公攤怎樣計(jì)算公攤應(yīng)該注意哪些問(wèn)題

“公攤”即公共建筑分?jǐn)偯娣e，不管是買高層還是買多層，公攤都是不可避免的。很多購(gòu)房者雖然知道要公攤，但對(duì)公攤怎樣計(jì)算、公攤應(yīng)該注意哪些問(wèn)題仍然不太清楚。小編整理公攤相關(guān)知識(shí)，一起來(lái)學(xué)習(xí)下吧。

公攤的范圍包括：

1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門。

2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。

3、樓梯間：容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的建筑部分。聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸。

4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所。

5、設(shè)備間：設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所。

6、公共門廳：進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置。

7、過(guò)道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

8、值班警衛(wèi)室：設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿。

9、共用墻體：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。

除此之外，這些不會(huì)包含在公攤內(nèi)：倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營(yíng)、自用的房屋、管理用房等不會(huì)計(jì)入公攤。

公攤的計(jì)算公式

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

另外在公攤上購(gòu)房者應(yīng)該注意：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計(jì)算;陽(yáng)臺(tái)區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。

不同住宅的公攤比例

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內(nèi)凈高在2.65到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過(guò)4.7米以上應(yīng)按照兩層計(jì)算室內(nèi)面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點(diǎn)是方便的同時(shí)又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積是大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強(qiáng)電井”“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。一般來(lái)說(shuō)獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。

根據(jù)購(gòu)房合同的第八條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，誤差超過(guò)3%，多出的面積由開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送，少出的面積，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時(shí)可以選擇退房。

買房時(shí)要注意公攤方面的問(wèn)題

1.并不是低公攤的房子就一定好，雖然這樣看來(lái)住房面積會(huì)變大，甚(至)可以省掉更多的面積，但是盲目追求低公攤或許只能換來(lái)狹窄的公共空間，不僅搬動(dòng)大型電器會(huì)很麻煩，親朋好友來(lái)串門時(shí)會(huì)感覺(jué)很擁擠，影響生活整體舒適性。另外，公攤越大也就預(yù)示著設(shè)備更齊全，在住戶的生活范圍內(nèi)更為安全。一般而言，公攤比例在20%的房子住戶覺(jué)得舒適。

2.不要相信售樓部給出的公攤百分比。自己買的房子，可以自己估算公攤。購(gòu)房者要注意在購(gòu)房初期注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行觀察，同一棟樓是一梯幾戶;是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯,公共設(shè)施、走廊有多少……這些雖然不能幫助購(gòu)房者計(jì)算出具體項(xiàng)目的公攤，但完全可以對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間的公攤大小進(jìn)行對(duì)比。

3.購(gòu)房者在選購(gòu)住宅時(shí)，要向置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)清，哪些部分是算在公攤里面的，而哪些沒(méi)有。一般而言購(gòu)房者好盡可能選擇純住宅小區(qū)，以避免大堂等占地面積較大的區(qū)域造成額外的公攤。另外，很多樓盤都設(shè)計(jì)的獨(dú)立單元門廳，也可能提升公攤百分比。

4.不要相信某些開(kāi)發(fā)商打出“零公攤”的營(yíng)銷噱頭。國(guó)家對(duì)哪些面積要計(jì)入公攤已經(jīng)有明文規(guī)定，而這種情況下，開(kāi)發(fā)商往往偷換概念

，將公攤面積加進(jìn)使用面積里，比如將陽(yáng)臺(tái)面積改成房間使用面積等，因此真正意義上的“零公攤”住宅是根本不存在的。