隨著世界城市風(fēng)險的變化 第一太平戴維斯正在密切關(guān)注租金問題

國際房地產(chǎn)顧問第一太平戴維斯(Savills)表示，未來10年，隨著利率的上升，世界知名城市房地產(chǎn)市場的資本增長將放緩，因此收入將成為投資的關(guān)鍵原因。

在其新的旗艦出版物“影響：全球房地產(chǎn)的未來”中，第一太平戴維斯說，風(fēng)險需要不同的衡量，因為安全和收入規(guī)模成為主要驅(qū)動力。該公司將資源豐富、發(fā)展迅速、經(jīng)濟實力強大或自然災(zāi)害風(fēng)險低的城市確定為未來十年需要關(guān)注的城市。根據(jù)這份報告，城市吸引人才和人才的能力將是未來10年收入保障的一個關(guān)鍵指標(biāo)。

第一太平戴維斯分析了世界各大城市不同房地產(chǎn)行業(yè)的租金增長情況，并繪制了各自在新的第一太平戴維斯租賃浪潮中的位置。它確定了投資者可能希望更密切關(guān)注的城市和部門，以確保收入和潛在的租金增長。

自2008年以來，在舊金山（+99%）、深圳和北京（+71%）和倫敦西區(qū)（+69%）的主要辦公室增長最高。這使得這些城市地區(qū)在租金曲線的頂部附近：在后期上升，在高海拔或在較早的下?lián)]桿中。在新加坡，在總理辦公室（-26%）、住宅（-25%）和主要零售（-15%）中看到了兩位數(shù)的下降，這些部門在租金波動的低谷或附近。在上海，墨爾本和深圳住宅的主要工業(yè)是目前循環(huán)中的早期租賃增長的例子，這意味著進一步的潛力，但投資者可能面臨激烈的競爭和這些市場的資產(chǎn)價格高昂。自2008年底以來，深圳在住宅中經(jīng)歷了最多的租金增長（+82%）。Jakarta的新增長和不斷增長的經(jīng)濟強國在該周期后期的后期階段即將結(jié)束，并有可能提供高的租金增長，但在新興經(jīng)濟體有更大的年輕市場風(fēng)險。在世界城市，例如倫敦、東京和舊金山等城市設(shè)立的投資類別在波浪的頂端，但可能為投資者提供一個安全的港口，因為租金可以持續(xù)一段時間。

“如果2007年之前的50年房地產(chǎn)投資是關(guān)于資本增長和GFC10年后生存和騎復(fù)蘇的十年，那么接下來的十年和未來將是一個低利率世界收入的安全，投資者越來越多地把注意力轉(zhuǎn)向世界城市的租賃市場，”說，Savills世界研究主管YolandeBarns。

“無論投資者是否在尋找資本增長或穩(wěn)定的收入流，租賃市場的行為都是關(guān)鍵，”說，“租金不是謊言；他們是兩個市場基本面的函數(shù)：占用者需求--簡單地說，人們想要的是--和供應(yīng)條件。在許多全球投資市場，進一步的產(chǎn)量壓縮的余地很小，因此資本的增長只能帶來租金增長。”........

投資基金越來越注重如何向發(fā)達國家的老齡人口支付養(yǎng)恤金。第一太平戴維斯說，這是一種永久性的轉(zhuǎn)變，在低通脹、低利率時代變得更加緊迫，并增加了對收入質(zhì)量的關(guān)注。相比之下，在更多新興經(jīng)濟體，尤其是中國各地，投資者仍處于需要擴大投資組合的階段，因此可以利用風(fēng)險較高的市場的增長機會。投資者需要了解經(jīng)濟趨勢、新技術(shù)、社會變革、自然威脅和資源稀缺所帶來的風(fēng)險，以及這些風(fēng)險如何影響城市以及世界區(qū)域的不同房地產(chǎn)部門。

品味租賃浪潮-了解城市在租賃周期中的位置報告介紹了品味租賃浪潮，它描述了租金增長的所有可能階段。處于“早期上漲”的城市被描述為投資者可以觀看的城市，因為它們有進一步租金增長的空間，但Savills警告說，激烈的股票競爭可能導(dǎo)致一些地方的產(chǎn)量壓縮和高價格，而另一些地方則很難讓國際投資者進入。

在單獨的租金增長的基礎(chǔ)上，新加坡似乎準(zhǔn)備投資于許多行業(yè)、雅加達和珀斯的主要辦公室，深圳為住宅和黃金零售，上海為酒店，墨爾本為主要工業(yè)，但其中一些城市是昂貴的，一些行業(yè)已經(jīng)看到大量投資者活動推動收益率下降。Savills表示，新加坡總理辦公室租金仍平均低于2007年水平的26%，但中國投資者對新加坡資產(chǎn)的需求繼續(xù)抑制收益率。投資者的偏好反映了這個城市可能成為該地區(qū)領(lǐng)先的經(jīng)濟強國的期望。

許多核心、世界城市住宅房地產(chǎn)市場都集中在“后期崛起”階段，包括倫敦主流、柏林、悉尼、墨爾本、北京和東京，而法蘭克福和上海則位于“高原”的尖點。在這一群體中，過去十年的最高住宅租金增長一直是上海（59%）和悉尼（57%）的主流住宅租賃，而歐洲上市自2008年以來一直強勁，柏林上漲53%，法蘭克福上升了42%。

第一太平戴維斯表示，高平臺倉位不一定會讓投資者氣餒。經(jīng)濟大本營與相對的經(jīng)濟和政治穩(wěn)定相結(jié)合，對于那些更關(guān)注穩(wěn)定和穩(wěn)定收入的人來說，可能是個好兆頭，而不是那些在倫敦、東京和舊金山的主要辦公室或經(jīng)濟型酒店以及東京零售等行業(yè)受租金驅(qū)動的資本增長。

相比之下，較高的租賃增長前景可能帶來更大的風(fēng)險，例如雅加達（預(yù)計到2027年，地鐵人口將超過東京），但其房地產(chǎn)市場仍然很小，在世界舞臺上是相對不成熟的）或深圳，這對許多外國投資者來說是相對不可訪問的，但世界上最年輕和快速發(fā)展的城市之一。

“為了正確了解房地產(chǎn)風(fēng)險，投資者必須了解一個城市的市場，甚至是一個街區(qū)級別，以及如何適用于每個房地產(chǎn)行業(yè)。租賃增長前景不一定指示“購買”狀態(tài)，特別是如果價格太高，或者如果新供應(yīng)的注入可能導(dǎo)致扇區(qū)供應(yīng)過剩和租賃雙DIP，”繼續(xù)巴恩斯。

年輕的城市傾向于增長--認(rèn)識到社會變革是至關(guān)重要的。人口年輕的城市更有可能成為高等教育中心，吸引技術(shù)移民，促進創(chuàng)新和經(jīng)濟增長。第一太平戴維斯表示，租金將隨之增長。

該公司已指定世界各地區(qū)的關(guān)鍵城市，其中Z代(2027年為15-34歲)至X代(2027年為50-69歲)的比例預(yù)計在未來十年內(nèi)將達到最高水平，其中包括深圳、雅加達、奧克蘭和奧斯汀。

Savills的城市可以觀看，測量未來的占用者風(fēng)險城市，這些城市等級為“經(jīng)濟強國”或“年輕”，很可能為投資者提供各種未來的機會?！叭魏螄业慕?jīng)濟中最大的資產(chǎn)都是其人民。但在發(fā)達國家和老齡化人口中，競爭激烈，新興經(jīng)濟體正在培養(yǎng)越來越多的年輕人?！?/p>

“新一代將推動占用人對某些類型的建筑物和位置的需求。這將有可能導(dǎo)致構(gòu)成質(zhì)量“盟約”與建筑物的轉(zhuǎn)變，讓短期租約成為可能找到最有利于投資者作為可靠收入來源的小型本地企業(yè)?！?/p>