哈里森街繼續(xù)保持強(qiáng)勁的投資活動

在這個不確定的時期，房地產(chǎn)行業(yè)并非都是令人沮喪的消息。對于Harrison Street Real Estate Capital來說，大流行是該公司自2005年成立以來面臨的第二次重大經(jīng)濟(jì)動蕩。該公司再次決定為盈利而投資，而其他公司則選擇了更為謹(jǐn)慎的措施。克里斯·梅里爾，哈里森公司的聯(lián)合創(chuàng)始人他分享了自己的投資策略，以及他認(rèn)為未來幾個季度最有機(jī)會投資的領(lǐng)域。

盡管在經(jīng)濟(jì)放緩時期，擁有購買力至關(guān)重要，但美林也強(qiáng)調(diào)，與長期合作伙伴的密切關(guān)系在維持投資強(qiáng)勁流動性方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。該公司的合作者包括大約150所大學(xué)、30個醫(yī)療系統(tǒng)和50個運(yùn)營伙伴。

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這已經(jīng)不是你們公司經(jīng)歷的第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)了。在這個充滿挑戰(zhàn)的時期，你通常是如何識別投資機(jī)會的?

美林:當(dāng)我們在2005年創(chuàng)立Harrison Street時，我們尋求投資于與GDP或就業(yè)增長相關(guān)性較小的資產(chǎn)類別，并開發(fā)出在整個市場周期中更具彈性的投資組合。自成立以來，該公司已經(jīng)在人口驅(qū)動型資產(chǎn)上投資了340億美元，包括老年人住房、學(xué)生住房、醫(yī)療保健服務(wù)、生命科學(xué)和存儲房地產(chǎn)，以及社會和公用設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施。我們的戰(zhàn)略很有效，并一次又一次地證明了自己。

自大流行開始以來，你們的投資方式是什么?與去年同期相比，你們看到了哪些成果?

梅里爾:我們的做法沒有改變。我們一貫重視與大學(xué)、衛(wèi)生系統(tǒng)和業(yè)務(wù)伙伴的長期關(guān)系，并在整個大流行期間保持密切聯(lián)系。我們?nèi)匀粚Ｗ⒂诖硗顿Y者創(chuàng)造投資業(yè)績。因此，今年到目前為止，我們已經(jīng)投資了大約14億美元，而去年是13億美元。

你最近幾個月完成的交易集中在生命科學(xué)和醫(yī)療辦公室資產(chǎn)上。是什么讓你在這些特定的領(lǐng)域投資?

美林:這一流行病突出表明，研發(fā)和創(chuàng)新方面的投資日益需要，不僅是為了這場危機(jī)，也為了我們面臨的許多其他長期挑戰(zhàn)。例如，隨著全球預(yù)期壽命的增加，心臟病、哮喘、癌癥和糖尿病等慢性病更加普遍。

我們早在之前就發(fā)現(xiàn)了這一趨勢。生命科學(xué)公司是一個有吸引力的解決方案，因?yàn)樗鼈冮_發(fā)新的藥物、療法和設(shè)備，可以降低總體醫(yī)療成本，同時改善患者的生活質(zhì)量。我們認(rèn)為，這一資產(chǎn)類別具有彈性，并將繼續(xù)表現(xiàn)良好。

你是如何克服融資這些交易的挑戰(zhàn)的?

美林:正如我所提到的，我們在我們的戰(zhàn)略中有現(xiàn)成的“干粉”，這為我們、我們的合作伙伴和交易對手提供了關(guān)閉的確定性。例如，如果我們無法與貸款人達(dá)成協(xié)議，我們有能力在我們認(rèn)為有必要的情況下，在全現(xiàn)金的基礎(chǔ)上完成交易。

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)受到的影響，您預(yù)計今年哪些房地產(chǎn)行業(yè)將吸引更多資金?

美林:我們希望在生命科學(xué)和保健部門、社區(qū)能源資產(chǎn)、學(xué)生住房和公私合作等社會基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域看到有吸引力的機(jī)會。

今年你在哪些美國市場繼續(xù)看到機(jī)會?芝加哥在你的榜單上又有哪些位置?

美林:作為一家專注于人口驅(qū)動型資產(chǎn)的公司，我們的目標(biāo)市場比典型的傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)理更廣泛。例如，我們在美國47個州進(jìn)行了投資。我們的核心市場是基于潛在的人口統(tǒng)計、大學(xué)和/或醫(yī)療體系的實(shí)力。這為我們提供了很多地理信息。

在我們的家鄉(xiāng)芝加哥，我們目前擁有廣泛的房產(chǎn)，包括學(xué)生住房、老年人住房、醫(yī)療辦公室和存儲資產(chǎn)。我們對芝加哥的承諾不僅僅是在那里做生意——作為一家公司，我們的目標(biāo)是通過與當(dāng)?shù)亟M織和項(xiàng)目的合作來加強(qiáng)我們的社區(qū)，并鼓勵我們的員工做志愿者。

與其他黑天鵝事件相比，這次大流行給了你什么教訓(xùn)?對于投資者更好地準(zhǔn)備下一場危機(jī)，你有什么建議?

美林:對我們來說，在很大程度上，一切如常。我們引以為豪的是，我們的投資模式能夠經(jīng)受住市場周期的考驗(yàn)，投資于不受經(jīng)濟(jì)周期影響的資產(chǎn)。

15年前，當(dāng)我們發(fā)展我們的商業(yè)模式時，我們花了大量時間思考如何建立一家在面對未知事件時更具彈性的公司。我們非常清楚，我們不想?yún)⑴c市場時機(jī)的安排，也不想讓人們隨波逐流。我們希望創(chuàng)新，并在彈性強(qiáng)、基于需求的資產(chǎn)類別上進(jìn)行投資。我們試圖創(chuàng)建一個資金充足的平臺，過去是這樣，現(xiàn)在仍是這樣。這個基礎(chǔ)至今仍然存在。

在今年剩下的時間里，你還有什么計劃嗎?

美林:當(dāng)前的市場環(huán)境有利于我們嚴(yán)格、長期和耐心的投資策略。我們將繼續(xù)堅持我們一直以來的投資方式，即專注于擁有堅實(shí)人口基礎(chǔ)的高質(zhì)量地產(chǎn)，同時為我們的合作伙伴提供執(zhí)行的確定性。我們喜歡我們所處的行業(yè)，因?yàn)樗鼈兙哂袕椥缘奶攸c(diǎn)，我們也很高興將我們的資本投入運(yùn)作。