商業(yè)地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定

波蘭商業(yè)房地產(chǎn)市場仍然非常健康，國際投資基金的強烈興趣就是明證。波蘭首席合伙人皮奧特·卡斯齊·斯奇(Piotr Kaszyński)表示，在2019年前三季度，波蘭的投資活動達到44億歐元，其中辦事處占總數(shù)的一半以上。

波蘭的辦公市場看起來又是創(chuàng)紀錄的一年了，不是嗎？

是的，這就對了。華沙報告的租賃量將是有記錄以來最高的，這是相當肯定的。今年前三個季度的辦公面積達到69萬平方米，而去年同期為62.4萬平方米，合并后的金融機構在租賃市場上異常活躍。最大的金融部門交易是mBank(Mennica Legacy Tower 45，600平方米)、Getin Noble(華沙中心18，500平方米)、Warta(華沙股17，600平方米)和Gospodarstwa Krajowgo(Varso 2 12，400平方米)。

波蘭辦事處市場保持著強勁的增長勢頭，特別是在區(qū)域城市租賃活動方面。到2020年，華沙將見證超過40萬平方米的辦公空間，其中超過70%已被預先通知。

在過去的一年里，辦公室市場的形狀是什么？

靈活辦公解決方案的增長是一個熱門趨勢，而且很可能會持續(xù)到接下來的幾年，在華沙中心、點、Monopol和Fabryka Norbraa開設新的靈活辦公室。在未來的幾年里，我們還將了解客戶將如何應對如此強勁、靈活的辦公空間增長，以及這些空間在辦公市場中的最大份額是什么。我在西方已經(jīng)跟蹤了這一趨勢很長一段時間，我相信合作空間是非常需要的，但不會主導現(xiàn)代辦公市場。倫敦和阿姆斯特丹是最活躍的城市，合作股票占整個辦公市場的5%以上。華沙在歐洲排名第四，約為2%。

當公司報告較高的辦公室要求時，靈活的租賃安排用作緩沖區(qū)，開發(fā)商無法交付建筑物立即占用。

2019年前三個季度，辦公室吸收水平未能與區(qū)域城市的供應增長相匹配。因此，?ód?和Poznań等一些地點的空缺率略有上升。在未來一年，職位空缺會繼續(xù)增加嗎？

我們的研究表明，區(qū)域城市的空置率將保持平穩(wěn)或小幅上升。2019年第三季度，?ód?的空缺率為12%，Poznań的空缺率略高于11%。但這仍然是一個健康的市場比率。

八個最大的區(qū)域城市市場正以與華沙不同的速度增長。我們在那里看到了許多非常積極的趨勢。足夠說，建立強有力的區(qū)域存在的公司繼續(xù)擴大和增加就業(yè)。為了雇用專業(yè)人員，他們還需要更多和更好的辦公空間。一些人將在黃金地段選擇新辦公樓，提供額外的便利設施和擴展機會。

如果你給2020年的辦公室租戶提供一個單一的建議，你會怎么說？

不要在不必要的地方多付一些錢。日益增加的服務費往往對租賃費用總額產(chǎn)生重大影響，已成為新租賃和續(xù)約的一個關鍵談判問題。這就是為什么在簽訂租約之前進行審計以確定降低成本的機會是如此重要。

隨著房地產(chǎn)市場和倉庫繼續(xù)向前發(fā)展，在地平線上似乎還有另一個記錄。

沒錯。工業(yè)市場預計將創(chuàng)造一個新的倉庫空間供應高峰，超過2017年建造的2304，000平方米的歷史紀錄。單在今年首三季，便有約2，084，000平方米的土地投入服務。有趣的是，盡管供應狀況良好，但全國平均空置率仍相對較低，為6.3%，明年不太可能上升。發(fā)展活動以大型工業(yè)園區(qū)為主，靠近關鍵的運輸路線和樞紐。為滿足特定的運營需求而開發(fā)的BTS(BuildtoMatch)項目和大城市郊區(qū)的小型商業(yè)單位仍然很受歡迎。

然而，缺乏具有適當?shù)姆謪^(qū)和基礎設施條件的地塊，而且面積大到足以在較短的時間內(nèi)容納工業(yè)項目。然而，展望未來，波蘭投資區(qū)的建立將創(chuàng)造投資機會，并為投資者提供支持--隨著時間的推移，其影響可能更加明顯。

截至2019年第三季度末，波蘭擁有超過1，750萬平方米的倉庫庫存，是歐洲排名第一的之一。在未來的歲月里，它是否會保持它的強勢地位呢？

隨著倉庫空間數(shù)量和質(zhì)量的增加，市場將不斷增長，并將日益成為技術動力。波蘭東部的人才收購比在波蘭西部或中部更容易，這也越來越重要，通過進一步改善與該國其他地區(qū)的道路聯(lián)系而得到支持。在今后幾年中，該區(qū)域?qū)⒋蟠笫芤嬗谶@些變化。

酒店越來越多地出現(xiàn)在投資基金的雷達上，這些資金已經(jīng)集中在辦公室、零售和工業(yè)資產(chǎn)上。全球接待部門繼續(xù)呈指數(shù)增長。歐洲經(jīng)歷了9年的穩(wěn)定的REVPAR增長。波蘭呢？

2019年1月至9月，RevPAR在波蘭的增長率與去年同期相比增長了2.3%，與歐洲的增長率大致持平。盡管供應健康，勞動力和能源成本不斷上升，但波蘭市場仍在吸引國際連鎖酒店，向廣泛的市場細分市場提供越來越多的品牌。克拉科夫(Krakow)和Wroc?aw需要新的酒店，那里的需求超過了供應。鑒于前往波蘭的游客和商務旅行繼續(xù)增加，這一部門2020年的前景依然樂觀。

酒店正吸引越來越大的開發(fā)商興趣，因為新的連鎖酒店已經(jīng)上市，提供長期租約，經(jīng)營風險有限的業(yè)主，從而享有穩(wěn)定的收入流。展望未來，這種投資產(chǎn)品很可能越來越受到股票投資者的關注。

你對2020年商業(yè)房地產(chǎn)市場的前景如何？未來幾個月將有數(shù)十個新項目交付。他們會找到買家嗎？

投資者對各個行業(yè)的興趣越來越大。2019年前三個季度，波蘭的投資活動達到44億歐元，其中辦事處占總數(shù)的一半以上。零售業(yè)排名第二(8.92億歐元)，其次是工業(yè)資產(chǎn)(5.17億歐元)。投資活動也在擴展到酒店市場。2019年前三季度，該市場的交易額為1.91億歐元，比去年同期水平高出60%以上。

由于波蘭被視為一個穩(wěn)定和成熟的經(jīng)濟體，我們將看到國際資本對我國投資的意愿日益增加，這可能會略微降低收益率，特別是在大城市的主要資產(chǎn)上。與另類資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)仍然是股權投資者最具吸引力的投資產(chǎn)品之一。