萬科公告與深鐵簽署備忘錄擬成立合資公司共同推進(jìn)TOD項目合作

2020年6月30日，萬科在深圳召開2019年股東大會，大會審議了2019年度董事會報告、監(jiān)事會報告、年度利潤分配方案，并表決通過了董事會、監(jiān)事會換屆、H股增發(fā)一般性授權(quán)等各項議案，所有董事、監(jiān)事候選人順利當(dāng)選。深圳地鐵作為大股東，董事席位數(shù)量并無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經(jīng)理唐紹杰、副總經(jīng)理李強強。萬科管理層的席位數(shù)量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、王海武。

分析人士認(rèn)為，隨著寶能的徹底離場，大股東深圳地鐵信守“四個支持”承諾，一退一進(jìn)之間，曠日持久的股權(quán)之爭終告落幕。新一屆董事會席位延續(xù)既往穩(wěn)定平衡局面，萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)入穩(wěn)定期。

大股東秉承“四個支持”承諾，混合所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)入穩(wěn)定期

三年前的今天，在眾多鎂光燈關(guān)注下，萬科完成艱難換屆，王石主動退休，郁亮臨危接班。但外界對萬科的未來仍然充滿擔(dān)憂，萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)仍在動蕩中，股權(quán)結(jié)構(gòu)仍存重大隱患，寶能雖未入局董事會，但仍居于第二大股東之位，而新晉大股東深圳地鐵和萬科的聯(lián)姻能否琴瑟和鳴，國企大股東對萬科的市場化機制、文化、團隊是否會產(chǎn)生影響，都是留給2017年那次歷史性換屆的諸多疑問。

盡管深鐵在2017股東大會上公開表達(dá)了對萬科的“四個支持”承諾，支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)，支持萬科的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商戰(zhàn)略，支持萬科的事業(yè)合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)實施運營和管理，深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。但彼時外界仍有許多不看好的聲音。甚至有觀點表示，不理解萬科為何選擇引入地方國企作為大股東，并認(rèn)為國企深鐵大概率會干預(yù)萬科經(jīng)營，不可能當(dāng)“甩手掌柜”，萬科有可能被“國企化”。

然而從結(jié)果上看，深鐵做到了言行合一，在過去三年嚴(yán)格履行了“四個支持”的承諾，以管資本而非管企業(yè)的方式行使大股東職責(zé)。三年間未派任何人員來公司，未參與或干預(yù)企業(yè)經(jīng)營管理，對萬科管理團隊也給予了信任和支持。更重要的是，即使深鐵管理層出現(xiàn)變化，也并未改變其對萬科的承諾。眾所周知，深圳地鐵近年進(jìn)行了管理層調(diào)整，原董事長林茂德已于2017年退休，原總經(jīng)理肖民也于2019年初從深鐵離職擔(dān)任公職。但在本次股東大會上，深圳地鐵現(xiàn)任董事長辛杰表示將秉承對萬科的“四個支持”承諾，并全面支持萬科發(fā)展，不干預(yù)萬科自主經(jīng)營。他還對萬科過去三年的表現(xiàn)給予了高度評價，認(rèn)為萬科是世界一流的市場化企業(yè)，相信在郁亮的帶領(lǐng)下，萬科管理團隊能披荊斬棘，更好地回報股東。

業(yè)界人士分析，深鐵和萬科在業(yè)務(wù)上的合作也在進(jìn)入加速期。6月29日晚間，萬科公告與深鐵簽署備忘錄，擬成立合資公司，共同推進(jìn)TOD項目合作。

三年間，另一個重要變化是寶能的離場。背后的艱辛斡旋外界不得而知，但從結(jié)果來看，寶能持有的股份比例由2017年的25.4%一路降低，截至萬科2020年一季報，鉅盛華持有128,968,966股，占比僅1.14%。

一位資本市場人士認(rèn)為：“企業(yè)如果股權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)，經(jīng)營管理必受重大影響，業(yè)務(wù)和發(fā)展也無從談起，之前市場對于萬科還是有擔(dān)憂的。但從這三年來看，萬科當(dāng)初堅持混合所有制結(jié)構(gòu)，引入深鐵作為股東的選擇是明智的，既引入了國資作為白衣騎士，又未影響萬科的市場化活力，還能有TOD項目的合作紅利。再加上寶能已徹底離開，現(xiàn)在萬科的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，有利于公司專注業(yè)務(wù)經(jīng)營和長遠(yuǎn)發(fā)展。”

萬科董事長郁亮也在本次股東大會上表示，萬科迎來了相對穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)，深圳地鐵作為大股東，支持萬科的混合所有制和事業(yè)合伙人機制，為萬科經(jīng)營管理創(chuàng)造一個良好發(fā)展的環(huán)境，應(yīng)該感恩和感謝所有股東以及幫助過萬科的人。

應(yīng)對白銀時代挑戰(zhàn)，保持健康和免疫力，實現(xiàn)有質(zhì)量穩(wěn)健增長

在2017年董事會換屆時，萬科面臨的另一大挑戰(zhàn)來自于業(yè)績和發(fā)展方面，一是由于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期，2015至2017年白熱化的“寶萬之爭”，對公司業(yè)績的實質(zhì)影響將在2017至2019年逐漸呈現(xiàn);二是行業(yè)白銀時代的特征日趨明顯，公司面臨的競爭日益激烈和復(fù)雜;三是公司進(jìn)入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，如何在眼前業(yè)績和長期轉(zhuǎn)型發(fā)展之間做好平衡。

回顧這三年，萬科的業(yè)績和轉(zhuǎn)型發(fā)展整體表現(xiàn)如何?

據(jù)統(tǒng)計，2017年至2019年，萬科銷售額從2016年的3648億元增長至2019年的6308億元，累計增長73%;營業(yè)收入從2405億增長至3679億元，累計增長53%;歸母凈利潤從2016年的210億元增長至2019年的389億元，累計增長85%;分紅從87億元增加至118億元，累計增長36%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率(ROE)從18.5%提升至20.7%，提高了2.2個百分點。

轉(zhuǎn)型方面，萬科物業(yè)跳出傳統(tǒng)住宅物業(yè)公司的范疇，形成了住宅服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)的“三駕馬車”模式;物流倉儲業(yè)務(wù)已迅速成為行業(yè)龍頭，一方面成為行業(yè)第一名普洛斯的第一大股東，同時自有品牌萬緯物流躍居國內(nèi)規(guī)模第二，第三方冷庫儲藏業(yè)務(wù)也迅速達(dá)到全國規(guī)模第一，且運營能力和資產(chǎn)價值已受到資本市場認(rèn)可;集中式長租公寓保持規(guī)模第一，2019年開業(yè)規(guī)模突破10萬間……

整體來看，在三大嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，業(yè)績穩(wěn)健增長、各業(yè)務(wù)頗具亮點，萬科這三年交出了不錯的成績單。上述資本市場人士表示：“萬科最難能可貴的一點是對行業(yè)的判斷有前瞻性，同時危機感很強，率先喊出‘活下去’，其很早就清醒地意識到過度追求規(guī)模不可持續(xù)，最早提出白銀時代要做有質(zhì)量的增長。即在做到業(yè)績穩(wěn)健增長的同時，保持企業(yè)自身的健康，不犧牲健康去換取短期激進(jìn)發(fā)展，這能夠幫助公司穿越長周期，安然度過各種危機，為投資者帶來長期回報。事實上近一兩年，行業(yè)進(jìn)入白銀時代，不過度追求規(guī)模增速也逐漸成為行業(yè)共識，‘活下去’也成為中國企業(yè)界特別真實的存在。”

根據(jù)公開信息，三年間，萬科的凈負(fù)債率分別是8.8%、30.9%、33.9%,持續(xù)處于行業(yè)低位(據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會和易居統(tǒng)計顯示，2019年國內(nèi)上市房企平均凈負(fù)債率為92.52%);經(jīng)營性現(xiàn)金方面，萬科2019年凈流入456.9億元，連續(xù)實現(xiàn)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正;良好的財務(wù)、資金狀況也使萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，截止2019年標(biāo)普、穆迪、惠譽分別給予了公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用評級。

對于過去三年的表現(xiàn)，郁亮在股東大會上謙虛地表示：“我做得怎么樣，還是讓業(yè)績說話，讓股東投票給出答案吧。于我而言，信任是最大的動力，危機感是最強的驅(qū)動力，合伙奮斗是最好的過程。”