發(fā)展商已開始興建或計劃興建的工程項目

房地產(chǎn)顧問庫什曼&韋克菲爾德(Cushman&Wakefield)表示，捷克共和國、匈牙利、羅馬尼亞、波蘭和斯洛伐克的中歐寫字樓市場前景總體上是樂觀的。五個市場中有三個預(yù)計未來三年的租金增長(布拉迪斯拉發(fā)、布達佩斯和布拉格)。

鑒于行政長官經(jīng)濟體系近年的相對穩(wěn)健經(jīng)濟表現(xiàn)和樂觀的前景，發(fā)展商已開始興建或計劃興建的工程項目，總需求較預(yù)期為多。新供應(yīng)的數(shù)量看來可能會減緩租金增長，甚至導致未來三年一些地區(qū)的租金下降。

預(yù)計表現(xiàn)最好的CE市場將是布拉格和布達佩斯，租金每年增長0.8%。在布拉格，這一溫和的租金增長很可能在未來幾年內(nèi)恢復(fù)穩(wěn)定，而布達佩斯將在2015年至2016年期間實現(xiàn)一些溫和的增長，原因是近期租金變動不大。華沙租房增長前景最差，2015年至17日，華沙租房年增長率為-4.1%，供應(yīng)驅(qū)動的擔憂最為明顯。

庫什曼&韋克菲爾德(Cushman&Wakefield)在波蘭的管理合伙人查爾斯·泰勒(Charles Taylor)表示：“我們預(yù)計，由于需求和供應(yīng)失衡，整個CE市場的差距將繼續(xù)存在。布達佩斯正在經(jīng)歷一個積極的上升，這將帶來未來的租金增長。在波蘭，需求普遍強勁的區(qū)域城市的積極前景與華沙的積極前景形成了鮮明對比，華沙的強勁發(fā)展管道限制了短期租金增長前景。“

布拉迪斯拉瓦-布拉迪斯拉發(fā)辦公部門已經(jīng)從主要由空間合理化驅(qū)動的占用者活動轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳罢诮?jīng)歷一些擴張支持的需求。然而，租金正增長的前景仍然有限；預(yù)計基本租金將保持在目前的每平方米15歐元(該區(qū)域最低)，至少到2016年年底，屆時供求之間將出現(xiàn)更健康的平衡。

預(yù)計將在2015年期間交付40,000平方米的新空間，其中大部分已由租賃前協(xié)議保留。開發(fā)商仍然不愿意承諾進行投機性建設(shè)，因為占用者仍然有很多選擇來滿足他們的要求。隨著經(jīng)濟的進一步擴大，勞動力市場上出現(xiàn)了更引人注目的進步，預(yù)計2016年和以后將會有更多的顯著改善，這將為更多的持續(xù)的職業(yè)活動鋪平道路。然而，進展將是漸進的，短期的主要租金不大可能改變。市場質(zhì)量結(jié)束時的空缺減少將使激勵的逐步取消和一些投機性的發(fā)展中斷，以及邊際的積極租金增長。

布加勒斯特寫字樓市場的布加勒斯特主要租金自2012年以來一直保持在每平方米19歐元的水平，因為該市的整體空置率在兩位數(shù)的范圍內(nèi)仍未變動，經(jīng)濟增長放緩，這是對全球金融危機的滯后反應(yīng)。

預(yù)計2015年剩余時間，整體租金將面臨下行壓力，下降2.6%，至4年低點，到2015年底達到每平方米18.50歐元。這是盡管經(jīng)濟的改善，正在過濾到更好的商業(yè)情緒。不過，業(yè)主繼續(xù)提供獎勵計劃，以確保主要租客的安全，并限制限期。在租金正增長之前，這些激勵措施需要取消，預(yù)計將在2016年年底之前實現(xiàn)，但進展將緩慢。截至2015年第一季度末，整個建設(shè)管道已增至345，000平方米，主要由投機用地組成。這會進一步阻嚇租金的正增長。

布達佩斯寫字樓市場的復(fù)蘇預(yù)計將繼續(xù)，并將受到更強勁的經(jīng)濟環(huán)境的支撐。雖然這有助于提高企業(yè)的信心水平--而且占領(lǐng)者的活動也有所增加：2015年第二季度的歷史記錄，但凈吸收額目前比一年前高出40%--但仍未轉(zhuǎn)化為正租金增長。

事實上，2015年第一季度的整體租金仍為每平方米21歐元，這與過去五年的水平相同，這一水平也得到了一些激勵措施的支持，比如免租期和(或)為健身所做的貢獻。然而，隨著空置空間的數(shù)量首次從歷史高點下降到鄰國布拉格的空置率以下，以及投機性購房速度放緩，這將為租金的一些積極上漲鋪平道路。然而，這很可能僅限于選定的子市場和高質(zhì)量的空間，只有二手空間仍有相當大的折扣。

2015年布拉格辦公市場的普拉蓋德(PragueDemand)大幅回升，原因是該國經(jīng)濟基本面有所改善。2015年第一季度，該國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長達到了的最高水平。與此同時，2015年H1還推出了一系列新的投機計劃，總體而言，2015年的供應(yīng)量將大大超過需求，這將創(chuàng)造一個有利于租戶的市場，并給整體租金帶來下行壓力。事實上，這些已經(jīng)擺脫了沸騰，在過去12個月中布拉格的CBD下降了3.6%左右。

占領(lǐng)者的情緒總體上是積極的；然而，2014年的凈吸收率很低，大部分活動是由重新談判和續(xù)約推動的，因為現(xiàn)有占領(lǐng)者選擇利用現(xiàn)有的機會，以更靈活的租賃條件升級其住房。未來18-24個月，總體租金將開始出現(xiàn)一些正增長--主要是在主要項目和地點--但進展將緩慢，與最佳方案相關(guān)。布拉格的空置率仍然是兩位數(shù)，因此為租戶提供了選擇，盡管隨著租戶升級和(或)合并，大部分供過于求是次要的質(zhì)量被釋放回市場。2015年還將有192，000平方米的土地進入市場，即使預(yù)計會有40%的預(yù)出租協(xié)議獲得，空置率仍有可能上升到接近17%的水平。然而，這一動態(tài)將在2016年發(fā)生重大變化--由于管道有限，經(jīng)濟需求的改善將大大超過明年的供應(yīng)，空置率將回落至15%左右。

華沙辦公市場的表現(xiàn)得益于經(jīng)濟的增強和積極的商業(yè)信心。2015年上半年的占用人活動是健康的，雖然其中一些原因是新進入市場者成功地完成了尚未滿足的要求，但很大一部分原因是重新談判租約和現(xiàn)有占用人在市場內(nèi)移動。

由于對空間的持續(xù)積極吸收，截至2015年3月底，該市的空置率暫時下降，第二季度將再次上升，達到14.1%。然而，盡管需求水平強勁，目前快速的發(fā)展完成速度預(yù)計將在今后12-18個月內(nèi)加劇供應(yīng)狀況。這使得整體租金面臨下行壓力，因為供需平衡向前者傾斜，導致市場變得更有利于租戶，租金由免租期和(或)供款支撐。展望未來，盡管凈吸收仍然是積極的，而且確實會加強，但租金預(yù)計會下降。目前在建的建筑面積約為57.6萬平方米，預(yù)計將于2016年年底完工，目前只有不到18%的建筑空間是根據(jù)租賃前協(xié)議達成的--盡管有些項目的完工日期會被推遲。

租賃活動的增加在區(qū)域市場也很明顯。2015年前兩個季度，主要地區(qū)市場(克拉科夫、wroc?aw、triity、poznań、katowice和?ód?)的成交量上升至217，200平方米以上，占2014年總成交量的近59%。鑒于居民需求強勁，預(yù)計2015年該地區(qū)城市的交易面積將超過40萬平方米。