住房組織確保奧克蘭市附屬住宅單元政策的變化

由加州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會® (CAR)贊助的非營利組織加州人住房所有權(quán)組織 ，旨在通過法律工具解決加州的住房危機，宣布已對奧克蘭市以前限制附屬住宅單元 (ADU) 發(fā)展的政策。

非營利組織獲得的變化將允許奧克蘭房主開發(fā)比以前允許的更大的單元，最多 1,200 平方英尺。在許多情況下，ADU 現(xiàn)在將被允許在紐約市以前禁止建造的地塊上，例如小地塊開發(fā)。這些變化還擴大了在復式和更大的多戶型建筑旁邊開發(fā)新單元的機會。

“附屬住宅對于解決加州的經(jīng)濟適用房危機至關重要，”CAR 總裁Dave Walsh 說。“這就是為什么 CAR 長期以來一直支持放寬 ADU 開發(fā)的州立法，以及為什么加州人爭取房屋所有權(quán)努力確保每個加州業(yè)主都能利用這些法律允許的擴大的住房創(chuàng)造機會。”

ADU，通常被稱為“姻親單位”或“小屋”，是在現(xiàn)有住宅區(qū)內(nèi)與單戶住宅和其他住宅建筑一起建造的額外單位。它們是完全獨立的，設有浴室和廚房。并且它們通常受住宅單元的正常建筑和安全標準的約束，包括與消防安全相關的標準。2019 年通過的州法律極大地擴大了全州房主和業(yè)主的 ADU 開發(fā)權(quán)。

加州的住房缺口為 200 萬至 350 萬套住房，人均住房數(shù)量在 50 個州中排名第 49 位。鑒于 大流行，這種需求變得尤為明顯，這凸顯了由于該州住房供應不足而被迫居住在過度擁擠的住房單元中的加利福尼亞人的數(shù)量。為了解決住房危機，加州需要以比傳統(tǒng)的地面建筑允許的速度更快、成本更低的方式建造房屋。與其他形式的新開發(fā)相比，ADU 具有成本效益，并且可以最大限度地減少對周邊社區(qū)的影響。

加州各地的市縣正在制定當?shù)氐?ADU 條例，以指導符合當?shù)匦枨蟮陌l(fā)展。在城市或縣制定自己的地方政策之前，默認州法律規(guī)則適用。Californians for Homeownership 一直在調(diào)查和監(jiān)督當?shù)貙θ菪?ADU 法律的遵守情況。自法律于 2019 年底通過以來，該非營利組織已審查了 200 多個城市的擬議 ADU 政策，并通過訴前通信對擬議政策進行了廣泛修改。

在奧克蘭市目前正在開發(fā)它自己的本地ADU條例的過程。在作為該過程一部分的聽證會期間，加州人擁有房屋所有權(quán)了解到，市政府工作人員對 ADU 開發(fā)應用了許多限制，這些限制比州法律默認標準更具限制性。例如，市政府工作人員為新的獨立 ADU 設定了 1,000 平方英尺的限制，但州法律允許 ADU 達到 1,200 平方英尺——大約相差一間臥室。在某些情況下，工作人員將 ADU 限制在 800 或 400 平方英尺，而在其他情況下則選擇完全禁止它們。

“其中一些限制是由州法律授權(quán)的，但只有在經(jīng)過完整的公開聽證程序后才能獲得城市民選官員的批準，”非營利組織的內(nèi)部訴訟律師馬修格爾凡德說。在非營利組織威脅提起訴訟后，奧克蘭的規(guī)劃人員同意停止應用未經(jīng)授權(quán)的標準。

“訴訟始終是我們組織的最后手段，”Gelfand 說。“但至關重要的是，城市要明白，如果他們違反州住房法，我們可以并且會起訴他們。” 迄今為止，該組織已提起兩起訴訟以執(zhí)行該州的 ADU 法律。它最近解決了其中一起針對惠蒂爾市的訴訟，該市改變了 ADU 政策并報銷了該組織的費用和律師費。

在制定 ADU 條例的過程中，奧克蘭現(xiàn)在將使用州法律默認標準來評估 ADU。紐約市已更新其 ADU 申請材料以反映這些標準，在大多數(shù)情況下允許獨立的 ADU 達到 1,200 平方英尺。對于住房擁有加州將監(jiān)測城市的ADU條例的發(fā)展靠的是正在努力在推進優(yōu)質(zhì)ADU政策其他團體奧克蘭，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人橋牌協(xié)會®和加州租房法制宣傳和教育基金(卡拉)。