凈租賃行業(yè)上限率創(chuàng)下歷史新低

在2019年第三季度，三大主要行業(yè)(零售、寫字樓及工業(yè))的租金上限均告下跌。零售和辦公行業(yè)分別壓縮2個(gè)基點(diǎn)和7個(gè)基點(diǎn)，分別為6.21%和7.00%。由于供應(yīng)有限和電子商務(wù)的持續(xù)增長，單租戶工業(yè)地產(chǎn)的上限稅率達(dá)到了6.95%的歷史最低水平。上限利率的下降很可能與美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策目標(biāo)有關(guān)。繼美聯(lián)儲(chǔ)(Fed)最近在9月初降息之后，多數(shù)預(yù)言家預(yù)計(jì)年底前還會(huì)再降息一次。當(dāng)前的貨幣政策由于有利的資本成本和債務(wù)條件，增加了投資者的購買力。

在2019年第三季度，10年期國庫券收益率繼續(xù)下降，在第三季度開始后9月初的最低點(diǎn)為2.03%。然而，10年期國庫券的收益率自第三季度以來一直增長并結(jié)束，而第三季度的國債收益率則增長了16.7%。這一數(shù)字仍然表現(xiàn)為低于2019年前兩個(gè)季度的任何其他點(diǎn)。作為參考，自2016年7月以來，10年期美國國債收益率不低于1.50%。因此，今年早些時(shí)候，凈租賃市場大大有利于賣方。

盡管低上限利率環(huán)境，一些投資者已經(jīng)將他們的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向非典型的投資策略。從歷史上看，投資者為了追求更高的收益，愿意犧牲優(yōu)質(zhì)的地理位置和租賃條件。然而，最近，一些投資者對(duì)房地產(chǎn)或商店級(jí)盈利能力較強(qiáng)的一級(jí)市場投機(jī)信貸的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)感到更滿意。最近這些投機(jī)性信貸的例子包括特斯拉，禮特援助，Applebee‘s和其他特許人租賃的房產(chǎn)。

雖然許多凈租賃參與者認(rèn)為我們處于房地產(chǎn)周期的后期階段，但沒有預(yù)期2019年剩余時(shí)間交易量會(huì)放緩。從歷史上看，第四季度是機(jī)構(gòu)投資者希望達(dá)到年度收購目標(biāo)的交易量最大的一個(gè)季度。由于預(yù)計(jì)短期內(nèi)將保持低利率環(huán)境，投資者將繼續(xù)尋求這一投資類別所提供的穩(wěn)定和可預(yù)測的現(xiàn)金流。