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在物業(yè)這條愈發(fā)擁擠的賽道上,蝦米追求的是不被擠下去,但大魚則是要游到最前頭。
年中臨近,物業(yè)股像是迎來一場狂歡,前有榮萬家、合景悠活同日遞交招股書,后有金科智慧服務(wù)IPO申請資料獲證監(jiān)會受理。
七月初,這個“造富”的行業(yè)依然喧鬧,金融街(000402,股吧)物業(yè)、弘陽服務(wù)上市首日股價一路上漲,而正榮服務(wù)明日也即將逐鹿資本圈。
一眾物業(yè)公司爭先恐后尋求上市的景象無疑很吸睛,不過,站上千億市值的碧桂園服務(wù)似乎不甘被擠出話題中心。
7月8日碧桂園服務(wù)官微宣布,其與深圳市鴻效節(jié)能股份有限公司達成股權(quán)合作,雙方將共同組建“廣東碧鴻節(jié)能科技有限公司”合資公司,旨在引入鴻效節(jié)能水泵房節(jié)能改造的專業(yè)服務(wù)能力與經(jīng)驗,通過EMC模式進一步提升碧桂園服務(wù)在管項目能耗效能與服務(wù)品質(zhì),拓展服務(wù)邊界。
目前,雙方已經(jīng)在5個項目啟動合作,碧桂園服務(wù)通過總部、區(qū)域、項目多層次配合對接,已向鴻效節(jié)能方面輸出待改造項目清單,后續(xù)雙方將加快評估與項目改造流程。
這一舉動多少有些令人費解,畢竟水泵節(jié)能業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)并不相關(guān)。
從碧桂園服務(wù)的角度自述,水泵節(jié)能業(yè)務(wù)是它在能源領(lǐng)域的新嘗試,甚至未來還將成為新的利潤增長點。
另一方面,精明的投資者或許會質(zhì)疑,這會否只是“畫出來的大餅”,充其量是為了鋪墊一個資本市場上的好故事而搞出的花樣?
造一個噱頭、講一個好故事,確實往往可以讓資本聞風而來,讓投資者買單,從而帶來更高的估值、更多的話語權(quán)與資源。而這或許是“排名第一”碧桂園服務(wù),也不得不去學(xué)的一門功課。
即便行業(yè)內(nèi)說著“這行業(yè)還是一個大行業(yè)小公司的狀態(tài),遠不到大家真刀真槍拼的時候”,但無可否認,隨著物管行業(yè)逐漸站至風口,未來還仍將吸引來大批上市企業(yè),賽道只會更加擁擠,競爭只會更加激烈。
碧桂園服務(wù)能做什么,才能保持做一直游在前頭的大魚?透過這看起來毫不相關(guān)的水泵節(jié)能業(yè)務(wù)背后,又能窺視到這家市值1127億港元的企業(yè)哪些成色?
眾所周知,物業(yè)股之所以能提到資本的青睞,很大一部分原因正是由于輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充足、負債健康等要素。財務(wù)數(shù)據(jù)上看,截至2019年底,碧桂園服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額約69.26億元,較同期增加了30.45億,增幅近1倍,這一在手現(xiàn)金流量遠超同行。
同時,當年經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額32.57億元,同比增幅約110.3%,是年內(nèi)凈利潤的1.9倍。
負債上,截至去年底碧桂園服務(wù)總負債為65.90億元,與2018年相比漲幅達106%;其中流動負債64.27億元占比較高。資產(chǎn)負債率則為53.71%,與2018年相比下降約4.1%。
不過,值得注意的是,物業(yè)公司的負債往往屬于合同負債,是由于未提供相關(guān)服務(wù)時客戶支付的墊款所導(dǎo)致的,這類負債往往基本是沒有無利息負擔。
除了基本達標的現(xiàn)金及負債情況,物業(yè)公司的規(guī)模水平及業(yè)績確定性也十分重要。截至2019年底,碧桂園服務(wù)的管理面積規(guī)模與萬科物業(yè)、彩生活、雅生活均處于第一梯隊,達3.61億平方米。
業(yè)績增長空間上看,背靠銷冠碧桂園,碧桂園服務(wù)在很大程度上可以領(lǐng)先其他物管公司。不過,尋求第三方外拓及降低關(guān)聯(lián)性也是上市之后碧桂園服務(wù)所極力爭取的,2019年報顯示,在當年物管服務(wù)收入中有74.8%來自關(guān)聯(lián)方即碧桂園集團開發(fā)的物業(yè),同比下滑13.8%;來自關(guān)聯(lián)方的收費管理面積占比為73.9%,同比下滑6.2%。
這樣的比例,相比于剛遞交招股書、九成收入來自于母公司得合景悠活來說,自然優(yōu)越得多。但相比于來自雅居樂開發(fā)的物管面積占比23%的雅生活、未披露具體數(shù)據(jù)的萬科物業(yè),又還差了一截。
另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,在進行外拓項目時碧桂園服務(wù)的中標率并不是那么穩(wěn)定,如在一線城市的話二十余個項目可能只有不到10個項目能入選,且最終還要通過搖號確定中標物業(yè)。
此外,營收質(zhì)量也是資本市場觀察物業(yè)公司的一個維度。反映到數(shù)據(jù)上看,毛利、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)這兩者更是息息相關(guān)的。
2019年度碧桂園服務(wù)收入同比增長106.3%至96.45億元,但是從盈利水平上看卻“增收不增利”,期內(nèi)碧桂園服務(wù)整體毛利率由2018年底的37.7%下降6個百分點至約31.6%。
這與碧桂園服務(wù)一項近幾年新拓的非住宅業(yè)務(wù)相關(guān)。
于2018年,碧桂園服務(wù)進入“三供一業(yè)”中的物業(yè)管理及供熱的分離移交改革領(lǐng)域,其中最大合作項目便是承接中石油“三供一業(yè)”國企改革項目。
于2019年,碧桂園服務(wù)已全面完成“三供一業(yè)”改革物業(yè)管理及供熱業(yè)務(wù)的過渡接管,實現(xiàn)全國955個項目承接協(xié)議的簽訂。
然而,雖然在規(guī)模和營收上有絕對性增長,如已實現(xiàn)接管的物業(yè)管理項目收費管理面積約為8490萬平方米,年內(nèi)產(chǎn)生收入約5.25億元;但從成效來看,不管是接管物業(yè)管理項目或是供熱業(yè)務(wù),這兩個分業(yè)務(wù)的凈利率、毛利率低于目前碧桂園服務(wù)在管項目的指標水平。
其中,毛利率方面,物業(yè)管理項目為13.4%,供熱業(yè)務(wù)為6.%,也正因此拖累了碧桂園服務(wù)2019年度的整體毛利率。
“‘三供一業(yè)’目前收益較差,但是非宅物業(yè)是碧桂園服務(wù)必須要去拓張的,這可以說是目前碧桂園服務(wù)在資本市場上的一大缺點了。”業(yè)內(nèi)人士補充稱,新進入的水泵節(jié)能業(yè)務(wù)更多可能是考慮與“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的互動,借此節(jié)省一定的經(jīng)營成本來提升經(jīng)營利潤。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,目前碧桂園服務(wù)在業(yè)態(tài)組合方面,約90%是住宅物業(yè),10%是商業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)等非住宅物業(yè)。
碧桂園服務(wù)近年來也在計劃增加非住宅物業(yè),尤其是高盈利的商業(yè)物業(yè)。去年,碧桂園服務(wù)以3.75億元代價收港聯(lián)不動產(chǎn)全部股權(quán),該物業(yè)公司前身為港聯(lián)物業(yè),此前由合富輝煌持股85.5%,服務(wù)超過350座涵蓋中高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建、產(chǎn)業(yè)園等各類不動產(chǎn)。
對于該筆收購,彼時碧桂園服務(wù)總經(jīng)理就稱,港聯(lián)不動產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)為主的公司,可以補齊公司短板。
而放眼到如今的物業(yè)行業(yè),在資本市場追捧下,商業(yè)物業(yè)也成為物管公司的目標,如萬科物業(yè)就與戴德梁行聯(lián)手成立合資公司,并喊話希望未來萬科物業(yè)商企和住宅業(yè)務(wù)比例可以做到1:1。
競爭總是不斷的,最近城市服務(wù)領(lǐng)域又成為了保利物業(yè)、萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)、碧桂園服務(wù)的新賽場,而“綠城們”又在后方趕來。
規(guī)模、營收、市場化、盈利水平、業(yè)績增長性……這條頭部公司的市占率不過2%-3%的賽道上,小魚與大魚們看似和諧,但又似乎都岌岌可危。“排名”第一的碧桂園物業(yè)尚且需要借力一只水泵出圈,而他人又須怎樣爭食蟲餌?
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