碧桂園與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司達成股權合作

在物業(yè)這條愈發(fā)擁擠的賽道上，蝦米追求的是不被擠下去，但大魚則是要游到最前頭。

年中臨近，物業(yè)股像是迎來一場狂歡，前有榮萬家、合景悠活同日遞交招股書，后有金科智慧服務IPO申請資料獲證監(jiān)會受理。

七月初，這個“造富”的行業(yè)依然喧鬧，金融街(000402,股吧)物業(yè)、弘陽服務上市首日股價一路上漲，而正榮服務明日也即將逐鹿資本圈。

一眾物業(yè)公司爭先恐后尋求上市的景象無疑很吸睛，不過，站上千億市值的碧桂園服務似乎不甘被擠出話題中心。

7月8日碧桂園服務官微宣布，其與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司達成股權合作，雙方將共同組建“廣東碧鴻節(jié)能科技有限公司”合資公司，旨在引入鴻效節(jié)能水泵房節(jié)能改造的專業(yè)服務能力與經驗，通過EMC模式進一步提升碧桂園服務在管項目能耗效能與服務品質，拓展服務邊界。

目前，雙方已經在5個項目啟動合作，碧桂園服務通過總部、區(qū)域、項目多層次配合對接，已向鴻效節(jié)能方面輸出待改造項目清單，后續(xù)雙方將加快評估與項目改造流程。

這一舉動多少有些令人費解，畢竟水泵節(jié)能業(yè)務與傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務并不相關。

從碧桂園服務的角度自述，水泵節(jié)能業(yè)務是它在能源領域的新嘗試，甚至未來還將成為新的利潤增長點。

另一方面，精明的投資者或許會質疑，這會否只是“畫出來的大餅”，充其量是為了鋪墊一個資本市場上的好故事而搞出的花樣?

造一個噱頭、講一個好故事，確實往往可以讓資本聞風而來，讓投資者買單，從而帶來更高的估值、更多的話語權與資源。而這或許是“排名第一”碧桂園服務，也不得不去學的一門功課。

即便行業(yè)內說著“這行業(yè)還是一個大行業(yè)小公司的狀態(tài)，遠不到大家真刀真槍拼的時候”，但無可否認，隨著物管行業(yè)逐漸站至風口，未來還仍將吸引來大批上市企業(yè)，賽道只會更加擁擠，競爭只會更加激烈。

碧桂園服務能做什么，才能保持做一直游在前頭的大魚?透過這看起來毫不相關的水泵節(jié)能業(yè)務背后，又能窺視到這家市值1127億港元的企業(yè)哪些成色?

眾所周知，物業(yè)股之所以能提到資本的青睞，很大一部分原因正是由于輕資產結構、現(xiàn)金流充足、負債健康等要素。財務數(shù)據(jù)上看，截至2019年底，碧桂園服務銀行存款及現(xiàn)金總額約69.26億元，較同期增加了30.45億，增幅近1倍，這一在手現(xiàn)金流量遠超同行。

同時，當年經營活動所得現(xiàn)金凈額32.57億元，同比增幅約110.3%，是年內凈利潤的1.9倍。

負債上，截至去年底碧桂園服務總負債為65.90億元，與2018年相比漲幅達106%;其中流動負債64.27億元占比較高。資產負債率則為53.71%，與2018年相比下降約4.1%。

不過，值得注意的是，物業(yè)公司的負債往往屬于合同負債，是由于未提供相關服務時客戶支付的墊款所導致的，這類負債往往基本是沒有無利息負擔。

除了基本達標的現(xiàn)金及負債情況，物業(yè)公司的規(guī)模水平及業(yè)績確定性也十分重要。截至2019年底，碧桂園服務的管理面積規(guī)模與萬科物業(yè)、彩生活、雅生活均處于第一梯隊，達3.61億平方米。

業(yè)績增長空間上看，背靠銷冠碧桂園，碧桂園服務在很大程度上可以領先其他物管公司。不過，尋求第三方外拓及降低關聯(lián)性也是上市之后碧桂園服務所極力爭取的，2019年報顯示，在當年物管服務收入中有74.8%來自關聯(lián)方即碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)，同比下滑13.8%;來自關聯(lián)方的收費管理面積占比為73.9%，同比下滑6.2%。

這樣的比例，相比于剛遞交招股書、九成收入來自于母公司得合景悠活來說，自然優(yōu)越得多。但相比于來自雅居樂開發(fā)的物管面積占比23%的雅生活、未披露具體數(shù)據(jù)的萬科物業(yè)，又還差了一截。

另據(jù)業(yè)內人士透露，在進行外拓項目時碧桂園服務的中標率并不是那么穩(wěn)定，如在一線城市的話二十余個項目可能只有不到10個項目能入選，且最終還要通過搖號確定中標物業(yè)。

此外，營收質量也是資本市場觀察物業(yè)公司的一個維度。反映到數(shù)據(jù)上看，毛利、業(yè)態(tài)結構這兩者更是息息相關的。

2019年度碧桂園服務收入同比增長106.3%至96.45億元，但是從盈利水平上看卻“增收不增利”，期內碧桂園服務整體毛利率由2018年底的37.7%下降6個百分點至約31.6%。

這與碧桂園服務一項近幾年新拓的非住宅業(yè)務相關。

于2018年，碧桂園服務進入“三供一業(yè)”中的物業(yè)管理及供熱的分離移交改革領域，其中最大合作項目便是承接中石油“三供一業(yè)”國企改革項目。

于2019年，碧桂園服務已全面完成“三供一業(yè)”改革物業(yè)管理及供熱業(yè)務的過渡接管，實現(xiàn)全國955個項目承接協(xié)議的簽訂。

然而，雖然在規(guī)模和營收上有絕對性增長，如已實現(xiàn)接管的物業(yè)管理項目收費管理面積約為8490萬平方米，年內產生收入約5.25億元;但從成效來看，不管是接管物業(yè)管理項目或是供熱業(yè)務，這兩個分業(yè)務的凈利率、毛利率低于目前碧桂園服務在管項目的指標水平。

其中，毛利率方面，物業(yè)管理項目為13.4%，供熱業(yè)務為6.%，也正因此拖累了碧桂園服務2019年度的整體毛利率。

“‘三供一業(yè)’目前收益較差，但是非宅物業(yè)是碧桂園服務必須要去拓張的，這可以說是目前碧桂園服務在資本市場上的一大缺點了。”業(yè)內人士補充稱，新進入的水泵節(jié)能業(yè)務更多可能是考慮與“三供一業(yè)”業(yè)務的互動，借此節(jié)省一定的經營成本來提升經營利潤。

另據(jù)觀點地產新媒體了解，目前碧桂園服務在業(yè)態(tài)組合方面，約90%是住宅物業(yè)，10%是商業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、城市服務等非住宅物業(yè)。

碧桂園服務近年來也在計劃增加非住宅物業(yè)，尤其是高盈利的商業(yè)物業(yè)。去年，碧桂園服務以3.75億元代價收港聯(lián)不動產全部股權，該物業(yè)公司前身為港聯(lián)物業(yè)，此前由合富輝煌持股85.5%，服務超過350座涵蓋中高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建、產業(yè)園等各類不動產。

對于該筆收購，彼時碧桂園服務總經理就稱，港聯(lián)不動產是以商業(yè)物業(yè)為主的公司，可以補齊公司短板。

而放眼到如今的物業(yè)行業(yè)，在資本市場追捧下，商業(yè)物業(yè)也成為物管公司的目標，如萬科物業(yè)就與戴德梁行聯(lián)手成立合資公司，并喊話希望未來萬科物業(yè)商企和住宅業(yè)務比例可以做到1:1。

競爭總是不斷的，最近城市服務領域又成為了保利物業(yè)、萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)、碧桂園服務的新賽場，而“綠城們”又在后方趕來。

規(guī)模、營收、市場化、盈利水平、業(yè)績增長性……這條頭部公司的市占率不過2%-3%的賽道上，小魚與大魚們看似和諧，但又似乎都岌岌可危。“排名”第一的碧桂園物業(yè)尚且需要借力一只水泵出圈，而他人又須怎樣爭食蟲餌?