坎伯的里克格羅珀在布朗克斯的經(jīng)濟(jì)適用房

當(dāng)談到經(jīng)濟(jì)適用房的變化時(shí)，紐約的房東們并不羞于表達(dá)他們的不滿。

今年6月，紐約州立法機(jī)構(gòu)通過了旨在更好地保護(hù)租戶的租金穩(wěn)定改革法案。之后，業(yè)主們多次威脅要逃離紐約市，而其他人則故意讓公寓空置，以免根據(jù)現(xiàn)行法律鎖定租金。

許多購買帶有租金管制公寓的大樓的房東的目標(biāo)是將它們轉(zhuǎn)換成市場價(jià)，但里克·格羅珀(Rick Gropper)做了一件罕見的事情:他在坎伯房地產(chǎn)集團(tuán)(Camber Property Group)發(fā)展了一項(xiàng)與此相反的業(yè)務(wù)。

格羅珀說:“我們的競爭對手是那些有商業(yè)計(jì)劃的買家，他們要買下這棟樓，裝修房子，盡可能提高租金，把人搬走?！薄拔覀儾扇×讼喾吹姆椒?。我們購買了負(fù)擔(dān)不起的房屋，并與市政府合作制定了減稅計(jì)劃，這樣我們就可以降低稅收，然后我們就可以限制未來的租金?！?/p>

格羅珀的職業(yè)生涯始于L+M Development Partners，該公司是香港最多產(chǎn)的多戶住宅開發(fā)商之一。他在公司期間負(fù)責(zé)建造和保存了5000多套住房，總價(jià)值超過10億美元。

格羅珀于2016年與安德魯?莫里斯(Andrew Moelis)共同創(chuàng)立了Camber，兩人是通過莫里斯的父親、L+M的聯(lián)合創(chuàng)始人羅恩(Ron)認(rèn)識的。雖然Camber的確在城市周圍建造了市價(jià)房，但它主要關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的項(xiàng)目，無論是從頭開始還是在現(xiàn)有建筑中。近幾個(gè)月來，它一直很活躍，尤其是在布朗克斯。

今年年初，坎伯以7500萬美元的價(jià)格買下了西農(nóng)場(West Farms)社區(qū)的一套11棟、343套單元的公寓，并與Belveron Partners和紐約市住房保護(hù)與發(fā)展部(New York City Department of Housing Preservation and Development, HPD)合作，將100套市價(jià)公寓的價(jià)格提高到可以負(fù)擔(dān)的水平。

今年5月，Camber為兩座長木建筑剪彩——辛普生街960號的鐵杉和福克斯街1000號的桑樹——這兩座建筑為社區(qū)增加了200套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住房。下個(gè)月，Camber與Belveron再次合作，買下了奧格登大道1133號的400套高橋公寓，并計(jì)劃將所有因空置而失去的公寓重新納入監(jiān)管范圍。

這個(gè)活動(dòng)之后拱封閉在幾個(gè)銷售在2018年12月,包括722年收購50%的股份——單位的公共住房在布朗克斯14-building紐約市住房管理局Baychester和墨菲房子以9000萬美元作為合資企業(yè)的一部分L + M和MBD社區(qū)住房集團(tuán)。

“我們正在更換從屋頂?shù)藉仩t、廚房到浴室的所有東西，”他說。“(我們)真的在考慮從整體上改變綜合體的外觀和感覺，這樣住在那里的人就不會住在公共住房里。他們住在一個(gè)他們可以稱之為家的地方，一個(gè)他們引以為傲的地方?！?/p>

總的來說，該公司已經(jīng)關(guān)閉或正在建設(shè)紐約市的4000套公寓，其中很大一部分在布朗克斯。該投資組合包括新的市價(jià)開發(fā)項(xiàng)目、新的混合收入項(xiàng)目和完全可負(fù)擔(dān)得起的房產(chǎn)。

“他真的很了解這項(xiàng)業(yè)務(wù)，”富國銀行(Wells Fargo) Multifamily Capital的集團(tuán)負(fù)責(zé)人艾倫·韋納(Alan Weiner)說。“他非常專業(yè)，交易是正確的。因此，從貸款人和為他的交易提供資金的人的角度來看，我們真的很期待與他做生意?！?/p>

韋納稱格羅珀是一個(gè)“令人愉快的人”，然后充滿愛意地補(bǔ)充說，在達(dá)成交易時(shí)，他可能是一個(gè)“令人討厭的家伙”。

韋納說:“他想做成交易，想知道答案。“他不是a型(性格)，而是aaa級。我總是要他冷靜下來?！?/p>

這位37歲的運(yùn)動(dòng)員一直是一個(gè)有動(dòng)力的人——參加滑雪比賽，兩次完成紐約馬拉松——他說他盡量不讓任何障礙擋住他的路。

他出生在紐約市，在新澤西州里奇伍德的一個(gè)滑雪愛好者家庭中長大。1996年，在一次前往佛蒙特州的家庭滑雪旅行中，他乘坐的汽車在一塊冰上打滑，撞上了一輛卡車。事故導(dǎo)致當(dāng)時(shí)13歲的Gropper癱瘓。

但這并沒有讓他離開山太久:第二年，他開始學(xué)習(xí)適應(yīng)滑雪。

“我真的很喜歡它，它就像一個(gè)新的挑戰(zhàn)，我可以朝著它努力，嘗試獨(dú)立滑雪，”他說?！拔椰F(xiàn)在坐著比站著滑得更好?！?/p>

他最終參加了競爭激烈的滑雪比賽，并計(jì)劃在大學(xué)畢業(yè)后搬到科羅拉多全職從事這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。

在其中一場比賽中，MTV的一位制作人聯(lián)系了格羅珀，邀請他參加一個(gè)真人秀節(jié)目。當(dāng)Gropper在康涅狄格學(xué)院競選校長時(shí)，攝制組跟蹤了他的競選活動(dòng)和校園生活。節(jié)目最終在“真實(shí)生活:我在輪椅上”播出。

格羅珀說，這部劇很好地反映了他當(dāng)時(shí)的生活，他希望這部劇傳達(dá)了他應(yīng)對生活挑戰(zhàn)的信息。

“我認(rèn)為這是一個(gè)機(jī)會,將消息發(fā)送給他人,讓他人,如果你坐在輪椅上,或者如果你有一個(gè)殘疾,或者如果有東西在你的生活很糟糕,沒有理由,你必須繼續(xù)沿著黑洞,”他說?！澳憧梢杂羞x擇，你有選擇。你可以把看起來不太好的東西變成一個(gè)機(jī)會?！?/p>

格羅珀在去曼哈頓的火車上偶然遇到了一位來自哥倫比亞大學(xué)的房地產(chǎn)教授。那時(shí)，格羅珀已經(jīng)從康涅狄格學(xué)院畢業(yè)，放棄了專業(yè)的滑雪計(jì)劃，住在紐黑文的時(shí)候還在從事籌款工作。與教授的談話激發(fā)了格羅珀的興趣，他申請了哥倫比亞大學(xué)，后來被錄取了。

2008年，他畢業(yè)于房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)，獲得了碩士學(xué)位。盡管就業(yè)市場不景氣，他還是在L+M找到了一份實(shí)習(xí)工作。他很快就被分配到公司不斷增長的經(jīng)濟(jì)適用房部門工作——最終在一年的實(shí)習(xí)后找到了一份全職工作——在那里他培養(yǎng)了對市場的熱情。

格羅珀住在市中心，已經(jīng)結(jié)婚六年了。他從小就渴望創(chuàng)辦自己的公司。他遇到了莫里斯，莫里斯當(dāng)時(shí)在帝國大廈開發(fā)公司工作，兩人有很多相同的房地產(chǎn)價(jià)值。他們最終辭掉了工作，開始創(chuàng)業(yè)。

“我們想從頭開始，”格羅珀說?！坝梦覀冏约旱膬r(jià)值觀和我們的團(tuán)隊(duì)來建立我們的公司?！?/p>

該公司每年都在穩(wěn)步增長，目前約有15名員工。上個(gè)月，它搬到了公園大道南419號的新居，以適應(yīng)增長。

格羅珀說:“我們不是專注于在每個(gè)項(xiàng)目上賺每一塊錢，而是專注于建設(shè)好項(xiàng)目?！薄白鑫覀冋f過要做的事，成為我們所在社區(qū)負(fù)責(zé)任的一員?！?/p>

盡管經(jīng)濟(jì)適用房是Camber的主要收入來源，但它也在全市范圍內(nèi)開展了幾個(gè)市價(jià)房項(xiàng)目。它的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是位于下東區(qū)東1街64號的六單元共管公寓大樓，于2017年竣工。

該公司目前在布魯克林布什威克(Bushwick)的1881年斯塔街(Starr Street)有一棟9層、122個(gè)單元的出租大樓正在建設(shè)中，其中25%的公寓將用作經(jīng)濟(jì)適用房。

“我們專注于在建筑中創(chuàng)造一個(gè)社區(qū)，在底層有足夠的舒適空間和零售，”他說。“我認(rèn)為我們會吸引那些經(jīng)常光顧里奇伍德(皇后區(qū))和布什威克(布什威克區(qū))酒吧和餐館的人，他們真的想搬到那里，住在一個(gè)設(shè)施齊全的地方?！?/p>

但格羅珀表示，無論是市價(jià)房還是經(jīng)濟(jì)適用房，Camber都為每個(gè)項(xiàng)目帶來了相同的理念，即為人們提供舒適的居住環(huán)境，這將有利于社區(qū)的發(fā)展。

“我們主要關(guān)注的是高質(zhì)量的項(xiàng)目，無論是財(cái)務(wù)上還是物質(zhì)上，”他說?！白龊帽韭毠ぷ魇俏覀兡茏龅淖钪匾氖虑橹弧！?/p>

格羅珀說，該公司希望成為長期業(yè)主，通常會向所有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目投入資金。有時(shí)這只是意味著加強(qiáng)安全性和升級基礎(chǔ)設(shè)施，但有時(shí)這意味著更多的關(guān)注。

2017年，當(dāng)Camber以1900萬美元的價(jià)格買下Soundview位于蒂里奧大道820和880號的卡羅爾花園(Carol Gardens)建筑群時(shí)，米切爾-拉瑪(Mitchell-Lama)的兩座建筑需要大量的翻新工作。

他說:“多年來，這棟建筑周圍都是人行天橋，地下室里有一個(gè)滿是水的廢棄水池，那個(gè)水池40年前就被廢棄了。”“我們用混凝土把它填滿，然后封閉?！?/p>

讓經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目頭疼的不僅僅是空置的游泳池。Camber必須審查稅收抵免、補(bǔ)貼、免稅、債券稅和貸款機(jī)構(gòu)來為購買提供資金，所有這一切都要與市政機(jī)構(gòu)和民選官員合作來完成。

“總的來說，每個(gè)人都希望達(dá)成協(xié)議，”他說?！皢栴}是我們?nèi)绾潍@得這10個(gè)來源和10個(gè)不同的競爭需求，并將其終結(jié)?！?/p>

Camber傾向于避免為這些交易支付得起的住房補(bǔ)貼，而是專注于從城市獲得稅收減免，使它們在財(cái)政上可行。

HPD提供了幾類稅收優(yōu)惠，可用于建造或保留經(jīng)濟(jì)適用房，其中包括通過基于改善成本的抵免來減少對修復(fù)建筑的稅收。

格羅珀說:“我們可以在減稅的同時(shí)，用我們自己的錢和傳統(tǒng)的債務(wù)，在財(cái)務(wù)上對一處有私人債務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行可行的投資?！薄皟H僅通過減稅，我們就可以以一種財(cái)政上可行和可持續(xù)的方式來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，同時(shí)還可以創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)適用房?！?/p>

格羅珀還得先支付數(shù)百萬美元的首付款，然后才能獲得市政府對一個(gè)項(xiàng)目的減稅批準(zhǔn)。但格羅珀說，他最喜歡的房地產(chǎn)問題是解決問題，經(jīng)濟(jì)適用房肯定有這個(gè)優(yōu)勢。

“這才是我們真正的動(dòng)力，”他說?！罢页鑫覀兊哪繕?biāo)是什么，是什么問題阻止我們實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)?”我們?nèi)绾巫屓藗儓F(tuán)結(jié)起來，以一種對所有利益相關(guān)者都有效的方式解決問題?”

在未來，格羅珀仍然認(rèn)為有必要購買房屋，使其價(jià)格回到可承受的水平，他不認(rèn)為租金改革會影響其商業(yè)模式。

坎伯實(shí)際上參與了一些倡導(dǎo)活動(dòng)，以使租金改革法案獲得通過。雖然格羅珀表示，需要做出改變，但他擔(dān)心，改變重大資本改善項(xiàng)目(MCIs)以在30年后降低租戶的租金，而不是作為永久性的租金上漲，這樣做太過了，可能會給市場帶來災(zāi)難性的后果。

格羅珀表示:“租金改革的結(jié)果將是一些業(yè)主及其房產(chǎn)的投資減少?！?/p>

到目前為止，他已經(jīng)看到多戶住宅的價(jià)格在全市范圍內(nèi)下降了20%。該法案使這些仍然擁有自由市場或優(yōu)惠租賃單元的房產(chǎn)更容易受到放松管制的影響，所以Camber已經(jīng)開始把精力集中在嘗試解決這些問題上。

他表示:“這些部門將轉(zhuǎn)向市場，并將受制于市場力量，這是一個(gè)切實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)?！彼f，“如果我們能夠購買一些以前在一個(gè)可承受的項(xiàng)目中受到監(jiān)管或目前是自由市場的建筑，我認(rèn)為這是一個(gè)機(jī)會?！?/p>