193,000歐元。在波蘭最大的城市，一流的位于中心的五星級(jí)酒店現(xiàn)在以大約300,000歐元的價(jià)格銷(xiāo)售。

在波蘭買(mǎi)酒店的是誰(shuí)？資本來(lái)自何處？

傳統(tǒng)上，德國(guó)投資者一直是主要的市場(chǎng)參與者。例如Deka和UnionInvestment等投資基金多年來(lái)一直在波蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，幾乎在每個(gè)部門(mén)都是如此。和英國(guó)的投資者同樣活躍。亞洲和中東投資者也有顯著的增長(zhǎng)，他們已經(jīng)在酒店業(yè)進(jìn)行了首次投資，并正在尋找在這個(gè)市場(chǎng)上的新投資機(jī)會(huì)。這些玩家專注于酒店的投資，但也有越來(lái)越多的投資者忽視了這個(gè)市場(chǎng)部分，專注于更成熟的辦公室部門(mén)。這些投資者和希望進(jìn)入波蘭市場(chǎng)的投資者被酒店運(yùn)營(yíng)商的一種新的、越來(lái)越受歡迎的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)所吸引。

準(zhǔn)確地說(shuō)，酒店是根據(jù)特許經(jīng)營(yíng)或管理協(xié)議運(yùn)作的。

絕大多數(shù)酒店將繼續(xù)這樣做。然而，市場(chǎng)上的酒店連鎖提供了長(zhǎng)期的直接財(cái)產(chǎn)租賃。這種租賃對(duì)于投資者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常有吸引力的公式，因?yàn)樗淖兞私?jīng)營(yíng)酒店給運(yùn)營(yíng)商的所有運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論酒店市場(chǎng)的狀況如何，業(yè)主都會(huì)收到20-25年的固定租金。在這個(gè)部門(mén)，還有一些專門(mén)的公司，作為外部經(jīng)營(yíng)者，向業(yè)主提供租賃，從而成為一家可識(shí)別的酒店連鎖的特許經(jīng)營(yíng)商，這就是我們所稱的三明治交易。與酒店連鎖的直接租賃在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是最常見(jiàn)的，是兩家和三星級(jí)酒店。在四星級(jí)酒店和五星級(jí)酒店的情況下，特許經(jīng)營(yíng)和管理合同仍然是主要的配方。在這種情況下，如果投資者不想承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，唯一的解決方案是在夾層交易下與外部運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行間接租賃。

是否正在為租賃成為日益飽和的辦公市場(chǎng)的替代品？

這不僅僅是為了建造新的酒店。大多數(shù)現(xiàn)有的辦公樓都可以改造成旅館，根據(jù)其地板和窗戶的不同，可以生成更大或更小數(shù)量的旅館房間。因此，許多位置良好的建筑物，不再滿足現(xiàn)代辦公空間的要求，租戶可以得到第二次生活。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，酒店經(jīng)營(yíng)者是受歡迎的租戶，原因有二.首先，它提供長(zhǎng)期租賃，從而避免業(yè)主每隔幾年延長(zhǎng)租約或?qū)ふ倚路靠偷呐Γ@將轉(zhuǎn)化為優(yōu)惠措施的節(jié)省，如優(yōu)惠繳款、免租期以及與續(xù)約或新合同相關(guān)的租賃費(fèi)用。第二，提供穩(wěn)定的長(zhǎng)期現(xiàn)金流的房地產(chǎn)可以更容易地出售，而且收益可觀。由于這些原因，華沙幾個(gè)正在建設(shè)的高層建筑，每間提供了幾十萬(wàn)平方米的可租賃空間，都有一些專門(mén)為酒店租戶準(zhǔn)備的空間。

市場(chǎng)的增長(zhǎng)前景是什么？我們是否有可能見(jiàn)證該部分交易數(shù)量的顯著增加？

波蘭的租賃旅館市場(chǎng)還處于起步階段。一些物業(yè)將在遠(yuǎn)期(早期開(kāi)發(fā)階段)出售，有些則在完工后出售。我預(yù)計(jì)在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)會(huì)有更多涉及租賃的酒店交易.對(duì)此類(lèi)投資產(chǎn)品的需求強(qiáng)勁，有相當(dāng)數(shù)量的投資者，尤其是來(lái)自歐洲和亞洲的投資者，在等待首批項(xiàng)目待售，收益率可能與主要辦公產(chǎn)品的收益率相似。波蘭正在關(guān)注許多計(jì)劃在我國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)的連鎖酒店。緊隨其后的將是投資者，他們的投資組合包括世界其他地區(qū)的此類(lèi)品牌酒店，他們也將在波蘭購(gòu)買(mǎi)。招待業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高反映在各種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的發(fā)展上，例如直接租賃、間接租賃(三明治交易)或以最低收入為保證的管理合同，預(yù)計(jì)在今后幾年將提高這一市場(chǎng)的交易量和價(jià)值。