未來5年莫斯科將成為歐洲表現最好的辦公市場

世邦魏理仕(CBRE)表示，歐洲主要寫字樓市場空置率預計將在2016年年底前回落至2009年水平，然后在接下來的十年里繼續(xù)下降。在歐洲各大城市，辦公發(fā)展跟不上就業(yè)趨勢改善推動的日益增長的需求，預計未來五年幾乎所有關鍵辦公市場的空置率都將下降，租金增長將加快。

世邦魏理仕EMEA Research主管尼爾·布萊克(NeilBlake)評論道：“最近圍繞希臘債務重新談判的事件，掩蓋了歐洲經濟持續(xù)復蘇(盡管不平衡)的情況，這開始影響到歐洲的大型辦公市場。在許多城市，辦公發(fā)展跟不上日益增長的需求，在就業(yè)增長的推動下，幾乎所有主要辦公市場預計在未來五年內都會出現空缺率下降和租金增長。隨著企業(yè)信心的增強和擴張計劃的執(zhí)行，“復興”城市在未來五年的就業(yè)增長表中占據主導地位。因此，大部分市場預期租金會持續(xù)增長?！?/p>

在主要城市，以辦公室為基礎的就業(yè)正在以大約兩倍于全歐洲就業(yè)總增長率的速度增長。預計未來五年內，伊斯坦布爾、華沙、馬德里、巴塞羅那、倫敦、里斯本和布加勒斯特等城市的就業(yè)人數增長最快。盡管由于對土耳其經濟的長期增長預測，伊斯坦布爾潛在的短期經濟和政治不穩(wěn)定，但伊斯坦布爾仍然是就業(yè)增長排行榜的首位。

雖然幾乎所有主要的辦公室市場都被預測為報告租金增長，但在華沙、伊斯坦布爾和布拉格等城市，近期的發(fā)展活動和新股票將大幅降低租金增長前景。目前正在經歷增長最快的倫敦和都柏林，也是應對需求增長的主要市場。這可能導致租金增長放緩，甚至可能會在2020年底前放松。

主要城市的總空缺率已經從2010年底的9.6%下降到現在的8.9%。到2016年中，CBRE預計將減少到8.4%（相當于2009年6月的水平），預計到2020年底將進一步降至8.1%，低10年。下降的空缺將伴隨著租賃活動的回升。2015年和2016年，在歐洲主要城市中，租賃體積預計將增長近12%，在馬德里、巴塞羅那、慕尼黑、維也納、布魯塞爾和華沙增加了20%。

阿姆斯特丹、布達佩斯、都柏林、馬德里、布拉格和華沙等城市的高空缺率將持續(xù)存在。然而，由于過時的設計或地點問題，空置的庫存在經濟上變得多余，因此這些市場的租金仍有望增長。隨著新建筑投入使用，倫敦的空置率在五年內實際上將高于現在。

如果地緣政治關系穩(wěn)定下來，莫斯科將在2020年年底成為表現最好的主要市場。俄羅斯經濟預計將出現反彈，此前2014年曾出現大幅下跌，其前提是到2020年至少部分放松經濟制裁，油價回升至每桶80美元以上。

莫斯科的寫字樓市場也面臨著來自以美元計價的租金的挑戰(zhàn)，而租戶的收入主要是盧布(現在貶值)。有證據(世邦魏理仕房東調查)表明，房東愿意通過允許“租房假期”來緩解這一問題，盡管他們仍然拒絕以盧布而不是美元來確定未來的租金。

據預測，馬德里、巴塞羅那和莫斯科的租金增長將最為強勁(但有警告)，在截至2020年第三季度的5年內，租金預計將增長4%以上。馬德里的主要寫字樓租金目前為306歐元，較一年前的低點上漲4.1%。預計到2016年3月將達到321.3歐元，2020年年底將達到441.8歐元。

NeilBlake補充道：“積極的經濟背景和就業(yè)形勢意味著，預計幾乎所有歐洲寫字樓市場的投資回報都將有所改善。人們對經濟復蘇的樂觀程度可以從這樣一個事實中看出：我們預計，作為收益率最低的市場之一，倫敦明年的收益率將進一步下跌50個基點。然而，在接下來的五年里，我們預計在布達佩斯、羅馬、馬德里和米蘭以及莫斯科等市場都會有最大的回報。

“政治風險是未來幾年市場前景的最大問題。從俄羅斯/烏克蘭到希臘，再到西班牙選舉的結果，持續(xù)的增長可能會在多個方面受到威脅。然而，股票和債券市場不太可能長期波動，我們認為沒有理由持續(xù)影響歐洲其他地區(qū)的房地產市場?！?/p>

俄羅斯СBRE研究部主任瓦倫丁·加夫里洛夫(Valentin Gavrilov)表示：“歐洲寫字樓市場關鍵指標預測的改善，是預期歐元區(qū)中期經濟增長加速的結果。在大多數歐洲商業(yè)城市，辦公空間的新交付受到不穩(wěn)定經濟形勢的制約。此外，那里的商業(yè)區(qū)已經很完善，新的發(fā)展空間也相當有限。這意味著歐洲即將迎來新一輪投資者對商業(yè)地產的興趣。然而，取消這種設想的風險仍然是顯而易見的，而且與最弱的經濟問題和地緣政治問題有關。

在俄羅斯，租房率下降了30-40%，原因是油價下跌了2倍多，地緣政治問題也造成了后果。消除任何這些因素都可以啟動相當快的過程，使租金恢復到危機前的水平。因此，俄羅斯的租金增長潛力似乎是歐洲最強勁的之一。然而，由于油價的負面趨勢以及在解決地緣政治問題方面缺乏積極進展，實現這一潛力的時間仍然相當不確定?！?/p>