專家稱 盡管價(jià)格上漲 抵押壓力測試緩沖仍在2.5％左右

專家稱，悉尼和墨爾本的房價(jià)將繼續(xù)推高至明年，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)不太可能再干預(yù)一段時(shí)間，以致使借貸變得更加困難。

盡管這兩個(gè)城市的季度價(jià)格反彈都是自1990年代以來最強(qiáng)勁的，但潛在的房主更有可能在監(jiān)管行動(dòng)放緩市場之前再次降息。

在過去幾個(gè)月住房市場情緒急劇上升之后，兩大城市預(yù)計(jì)將在2020年上漲多達(dá)15%，從而提高了預(yù)測。

令人矚目的轉(zhuǎn)變是因?yàn)槁?lián)邦大選結(jié)果鎖定了有利的住房稅政策，而儲(chǔ)備銀行三度削減了現(xiàn)金利率。與此同時(shí)，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)APRA削減了壓力測試，禁止檢查借款人是否可以償還至少7%的利率，僅比申請(qǐng)人住房貸款利率高2.5%，這使?jié)撛诘馁J款規(guī)模增加了數(shù)萬美元。

根據(jù)Domain的數(shù)據(jù)，悉尼引領(lǐng)了反彈，房屋價(jià)格恢復(fù)了兩年低迷期間損失的價(jià)值的近三分之一，在九月份的季度中上漲了4.8%，至中位數(shù)1,079,491澳元。

墨爾本錄得最快的復(fù)蘇，收復(fù)了最近一次低迷時(shí)期損失的一半以上，墨爾本的房價(jià)中位數(shù)上漲4.1%，至855,428元。

過去，APRA采取行動(dòng)來穩(wěn)定不斷上漲的住宅價(jià)格，在市場白熱化的2017年限制了僅利息貸款的流量，并限制了2014年向投資者的貸款增長。

隨著市場的走強(qiáng)，對(duì)首都城市住房價(jià)格的預(yù)測正在提高，SQM Research上周預(yù)測，到2020年，悉尼住宅價(jià)格將上漲10%至14%，而墨爾本將上漲11%至15%。

堪培拉預(yù)計(jì)將提價(jià)3%至7%，布里斯班提高3%至6%，珀斯提高3%至6%。

該預(yù)測假設(shè)APRA至少要到2020年末才再次介入市場。

SQM創(chuàng)始人兼董事總經(jīng)理路易·克里斯托弗(Louis Christopher)表示：“ APRA的最新評(píng)論基本上符合他們實(shí)際上對(duì)今年悉尼和墨爾本房價(jià)上漲的歡迎，因?yàn)檫@實(shí)際上將穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 。”

“展望未來，他們將只是在監(jiān)控信貸增長。”

聯(lián)邦銀行(Commonwealth Bank)也提高了房價(jià)預(yù)測，到2020年悉尼將增長7%，墨爾本將增長8%，布里斯班，坎培拉和珀斯分別增長4%，2.5%和2.5%。

國民銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾倫·奧斯特(Alan Oster)表示，不太可能獲得信貸。

“目前沒有信貸增長。您需要非常強(qiáng)勁的價(jià)格回升，”奧斯特先生說。“你不能只為悉尼和墨爾本籌集資金;您必須在整個(gè)澳大利亞做到這一點(diǎn)。在未來12個(gè)月內(nèi)不會(huì)發(fā)生這種情況。”

安永大洋洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬·馬斯特斯(Jo Masters)說，7%的可償還率下限是在抵押貸款利率相對(duì)較高的時(shí)候設(shè)定的。

瑪斯特斯女士說：“壓力測試并不是您可借多少錢的主要驅(qū)動(dòng)力，而是費(fèi)用和收入。” “這具有很大的情緒影響，并且與選舉和降息同時(shí)，也改變了市場情緒。”

“我們沒有聽到澳洲聯(lián)儲(chǔ)對(duì)房價(jià)上漲的任何真正擔(dān)憂……我并沒有感覺到人們對(duì)此感到擔(dān)憂。”

馬斯特斯女士說，隨著銷量的增加，目前尚不清楚到2020年將如何保持增長速度。

AMP Capital首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver博士表示，僅房價(jià)上漲還不足以提高壓力測試的水平。

“這將需要綜合考慮。價(jià)格上漲是其中之一，但銀行信貸增長仍然很低，”奧利弗博士說。“如果這種信譽(yù)增加，那將使APRA重新回到人們的視野中。”

他說，僅利息貸款，投資者貸款以及貸款與價(jià)值比率的惡化將是增加抵押貸款還款緩沖的其他因素。

他說，但是有可能發(fā)生。

“如果我們繼續(xù)以(房價(jià)增長)的速度，到明年年中我們將達(dá)到歷史新高，如果它們沒有顯示出放緩的跡象，那么這就是一個(gè)主要問題。 ”