EB-5 3.0版提供了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

公民和移民服務(wù)局(U.S. Citizenship and Immigration Services)最近公布了將于2019年11月21日生效的EB-5新規(guī)，EB-5行業(yè)正在熱烈討論它將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)。以及EB-5項(xiàng)目的未來(lái)是什么樣子的。

這些規(guī)定的實(shí)施將開啟EB-5項(xiàng)目的新時(shí)代。我稱之為EB-5 3。0。你可能還記得，EB-5 2.0是該計(jì)劃使用的最后一次重大轉(zhuǎn)變，始于金融危機(jī)之后。在那個(gè)時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目從默默無(wú)聞變成了房地產(chǎn)開發(fā)的主流資金來(lái)源。EB-5 2.0時(shí)代的特點(diǎn)是大量的資本流入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了項(xiàng)目的簽證能力，對(duì)項(xiàng)目的好處看法不一。一方面，2013年報(bào)告EB-5影響分析支持EB-5對(duì)創(chuàng)造就業(yè)產(chǎn)生了巨大的積極影響，但另一方面，在一些備受關(guān)注的欺詐和濫用案件中，媒體頭條引發(fā)了關(guān)于項(xiàng)目完整性的辯論。

本文詳細(xì)分析了為什么我們認(rèn)為EB-5 3.0時(shí)代將給現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)重大變化和挑戰(zhàn)，但也將為那些能夠接受變化、調(diào)整其產(chǎn)品并重新致力于最佳實(shí)踐的運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

盡管在移民問(wèn)題上發(fā)表了負(fù)面言論，但全球?qū)裆矸莸男枨笏坪踹_(dá)到了歷史最高水平，這一點(diǎn)可以從移民項(xiàng)目的積壓記錄和南部邊境數(shù)十萬(wàn)移民的報(bào)告中得到證明。過(guò)去24個(gè)月EB-5簽證申請(qǐng)數(shù)量的減少與該計(jì)劃下的移民需求無(wú)關(guān)，而與合格投資者可獲得的簽證供應(yīng)有關(guān)。

30多年來(lái)，CanAm一直是領(lǐng)先的區(qū)域中心運(yùn)營(yíng)商，與超過(guò)5500名EB-5投資者合作。他們幫助創(chuàng)造了大約72,000個(gè)全職工作崗位，并繼續(xù)致力于EB-5項(xiàng)目，幫助外國(guó)投資者及其家人。

地區(qū)中心運(yùn)營(yíng)商CanAm Enterprises的總裁兼首席執(zhí)行官湯姆?羅森菲爾德(Tom Rosenfeld)表示:“合格的移民家庭希望通過(guò)保守的創(chuàng)造就業(yè)投資，讓成為他們的家，這種愿望依然堅(jiān)定。

直到最近，一直在消耗絕大多數(shù)的簽證。然而，一旦達(dá)到產(chǎn)能限制，等待投資者的隊(duì)伍開始增加，該行業(yè)就需要在其他尋找感興趣的投資者。

直到最近，一直是EB-5投資者的最大來(lái)源國(guó)。下面的圖表基于我們的數(shù)據(jù)，顯示了向其他轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，包括、韓國(guó)和巴西。

一些開發(fā)商比其他開發(fā)商更早看到了以外市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的重要性。Driftwood Hospitality是NES自2014年以來(lái)的金融客戶，它是最早在南美(尤其是巴西和哥倫比亞)尋找投資者的公司之一，因此也是這些市場(chǎng)上最成功的公司之一。如今，Driftwood是一家領(lǐng)先的酒店開發(fā)和管理公司，在和哥斯達(dá)黎加運(yùn)營(yíng)著70多家酒店，擁有超過(guò)1萬(wàn)間客房。

除了投資者對(duì)EB-5的強(qiáng)勁需求之外，市場(chǎng)的一大優(yōu)勢(shì)在于其成熟的移民代理網(wǎng)絡(luò)，這有助于發(fā)現(xiàn)和教育潛在投資者有關(guān)EB-5的知識(shí)，并向他們介紹潛在的投資機(jī)會(huì)。這種復(fù)雜的渠道促進(jìn)了EB-5在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)籌集大量資金。

雖然來(lái)自以外其他市場(chǎng)的需求也可能很強(qiáng)勁，但它們?nèi)狈ν瑯拥那阑A(chǔ)設(shè)施。這增加了尋找和教育投資者的時(shí)間和難度。那些在早期完成轉(zhuǎn)型的開發(fā)者從中受益，但他們也必須適應(yīng)不同于的模式。

Driftwood Acquisitions &的首席運(yùn)營(yíng)官Carlos J. Rodriguez, Jr.說(shuō):“我們很早就看到了從南美吸引投資者來(lái)幫助創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的重要性。發(fā)展。“我們與巴西和哥倫比亞的投資者密切合作，他們?nèi)匀粚?duì)EB-5項(xiàng)目非常感興趣。我們有意在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)考慮到這些市場(chǎng)投資者的利益。我們的項(xiàng)目通常小于項(xiàng)目籌集資金來(lái)自和結(jié)構(gòu)化是股權(quán)平臺(tái)(而不是債務(wù)在很受歡迎),使投資者產(chǎn)生一個(gè)健康的投資回報(bào)在目前的水平,甚至增加投資最低?！?/p>

隨著境外市場(chǎng)投資的增加，EB-5項(xiàng)目結(jié)構(gòu)也適應(yīng)了這些的市場(chǎng)需求。下圖顯示了項(xiàng)目規(guī)模的歷史趨勢(shì)。從2015年開始，當(dāng)其他的投資開始增加時(shí)，EB-5項(xiàng)目的融資規(guī)模開始縮小，這反映了從這些尋找投資者的現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)NES Financial收集的數(shù)據(jù)，我們?cè)缭?015年就看到了這樣的趨勢(shì):項(xiàng)目仍在獲得資金，只是比例更小。2015年項(xiàng)目規(guī)模中值為2000萬(wàn)美元，到2019年這一數(shù)字已降至1000萬(wàn)美元。2015年的平均目標(biāo)是4700萬(wàn)美元，今年已經(jīng)下降到1900萬(wàn)美元。

為使用EB-5的開發(fā)人員改變環(huán)境

今年11月生效的一項(xiàng)重要EB-5規(guī)定是目標(biāo)就業(yè)地區(qū)的物價(jià)上漲。分級(jí)制度已經(jīng)就位;然而，從2019年11月21日起，50萬(wàn)美元的茶相關(guān)項(xiàng)目將生效，總額為90萬(wàn)美元。非茶葉類投資將從100萬(wàn)美元增加到180萬(wàn)美元。

也許更有影響的是茶的定義已經(jīng)變得更加嚴(yán)格。根據(jù)新的規(guī)定，茶葉是由移民局批準(zhǔn)的，取消了這種權(quán)力。此外，雖然高失業(yè)率地區(qū)的定義通常不會(huì)對(duì)農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)生顯著影響，但在城市環(huán)境中，這一定義將發(fā)生顯著變化。以前，可以合并多個(gè)相鄰的人口普查區(qū)，形成一個(gè)高失業(yè)率地區(qū)地圖;然而，隨著EB-5程序的更新，這將不再可能。

當(dāng)新規(guī)于11月生效時(shí)，許多項(xiàng)目將不再符合較低的投資額度，開發(fā)商將發(fā)現(xiàn)自己要與投資差異極小的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。

EB5聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)管理合伙人Samuel B. Silverman稱，"我們還預(yù)計(jì)，在修正后的90萬(wàn)美元投資門檻下，約有33%的EB-5項(xiàng)目仍有資格獲得TEA status。"

EB5聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)是最活躍的EB-5咨詢公司和區(qū)域中心運(yùn)營(yíng)商之一他認(rèn)為，市場(chǎng)正在演變，即使在發(fā)生變化之后，市場(chǎng)仍將是一個(gè)可行的融資來(lái)源。

“2019年11月21日發(fā)布的監(jiān)管變化,eb - 5投資將繼續(xù)投資資本的一個(gè)重要來(lái)源在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向更多的機(jī)構(gòu)發(fā)展和小,朋友和家庭事務(wù)有最小的需求彈性的價(jià)格從500000美元增加到900000美元,”西爾弗曼補(bǔ)充道。

對(duì)于CanAm企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)意識(shí)到了11月將會(huì)發(fā)生的變化，并為新規(guī)定做好了準(zhǔn)備。CanAm Enterprises的Rosenfeld表示:"如預(yù)期的那樣，擬議的監(jiān)管規(guī)定將產(chǎn)生新的激勵(lì)機(jī)制，將重新定向EB-5項(xiàng)目的重點(diǎn)。"

已經(jīng)討論過(guò)的漲價(jià)也有好的一面。更高的投資金額更容易獲得工作數(shù)，這意味著更多的項(xiàng)目類型可以從EB5中受益。此外，所需的投資者較少，這意味著從資本的角度來(lái)看，該計(jì)劃規(guī)模更大

索爾?尤因?阿恩斯坦律師事務(wù)所合伙人羅尼?菲爾德斯通說(shuō)Lehr, LLP和公認(rèn)的EB-5專家鼓勵(lì)投資者在11月改革生效前迅速行動(dòng)。

”11月。這可能是最后一次投資50萬(wàn)美元的機(jī)會(huì)。”“離場(chǎng)觀望的投資者有很大的動(dòng)力將資金投入其中，并在截止日期前提交I-526申請(qǐng)，以獲得豁免權(quán)?！?/p>

從現(xiàn)在到2019年11月20日，我們預(yù)計(jì)將看到對(duì)EB-5項(xiàng)目的最后一輪投資熱潮，類似于EB-5 2.0時(shí)代的投資熱潮。在最近對(duì)NES金融客戶群的調(diào)查中(到目前為止，該客戶群是所有活躍項(xiàng)目和EB-5地區(qū)中心的主要份額)，超過(guò)90%的EB-5發(fā)行人預(yù)計(jì)投資者資金將會(huì)增加。

這對(duì)那些在市場(chǎng)上尋找資金和創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。然而，不像其他人可能預(yù)測(cè)的那樣，我們相信這不是計(jì)劃的結(jié)束，而是一個(gè)新的黎明的開始。

據(jù)EB-5地區(qū)中心的主要貿(mào)易協(xié)會(huì)IIUSA稱，EB-5計(jì)劃已經(jīng)存在了近30年，并經(jīng)受住了14項(xiàng)即將到期的計(jì)劃的考驗(yàn)。與過(guò)去一樣，該計(jì)劃將根據(jù)新的現(xiàn)實(shí)進(jìn)行調(diào)整和發(fā)展。EB-5 3.0將是該項(xiàng)目有史以來(lái)最具變革性的時(shí)代。首都華盛頓將繼續(xù)成為歷史上最有效的創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的項(xiàng)目，它將在不損害納稅人利益的情況下為創(chuàng)造數(shù)量可觀的就業(yè)機(jī)會(huì)。在EB-5 3.0時(shí)代，移民通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目對(duì)我們社會(huì)產(chǎn)生的積極影響將是不可否認(rèn)的。

所有這一切將建立一個(gè)過(guò)渡到EB-5 4.0，我們希望這將導(dǎo)致增加EB-5的簽證能力，以表彰該項(xiàng)目所做的努力。

Reid Thomas是NES Financial的執(zhí)行副總裁兼專業(yè)財(cái)務(wù)管理總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)技術(shù)型EB-5、1031和機(jī)會(huì)地帶基金管理。