哈里森街繼續(xù)保持強(qiáng)勁的投資活動(dòng)

在這個(gè)不確定的時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)并非都是令人沮喪的消息。對(duì)于Harrison Street Real Estate Capital來說，大流行是該公司自2005年成立以來面臨的第二次重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。該公司再次決定為盈利而投資，而其他公司則選擇了更為謹(jǐn)慎的措施?？死锼埂っ防餇枺锷镜穆?lián)合創(chuàng)始人他分享了自己的投資策略，以及他認(rèn)為未來幾個(gè)季度最有機(jī)會(huì)投資的領(lǐng)域。

盡管在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)期，擁有購買力至關(guān)重要，但美林也強(qiáng)調(diào)，與長(zhǎng)期合作伙伴的密切關(guān)系在維持投資強(qiáng)勁流動(dòng)性方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。該公司的合作者包括大約150所大學(xué)、30個(gè)醫(yī)療系統(tǒng)和50個(gè)運(yùn)營(yíng)伙伴。

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這已經(jīng)不是你們公司經(jīng)歷的第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)了。在這個(gè)充滿挑戰(zhàn)的時(shí)期，你通常是如何識(shí)別投資機(jī)會(huì)的?

美林:當(dāng)我們?cè)?005年創(chuàng)立Harrison Street時(shí)，我們尋求投資于與GDP或就業(yè)增長(zhǎng)相關(guān)性較小的資產(chǎn)類別，并開發(fā)出在整個(gè)市場(chǎng)周期中更具彈性的投資組合。自成立以來，該公司已經(jīng)在人口驅(qū)動(dòng)型資產(chǎn)上投資了340億美元，包括老年人住房、學(xué)生住房、醫(yī)療保健服務(wù)、生命科學(xué)和存儲(chǔ)房地產(chǎn)，以及社會(huì)和公用設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施。我們的戰(zhàn)略很有效，并一次又一次地證明了自己。

自大流行開始以來，你們的投資方式是什么?與去年同期相比，你們看到了哪些成果?

梅里爾:我們的做法沒有改變。我們一貫重視與大學(xué)、衛(wèi)生系統(tǒng)和業(yè)務(wù)伙伴的長(zhǎng)期關(guān)系，并在整個(gè)大流行期間保持密切聯(lián)系。我們?nèi)匀粚Ｗ⒂诖硗顿Y者創(chuàng)造投資業(yè)績(jī)。因此，今年到目前為止，我們已經(jīng)投資了大約14億美元，而去年是13億美元。

你最近幾個(gè)月完成的交易集中在生命科學(xué)和醫(yī)療辦公室資產(chǎn)上。是什么讓你在這些特定的領(lǐng)域投資?

美林:這一流行病突出表明，研發(fā)和創(chuàng)新方面的投資日益需要，不僅是為了這場(chǎng)危機(jī)，也為了我們面臨的許多其他長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。例如，隨著全球預(yù)期壽命的增加，心臟病、哮喘、癌癥和糖尿病等慢性病更加普遍。

我們?cè)缭谥熬桶l(fā)現(xiàn)了這一趨勢(shì)。生命科學(xué)公司是一個(gè)有吸引力的解決方案，因?yàn)樗鼈冮_發(fā)新的藥物、療法和設(shè)備，可以降低總體醫(yī)療成本，同時(shí)改善患者的生活質(zhì)量。我們認(rèn)為，這一資產(chǎn)類別具有彈性，并將繼續(xù)表現(xiàn)良好。

你是如何克服融資這些交易的挑戰(zhàn)的?

美林:正如我所提到的，我們?cè)谖覀兊膽?zhàn)略中有現(xiàn)成的“干粉”，這為我們、我們的合作伙伴和交易對(duì)手提供了關(guān)閉的確定性。例如，如果我們無法與貸款人達(dá)成協(xié)議，我們有能力在我們認(rèn)為有必要的情況下，在全現(xiàn)金的基礎(chǔ)上完成交易。

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)受到的影響，您預(yù)計(jì)今年哪些房地產(chǎn)行業(yè)將吸引更多資金?

美林:我們希望在生命科學(xué)和保健部門、社區(qū)能源資產(chǎn)、學(xué)生住房和公私合作等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域看到有吸引力的機(jī)會(huì)。

今年你在哪些美國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)看到機(jī)會(huì)?芝加哥在你的榜單上又有哪些位置?

美林:作為一家專注于人口驅(qū)動(dòng)型資產(chǎn)的公司，我們的目標(biāo)市場(chǎng)比典型的傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)理更廣泛。例如，我們?cè)诿绹?guó)47個(gè)州進(jìn)行了投資。我們的核心市場(chǎng)是基于潛在的人口統(tǒng)計(jì)、大學(xué)和/或醫(yī)療體系的實(shí)力。這為我們提供了很多地理信息。

在我們的家鄉(xiāng)芝加哥，我們目前擁有廣泛的房產(chǎn)，包括學(xué)生住房、老年人住房、醫(yī)療辦公室和存儲(chǔ)資產(chǎn)。我們對(duì)芝加哥的承諾不僅僅是在那里做生意——作為一家公司，我們的目標(biāo)是通過與當(dāng)?shù)亟M織和項(xiàng)目的合作來加強(qiáng)我們的社區(qū)，并鼓勵(lì)我們的員工做志愿者。

與其他黑天鵝事件相比，這次大流行給了你什么教訓(xùn)?對(duì)于投資者更好地準(zhǔn)備下一場(chǎng)危機(jī)，你有什么建議?

美林:對(duì)我們來說，在很大程度上，一切如常。我們引以為豪的是，我們的投資模式能夠經(jīng)受住市場(chǎng)周期的考驗(yàn)，投資于不受經(jīng)濟(jì)周期影響的資產(chǎn)。

15年前，當(dāng)我們發(fā)展我們的商業(yè)模式時(shí)，我們花了大量時(shí)間思考如何建立一家在面對(duì)未知事件時(shí)更具彈性的公司。我們非常清楚，我們不想?yún)⑴c市場(chǎng)時(shí)機(jī)的安排，也不想讓人們隨波逐流。我們希望創(chuàng)新，并在彈性強(qiáng)、基于需求的資產(chǎn)類別上進(jìn)行投資。我們?cè)噲D創(chuàng)建一個(gè)資金充足的平臺(tái)，過去是這樣，現(xiàn)在仍是這樣。這個(gè)基礎(chǔ)至今仍然存在。

在今年剩下的時(shí)間里，你還有什么計(jì)劃嗎?

美林:當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境有利于我們嚴(yán)格、長(zhǎng)期和耐心的投資策略。我們將繼續(xù)堅(jiān)持我們一直以來的投資方式，即專注于擁有堅(jiān)實(shí)人口基礎(chǔ)的高質(zhì)量地產(chǎn)，同時(shí)為我們的合作伙伴提供執(zhí)行的確定性。我們喜歡我們所處的行業(yè)，因?yàn)樗鼈兙哂袕椥缘奶攸c(diǎn)，我們也很高興將我們的資本投入運(yùn)作。