WeWork是一個例外 還是Proptech被破壞了

科技市場上的工作象縮小到(也許？)有一只大貓那么大。

WeWork取消了IPO，解雇了CEO，幾乎耗盡了現(xiàn)金，并在不到兩個月的時間內被首席執(zhí)行官拯救，上周WeWork的估值降至80億美元，遠低于今年早些時候的470億美元。

該公司近乎崩潰的危機正在風險資本生態(tài)系統(tǒng)中回蕩，迫使所有利益相關者--投資、風險資本家、初創(chuàng)公司創(chuàng)始人、機構地產(chǎn)公司和非常富有的商人--進行清算。

但有些人認為，We Work是結構性膨脹的令人擔憂的跡象，將導致初創(chuàng)企業(yè)估值的回調，而另一些人則認為它是一個主要由軟集團（SoftBank Grou p）夸大的異常值。

“軟銀支持了這些公司，”本·萊文(BenLevine)說，他是家族房地產(chǎn)開發(fā)公司Douglston Development的高管?！八麄兡軌蚶^續(xù)往火上倒汽油以保持燃燒?！?/p>

We Work的估值暴露了私人估值和公共定價之間的根本脫節(jié)。風險投資基金正變得越來越大，并有數(shù)十億美元可供部署；它們重新籌集了1億美元的資金，并以越來越高的速度吸引了10億美元的獨角獸。

但公共市場并沒有這樣做。在今年的IPO失敗中，We Work只是最引人注目的一家無利可圖的風險投資公司。獨角獸的拼車競爭對手Lyft和Uber都在公共市場上苦苦掙扎，SmileDirectClub和Peloton都經(jīng)歷了災難性的第一個交易日，Postmates將IPO推遲到明年。

分析人士指出，在公開市場上所遭受的品牌主要是消費品牌和科技組件，而遠離風險模型所依據(jù)的純軟件公司。雖然WeWork不是消費者品牌，因為Pelotton或Uber是一個類似的問題：它的經(jīng)濟并不像純技術公司那樣遠。

展望未來，投資者不太可能忽視純科技公司與資本密集型商業(yè)模式之間的區(qū)別。問題是，這一轉變將如何影響整個Proptech公司，尤其是工作場所和短期租賃初創(chuàng)企業(yè)的估值方式。

WeWork競爭對手勤奮公司的首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人杰米·霍達里(JamieHodari)表示，這對Proptech來說是件好事。當風投們驚慌失措時，更傳統(tǒng)的投資者松了一口氣。

霍達里說：“大家基本上都在說，‘謝天謝地’。”“他們都被嚇住了，把錢投入到軟銀(SoftBank)資助的歌利亞(Goliath)能以非理性或非經(jīng)濟方式運作的行業(yè)?！?/p>

風險數(shù)學

在現(xiàn)實世界中，數(shù)學很簡單：如果一家公司產(chǎn)生的收入超過了運營成本，它就會被認為是成功的。任何低于零的東西都是失敗。

在創(chuàng)業(yè)世界里，數(shù)學更像是煉金術。衡量一家公司價值的關鍵指標是收入倍數(shù)，因為收入是常數(shù)，煉金術就是計算出倍數(shù)應該是多少。雖然有一些經(jīng)驗法則適用于不同的行業(yè)，但倍數(shù)可以基于增長率、市場特征等因素，而且很明顯，創(chuàng)始人的魅力商數(shù)也是如此。

RET Ventures的約翰·赫爾姆(John Helm)表示：“對于一家純粹的SaaS(軟件即服務)公司來說，舊的規(guī)則是，如果公司增長了300%，他們應該獲得10倍，那么每年都要加倍才能維持10倍?！盧ET Ventures是一家風險公司，其資金完全來自機構多家族業(yè)主。

這是因為風險投資的目的是為羽翼未豐的公司提供一條跑道，使它們能夠在成長階段生存下來并實現(xiàn)盈利。對于風險投資家來說，關鍵的衡量標準是增長，因為它預示著未來的勝利。只要虧損伴隨著增長，這就意味著創(chuàng)業(yè)公司正在投資于自己的未來；而一家很快開始盈利的初創(chuàng)企業(yè)很可能沒有增長的空間。

當然，這些指標最初是為純軟件公司設計的，其中大多數(shù)都是在訂閱模型上工作的，根據(jù)定義，它們不需要資本密集型投資。

當涉及到像proptech這樣的行業(yè)時，情況就大不相同了。不僅許多proptech公司資本密集，甚至對于proptech世界的軟件公司來說，進入房地產(chǎn)市場的壁壘也很高，因為這個行業(yè)是支離破碎的，現(xiàn)任者是根深蒂固的，向下的周期也很長..

對于所有的Proptech公司來說都是這樣，它們從純軟件到純粹的房地產(chǎn)游戲，包括從數(shù)據(jù)和人工智能平臺，到彈性辦公室和短期租賃初創(chuàng)公司，以及像OpenDoor或Airbnb這樣的市場公司。

例如，WeWork在9月提交S-1時，約有470億美元的租賃債務，以及約34億美元的租賃承諾。當然，這是因為他們的模式是承擔業(yè)主的風險，然后以更高的價格出租。但在這樣的數(shù)字下，很難證明在估值中不考慮負債是合理的。

這就是為什么WeWork不是一個關于WeWork是一家房地產(chǎn)公司還是一家技術公司的學術問題，但直接將它與IWG(以前稱為Regus的共享工作區(qū)公司)進行比較也是不完全公平的。

成熟公司和成長型公司的價值應該不同，但顯然，適用于WeWork的模式不再適用于類似的公司。

“擁有良好商業(yè)模式的Proptech公司的估值應該是收入或毛利潤的倍數(shù)，但這可能是利潤的四到五倍，而不是11倍，”Hodari表示。

技術人員還是不？

因為從定義上說，房地產(chǎn)是一個流動性不強、僵化的行業(yè)--既資本密集型又根深蒂固--在風險投資中，Proptech是屬于自己的動物。這場風投游戲不僅起步晚了，還因為機構地產(chǎn)公司最終決定合作，機構所有者和開發(fā)商都投資于Proptech公司，并開始在投資組合中應用技術。

早期風險公司MetaProp的扎克·施瓦茨曼(Zak Schwarzman)表示：“公司不只是想把軟件賣給房地產(chǎn)公司，而是采取全方位的方式，直接與現(xiàn)有公司競爭?！薄跋襁@樣的公司需要大量資金?！?/p>

例如，雜亂是一家軟銀支持的自存儲創(chuàng)業(yè)公司，它正與機構自存儲公司直接競爭。它提供與它們相同的基本存儲服務，附加的額外好處是，它將為客戶打包和移動項目，在線編目他們的庫存，并在客戶方便的情況下檢索任何項目。今年早些時候，雜亂公司籌集了2億美元，并將部分資金用于房地產(chǎn)投資，收購了總部位于紐約的存儲公司StorageFox，以及四個倉庫。

而這些天來，它往往是現(xiàn)任者面對首都，至少部分。與許多行業(yè)不同，流入Proptech的資本受到行業(yè)參與者的影響要大得多。在過去幾年里，Proptech從RET Ventures、Five Wall Ventures和Camber Creek等專業(yè)公司獲得了大量資金流入，這些公司都直接與機構經(jīng)紀公司、開發(fā)商和房東合作。

例如，當基于LosAngeles的第五墻在7月份籌集了1,503萬美元的用于PropTech投資的基金時，基金的投資者包括經(jīng)紀公司CBRE和Cushman&Wakefield，房地產(chǎn)投資公司股本住宅和相關公司，以及招待公司MarriottInternational和StarwoodCapital。

赫姆曾是經(jīng)紀公司馬庫斯&米利查普(Marcus&Millichap)的首席財務官，他說，這就是他創(chuàng)立RET Ventures的原因，RET風險投資完全由房地產(chǎn)公司這樣，RET的投資組合公司就可以進入其投資者名冊--其中包括該國一些最大的房東--允許他們演示產(chǎn)品、進行市場研究，并在證明擁有高質量產(chǎn)品的情況下迅速擴大規(guī)模。

赫爾姆說，RET的模式不同于多面手風投，因為它已經(jīng)聚集了足夠多的子部門最大的參與者-“租賃技術”，正如赫爾姆所說的那樣-它可以影響公司的結果。這意味著風險沒有那么高，所以回報也不一定是如此。

第五，沃爾的創(chuàng)始人也同樣吹噓他們的“公司”網(wǎng)絡，涉及范圍更廣的科技行業(yè)，而初創(chuàng)企業(yè)往往會在得到業(yè)內人士的支持下脫穎而出。

因為在這樣的環(huán)境下，成功既需要大量的資金，又往往需要行業(yè)的聯(lián)系，所以可能會產(chǎn)生一種“贏家統(tǒng)領”的效果。例如，度假租賃公司Sonder在2014年以45萬美元的天使基金起家，7月份在D系列融資中籌集了2.25億美元，估值為10億美元。

MetaProp的Schwarzman在談到Sonder時表示：“如果他們在談判桌旁找到了合適的資本合作伙伴，擁有合適的初始客戶，他們可能很快就會出現(xiàn)突破。”

一般情況下，F(xiàn)lex公司、工作場所和短期租金一直是一個熱門行業(yè)，流向長期公司名單的資金數(shù)額都很可觀：Knotel9月份收到了4億美元，將其提升到獸獸的地位。在工作場所，像勤勞、召集和呼吸的其他公司，以及在短期和長期居住空間里的宙斯活、藍地和抒情詩，今年已經(jīng)籌集到了5000萬美元以上。

如果你再加上全球公司，比如今年籌得5億美元的丹克公寓(Danke Apartments)，以及目前正尋求以100億美元估值籌資15億美元的奧約客房公司(India Oyo Room)，那么面向彈性行業(yè)和酒店業(yè)的資金規(guī)模將是驚人的。

盡管這些公司的模式各不相同，但它們都比技術更接近房地產(chǎn)領域--這一點房地產(chǎn)開發(fā)商一直都知道。

道格拉斯頓的Levine表示：“所有了解WeWork商業(yè)模式的行業(yè)人士都不明白WeWork的估值達到如此高的倍數(shù).”盡管如此，他堅信商業(yè)模式本身，他說。

RET的Helm說：“以房地產(chǎn)為導向的風投比非房地產(chǎn)風投更加敏感和意識到這一點?！薄霸谝恍┕乐敌袠I(yè)，資本大量涌入，老實說，這讓我們絞盡腦汁。”

他說，短期租賃公司尤其需要重新評估，因為它們要么是管理層，要么是房地產(chǎn)公司。“你必須使用傳統(tǒng)的估值標準，”他說?！八麄冎徊贿^是租賃大師而已。”

該公司與Macerich和Hines等公司合作管理其大樓的共享工作空間。

“如果靈活性是你價值支柱的核心，你就有麻煩了，”他說。“現(xiàn)實情況是，你最終進入了一個基本上是租賃套利的行業(yè)。”他的公司已經(jīng)從租賃轉向與業(yè)主的管理伙伴關系，目前約有40%的地點位于業(yè)主合伙企業(yè)。對于2019年增加的新地點，這一數(shù)字超過85%。他說：“職場中的每一個人都在努力做到百分之百的管理，不管他們是否承認。”

該公司成立于2012年，在租賃和運營55個地點后，才能夠開始轉變?yōu)楹献骰锇殛P系，并顯示出足夠強大的回報率，使他們能夠在模型上銷售地主?；暨_里說，由于房東正在投入資金，冒著風險，所以你必須能夠向房東表明，他們可以使他們的市場租金高出25%，以便他們愿意轉變?yōu)榭勺兪杖搿?/p>

盡管如此，許多公司仍在繼續(xù)強調自己的技術資質，盡管這對業(yè)內人士來說是相當明顯的。在與Blueplace、Zeus Living、Sonder以及其他公司的首席執(zhí)行官們的談話中，他們都強調，他們的業(yè)務是由一個專有的技術平臺以及面向消費者的應用支持的。

事實上，我們沒有理由忽視科技部門：能夠有效地管理不斷變化的全球投資組合的定價和入住率，以及與重視方便和靈活性的客戶無縫接觸，對所有這些業(yè)務都至關重要，并將它們與現(xiàn)有企業(yè)區(qū)別開來。

萊文說：“一家科技地產(chǎn)公司仍然是一家房地產(chǎn)公司?！薄懊慨斎藗兛吹郊夹g或平臺時，他們就會看到美元的跡象，在這些跡象中，實體房地產(chǎn)行業(yè)的人們不明白如何才能對他們進行估值?！?/p>

不過，MetaProp的施瓦茨曼表示，他預計不會出現(xiàn)大幅回調，只是人們在投資方式上會變得更聰明。

他說：“矯正工作往往會從公眾市場倒流而來。如果它在公開市場上被重新定價，它就會向下延伸到后期，早期，等等?！八f?！暗玏eWork的細微差別要大得多”，他表示，這是因為它堅持認為自己是一家科技公司。“從WeWork的經(jīng)驗來看，這一業(yè)務的這方面將受到更多的審查?！?/p>