工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金受益于不斷增長(zhǎng)的倉儲(chǔ)需求

穆迪認(rèn)為，在電子商務(wù)銷售不斷增長(zhǎng)的情況下，工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金處于有利地位，可以充分利用對(duì)分銷空間的強(qiáng)勁需求。行業(yè)基本面依然健康，凈吸收水平為正，空置率創(chuàng)歷史新低.雖然出現(xiàn)了新的供應(yīng)，但工業(yè)房地產(chǎn)的租金增長(zhǎng)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)，特別是在核心分銷市場(chǎng)。

電子商務(wù)是工業(yè)房地產(chǎn)的主要推動(dòng)力，工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金是這一持續(xù)趨勢(shì)的最大受益者之一，因?yàn)樗麄兺ǔ碛须娮恿闶凵趟鶎で蟮母蟆⒏F(xiàn)代化的設(shè)施。電子商務(wù)銷售的快速增長(zhǎng)是由那些正在擴(kuò)大其在線業(yè)務(wù)的零售商推動(dòng)的。2017年第二季度，零售電子商務(wù)銷售額比2016年第二季度增長(zhǎng)15.7%，達(dá)到1115億美元。在線零售額連續(xù)34個(gè)季度出現(xiàn)增長(zhǎng)，穆迪預(yù)計(jì)，在7年內(nèi)，它們將占零售總額的23%。隨著消費(fèi)者越來越多地依賴互聯(lián)網(wǎng)來滿足他們的購(gòu)物需求，并期望快速交貨，倉庫空間很可能會(huì)保持穩(wěn)定的需求。

工業(yè)操作基礎(chǔ)上的強(qiáng)度也受到仍然有利的供應(yīng)和需求特征的支持。2013年第一季度凈吸收達(dá)6,000萬平方英尺，比2017年第一季度增加44%，標(biāo)志著連續(xù)第29季度的積極吸收。低出缺率也推動(dòng)了對(duì)空間的需求。截止到2017年第二季度，只有4.6%的工業(yè)空間空置，根據(jù)英國(guó)經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)(CBREEconomicAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisority)稱，只有4.6%的工業(yè)空間處于空缺狀態(tài)。在最嚴(yán)格的市場(chǎng)中，A類倉庫空間的空缺率在接近1%的范圍內(nèi)關(guān)閉。由于出缺率繼續(xù)下降，入住率有所上升。在2017年第二季度，工業(yè)評(píng)級(jí)在相同的店鋪占用率中平均為95.6%。

以穆迪的觀點(diǎn)來看，的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)以其大部分資產(chǎn)位于年租金增長(zhǎng)較高、空置率較低的市場(chǎng)，是最有優(yōu)勢(shì)的表現(xiàn)。這些市場(chǎng)包括內(nèi)陸帝國(guó)(洛杉磯和河濱)、北加利福尼亞/海灣地區(qū)、新澤西/紐瓦克和西雅圖子市場(chǎng)。除了較低的空置率外，這四個(gè)市場(chǎng)都有穩(wěn)定的年租金增長(zhǎng)率。舊金山的凈價(jià)租金在2016年增長(zhǎng)了約25%，而據(jù)報(bào)道2017年第二季度的空置率為2.6%。租金和空置趨勢(shì)賦予業(yè)主巨大的定價(jià)權(quán)，因?yàn)閷で笤谶@些市場(chǎng)租賃的租戶的選擇有限。

收緊市場(chǎng)基本面導(dǎo)致了更強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)，從2016年第二季度到2017年第二季度的租金上漲6.6%，占據(jù)水平平均接近96%。在市場(chǎng)租金低于市場(chǎng)租金的10%至15%的地方，工業(yè)公司將有機(jī)會(huì)推動(dòng)租金增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將在3%至5%的范圍內(nèi)增長(zhǎng)。

盡管工業(yè)公司在提高盈利能力和較高收入的道路上繼續(xù)運(yùn)作，但它們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)存在風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括：利率上升，其影響的幅度很大程度上取決于利率上升的速度；國(guó)際貿(mào)易政策的不確定性；以及在選擇市場(chǎng)的投機(jī)基礎(chǔ)上建立的供應(yīng)數(shù)量，在這些市場(chǎng)中，租戶需求正在放緩。