都市閣樓的內(nèi)森·伯曼在他的FiDi-Residential游戲

當(dāng)被問及他在金融區(qū)擁有多少建筑物時(shí)，內(nèi)森·伯曼不得不暫停。

“五六”是最終的答案。

這是合理的，它將需要一段時(shí)間來得到(含糊)正確的反應(yīng)。他在菲迪開發(fā)了很多項(xiàng)目，他傾向于把注意力集中在這里和現(xiàn)在。

伯曼目前正特別關(guān)注他的最新項(xiàng)目“水街180號(hào)”，這是一座29層、457，239平方英尺(約合457，239平方米)的寫字樓到住宅的改建項(xiàng)目，該項(xiàng)目應(yīng)于下周開始遷入，該項(xiàng)目將提供573套豪華出租單元，從工作室到三居室，此外還有1萬平方英尺的零售面積。CetraRuddy負(fù)責(zé)大樓的內(nèi)部設(shè)計(jì)，用Berman的話說，建筑的建筑師是“轉(zhuǎn)換的拉比”，Avinash K.Malhotra(他擁有同名公司)。

貝爾曼，57歲的創(chuàng)始人和地鐵閣樓管理公司的總裁，在過去的二十年里，在FiDi開發(fā)了多家庭、高端住宅房地產(chǎn)。他在下曼哈頓的努力，在許多方面都領(lǐng)先于曲線，已經(jīng)證明了巨大的成功，因?yàn)樗畛跹芯康念I(lǐng)域被懷疑論者認(rèn)為是一個(gè)難題。

但是伯曼從來沒有害怕在其他地方更好地度過他的注意力。

作為皇后區(qū)學(xué)院(Queens College)的一名學(xué)生，他在計(jì)程車司機(jī)的生活中收支相抵，他在畢業(yè)前就離開了--帶著110個(gè)學(xué)分--因?yàn)槟菚r(shí)賺錢比教育更重要。同樣，在做了十多年的藝術(shù)品交易商之后，他看到了增長(zhǎng)的局限性，并進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，再也不回頭了。

這就是他在菲迪的結(jié)局-更具體地說，是水街。

伯曼在該項(xiàng)目新推出的一套單臥室公寓中接受“商業(yè)觀察報(bào)”采訪時(shí)說：“幾乎沒有什么能與這款產(chǎn)品相比?！?伯曼估計(jì)，這棟高聳的天花板大約有600平方英尺的空間)。它的租金將略高于每月4，300美元(租賃開始還不到一個(gè)月)。

“首先，這是紐約市密度最高的地區(qū)，”伯曼在討論菲迪的可取性時(shí)說。他說：“這是香港最年輕的人口。它開始于學(xué)生-200水街是一個(gè)[紐約大學(xué)]宿舍很多年，有650套公寓。這里曾經(jīng)是年輕人第一次租房的地方。這是最便宜的地區(qū)，而且產(chǎn)品相當(dāng)不錯(cuò)。改建越多，該地區(qū)的公寓越多，人口越多，零售越多--這一切都是共同發(fā)展的?！?/p>

菲迪的成長(zhǎng)恰逢伯曼自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的崛起。

伯曼出生于蘇聯(lián)，1973年來到，14歲時(shí)，他的家人定居在皇后區(qū)的邱園。他20歲時(shí)與妻子莉莎結(jié)婚（他們住在上東區(qū)，有兩個(gè)孩子，34歲的麗貝卡和31歲的丹尼爾和兩個(gè)孫子），后來他為他的岳父Eduard Nakhamkin工作，后者在東80街和東81街之間的麥迪遜大道1070號(hào)經(jīng)營(yíng)Nakhamkin畫廊，專門經(jīng)營(yíng)當(dāng)代俄羅斯移民藝術(shù)家。

他在1980年一直在畫廊工作，直到1995年倒閉。他說，由于藝術(shù)品市場(chǎng)的放緩，他在上世紀(jì)80年代中期經(jīng)營(yíng)了很多業(yè)務(wù)。他喜歡這個(gè)行業(yè)，而不是他職位的財(cái)務(wù)限制。到20世紀(jì)90年代初，他的“看到墻上的字跡。”

伯曼說：“(我想)，我不會(huì)再這樣呆上十年了?！薄皩?duì)于更有經(jīng)濟(jì)保障的人來說，這確實(shí)應(yīng)該是一種愛好?！蔽矣幸粋€(gè)年輕的家庭，我想以更好的方式支持他們。所以我開始尋找下一件事。我知道，就藝術(shù)行業(yè)而言，我沒有去畫廊賣藝術(shù)品的那一周或一個(gè)月，無論我的聲譽(yù)有多大，我有多少客戶，我都不會(huì)有生意。如果那個(gè)月我不賣一幅畫，我就不付房租了。相反，吸引我去房地產(chǎn)的是，你租了一棟樓或一套公寓，你不需要每個(gè)月說服你的房客付房租。你有一個(gè)協(xié)議，你有一年的租約，你知道12個(gè)月你會(huì)得到錢。這是一個(gè)更有說服力的論點(diǎn)?！?/p>

雖然他在畫廊獲得了商業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，包括談判和一般管理，但他進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)現(xiàn)，他從零開始，幾乎沒有資源可支配。

1995年，他買下了倫納德街71號(hào)，那是一棟5層，12，000平方英尺的閣樓，位于翠貝卡。伯曼以52萬美元(45萬美元)的價(jià)格收購(gòu)了這棟建筑，其中45萬美元來自賣方的抵押貸款，并將其改建為八套閣樓式公寓。

伯曼說：“我以7萬美元的現(xiàn)金買下了這棟大樓，這表明了當(dāng)時(shí)在翠貝卡的銷售情況?！薄拔腋倪M(jìn)了一些空置的單元，開始收取更多的租金，從外面修理，大約一年后，我從獲得了抵押貸款，并從賣方那里償還了抵押貸款?！?/p>

伯曼估計(jì)，今天，71倫納德的價(jià)值約為1000萬美元。

他很快又在翠貝卡買了幾棟閣樓，然后在1997年以520萬美元的價(jià)格買下了他的第一套菲迪房產(chǎn)--15層樓高的12.1萬平方英尺約翰街(JohnStreet)。

“經(jīng)紀(jì)人把它給了我，我沒有錢買它，”說。他與前畫廊客戶的兒子托尼弗羅默(TonyFromer)和投資者雅各布·波波維奇(JacobPoppovic)合作，購(gòu)買了空置的商業(yè)建筑，并將其轉(zhuǎn)換為111個(gè)豪華租賃單位。

菲迪還遠(yuǎn)未被認(rèn)為是住宅房地產(chǎn)的理想人選。伯曼正在破土動(dòng)工。

伯曼說：“在上世紀(jì)90年代中期的金融區(qū)，甚至在未來，你都可以以每平方英尺20美元的價(jià)格購(gòu)買一棟大樓。”“當(dāng)時(shí)辦公室空缺率是40%，50%，60%。有些建筑完全是空的--我說的是50萬英尺高的建筑，30年代宏偉的建筑地標(biāo)，空置的或者賣得比那些建筑物里的電梯還便宜。大家庭和機(jī)構(gòu)投資者并沒有觸及這些問題，盡管他們的土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們所坐的土地價(jià)值。我記得我會(huì)看著清單上的建筑物，對(duì)自己說，‘我瘋了嗎？’難道人們看不出這是真的被送出去了嗎？“

當(dāng)然，任何定價(jià)的東西都是為了一個(gè)原因而做的。但是伯曼認(rèn)為他的風(fēng)險(xiǎn)很小，因?yàn)樗牡筒少?gòu)價(jià)格允許他提供紐約市的租客。

“我的計(jì)算非常簡(jiǎn)單，”他說。他說：“我以同樣低廉的價(jià)格購(gòu)買這些樓宇，并將其改建為住宅，因此，我可以負(fù)擔(dān)得起這些樓宇的租金，而這些租金在香港任何地方都比不上?！闭\(chéng)然，和其他投資者并不相信人們最終會(huì)搬到這里居住，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還不是一個(gè)24小時(shí)的社區(qū)。基本上是一周9到5天，五天。只是辦公室而已。因此，這一地區(qū)沒有被遺忘，而是被忽視了。那是側(cè)面留下的東西。沒有人認(rèn)為這個(gè)地區(qū)會(huì)像現(xiàn)在這樣復(fù)蘇?！?/p>

伯曼似乎并不擔(dān)心。

“內(nèi)森非常果斷--非?？焖俚卦诮灰字锌蹌?dòng)扳機(jī)，而其他的人仍在計(jì)算它，”說，自17世紀(jì)以來，他與伯曼合作了許多項(xiàng)目，其中包括180個(gè)水街?！八吹搅似渌藗儾幌矚g的項(xiàng)目和建筑物的價(jià)值。當(dāng)我們買了17號(hào)約翰街的時(shí)候，下午5點(diǎn)以后在曼哈頓下城漫游，這是一個(gè)商業(yè)區(qū)，而不是一個(gè)居民區(qū)。Nathan看到了在低于正常曼哈頓的價(jià)格下提供[公寓]的潛力，他覺得人們會(huì)蜂擁而至。這是個(gè)很好的公式，我們一直在嘗試在建筑中找到[類似]的值。”

伯曼對(duì)菲迪唯一的遺憾是他早期無法在那里購(gòu)買更多的房產(chǎn)，他說，“如果我能拿到這筆錢，我會(huì)抓住我在市中心看到的一切”--他把目光對(duì)準(zhǔn)了水街180號(hào)。

2013年7月，萬巴頓集團(tuán)(Vanbarton Group)以約1.51億美元的價(jià)格從梅洛恩地產(chǎn)(Melohn Properties)手中收購(gòu)了這家位于水街180號(hào)的大樓。次年2月，范巴頓將伯曼列為少數(shù)合伙人。(伯曼說，他在這座建筑中所持股份“約為10%”，并補(bǔ)充道，“我本來希望能得到更多的股份?！?雙方在其他項(xiàng)目上進(jìn)行了合作，包括約翰街116號(hào)和寬街20號(hào)，并討論了將水街180號(hào)改建為住宅的問題，伯曼將帶頭開展一個(gè)項(xiàng)目。

該大樓當(dāng)時(shí)的辦公室租戶、紐約市人力資源管理局(HumanResourceAdministration)于2015年5月前遷出，并于今年秋季開始翻修。

據(jù)Vanbarton的校長(zhǎng)威廉·邦德(WilliamBond)說，在與伯曼合作完成其他項(xiàng)目后，他們發(fā)展了“對(duì)他神槍手能力的高度評(píng)價(jià)”。

邦德說：“他的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)樓面平面圖的概念化、對(duì)建筑空間的利用和最大化的設(shè)想，以及他的計(jì)劃給資產(chǎn)帶來的效率?！薄八軌蚩吹紹類辦公產(chǎn)品的低效，并[理解]如何移除大樓的某些機(jī)械或核心方面，以增加多戶租房的面積?！痹谒?80號(hào)，(他知道)如何在建筑物的中心形成核心，以實(shí)現(xiàn)一口光之井，并在建筑物中獲得更高的密度。他真正懂得如何最大限度地利用樓板來實(shí)現(xiàn)多戶租房的最佳致密化?！?/p>

雖然改造只是部分完成--包括屋頂游泳池、健身中心、休息室、私人餐廳和禮賓服務(wù)在內(nèi)的配套設(shè)施將于9月份完工--租賃將于三周前開始。到那時(shí)為止，該大廈已收到70份申請(qǐng)，約有35份租約。伯曼預(yù)計(jì)大樓將在10至12個(gè)月內(nèi)全部出租。

此外，這一萬平方英尺的商業(yè)用地很可能會(huì)分成三個(gè)零售點(diǎn)。伯曼不愿說什么，確切地說，只是這可能與食物有關(guān)。

伯曼在水街180號(hào)的地平線上有兩個(gè)項(xiàng)目：他和兩個(gè)合伙人以1.85億美元買下了寬街20號(hào)，并將把這座50萬平方英尺的商業(yè)大樓改建成530套公寓。他希望明年夏天開始在那里租房。

他在位于特里貝亞的443號(hào)格林尼治街的一個(gè)地標(biāo)建筑上，在一個(gè)罕見的公寓轉(zhuǎn)換的最后階段。由于成本太高，租金太高，他將其轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨撕廊A公寓。

“我拼命想把它租出去，”他說?！暗捎谒且蛔?9世紀(jì)80年代的建筑，為了公平起見，我可以選擇租一套(低于標(biāo)準(zhǔn)的)房子，或者做一份很好的工作，把它推到公寓里去?！弊鳛樽饨?，我的回報(bào)會(huì)很低，只是沒有沖銷?！?/p>

這棟建筑70%賣給了伯曼所說的“界和商界的人物”。雖然他不愿透露姓名，但有報(bào)道稱，今年1月，演員邁克·邁爾斯(MikeMyers)以1470萬美元的價(jià)格在那里購(gòu)買了一套四居室公寓，而時(shí)尚設(shè)計(jì)師柯比·哈爾佩林(Kobi Halperin)在2016年12月以610萬美元女演員詹妮弗·勞倫斯(JenniferLawrence)也曾參觀過這處房產(chǎn)

向前邁進(jìn)，在一個(gè)充滿機(jī)遇的城市里，有敏銳意識(shí)到轉(zhuǎn)變焦點(diǎn)的人將保持自己的權(quán)利，繼續(xù)在紐約市最炙手可熱的住宅區(qū)建設(shè)菲迪。

他說：“我不能離開金融區(qū)，因?yàn)楹?0年前一樣，我仍然能看到這樣的價(jià)值?！薄爱?dāng)這里的機(jī)會(huì)如此誘人時(shí)，我不認(rèn)為自己會(huì)去別的地方。”