達(dá)拉斯交易量最大的10個(gè)次級(jí)市場(chǎng)

達(dá)拉斯強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)在過(guò)去12個(gè)月里繼續(xù)增長(zhǎng)和多元化，這種勢(shì)頭預(yù)計(jì)將在未來(lái)兩年持續(xù)下去。DFW metro地鐵公司的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迅速成熟，因?yàn)榧磳⑸暇€的大型套裝項(xiàng)目的數(shù)量正在攀升，這反過(guò)來(lái)又吸引了大公司。大多數(shù)新的辦公用品一上市就被搶購(gòu)一空。

位于郊區(qū)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的資產(chǎn)是最搶手的，因?yàn)樗鼈兊奈恢梅奖?，價(jià)格也相對(duì)便宜。對(duì)高度舒適化的建筑的需求正在增加，投資者愿意出高價(jià)購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓。不過(guò)，由于增值機(jī)會(huì)仍然極具吸引力，B類資產(chǎn)也受到很多關(guān)注。

辦公室交易的總數(shù)不是特別高，因?yàn)榇蟛糠值拇箢~銷(xiāo)售在前幾年就已經(jīng)完成了。然而，總銷(xiāo)售額超過(guò)了15億美元，幾個(gè)次級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)創(chuàng)下九位數(shù)的交易記錄。以下是2017年2月至2018年2月期間，根據(jù)Yardi矩陣數(shù)據(jù)，達(dá)拉斯Fort-Worth地鐵交易量最大的10個(gè)次級(jí)市場(chǎng)。

二十年來(lái)，白金走廊已成為區(qū)內(nèi)最繁忙的商業(yè)地帶之一。各公司已經(jīng)蜂擁而至，尤其是在北端，被次級(jí)市場(chǎng)通過(guò)航空、輕軌和公路的可達(dá)性所吸引。最南端的鉑金走廊南區(qū)，每平方英尺的平均價(jià)格比北區(qū)要便宜;然而，它總共只吸引了7 120萬(wàn)美元的投資。在過(guò)去12個(gè)月轉(zhuǎn)手的5處房產(chǎn)中，價(jià)格最高的是達(dá)拉斯帕克威14180號(hào)的帕克威辦公中心(Parkway Office Center)。今年6月，奧比斯房地產(chǎn)公司(Orbis Real Estate)以3,130萬(wàn)美元的價(jià)格從KBS Realty Advisors手中買(mǎi)下了這座229,466平方英尺的建筑。

理查森的電信走廊在過(guò)去十年里增加了近400萬(wàn)平方英尺的新辦公室，而其每平方英尺的平均價(jià)格一直保持在115美元左右。大型寫(xiě)字樓的可用性吸引了幾家技術(shù)和電信公司，包括美國(guó)電話電報(bào)公司(AT&T)、愛(ài)立信(Ericsson)、威瑞森(Verizon)和三星(Samsung)。在過(guò)去的12個(gè)月里，該地區(qū)已經(jīng)有6處房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，總銷(xiāo)售額達(dá)到7200萬(wàn)美元。最大的一筆交易是洲際房地產(chǎn)公司(Intercontinental Real Estate)以2,860萬(wàn)美元的價(jià)格收購(gòu)了格林維爾2280號(hào)，這是格林維爾大街2280號(hào)一處面積192,710平方英尺的房產(chǎn)。

今年1月，普萊諾是正在開(kāi)發(fā)的辦公空間最多的次級(jí)市場(chǎng)之一。由于需求的不斷增長(zhǎng)，現(xiàn)有的750萬(wàn)平方英尺的庫(kù)存將增加100多萬(wàn)平方英尺。普萊諾的寫(xiě)字樓價(jià)格適中，位于廣受歡迎的鉑金走廊北亞市場(chǎng)附近，吸引了幾波投資。在過(guò)去的四個(gè)季度里，共有5套寫(xiě)字樓以8,880萬(wàn)美元的總價(jià)售出，平均每平方英尺售價(jià)約為126美元。最大的一筆交易是艾倫中心(One Allen Center)， Accesso Partners以3,240萬(wàn)美元的價(jià)格收購(gòu)了該中心。這座中層建筑位于700號(hào)高速公路旁，占地150,492平方英尺。

盡管它靠近市場(chǎng)的核心，西達(dá)拉斯有大約30%的高空置率。在過(guò)去的十年里，次級(jí)市場(chǎng)只增加了11.5萬(wàn)平方英尺的新庫(kù)存，而大部分庫(kù)存都是過(guò)時(shí)的辦公資產(chǎn)。然而，隨著更大的趨勢(shì)是將位于主要城市地區(qū)的老建筑重新定位，投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)西達(dá)拉斯的房產(chǎn)感興趣。因此，總銷(xiāo)售額突破了1億美元大關(guān)。在過(guò)去12個(gè)月交易的4處寫(xiě)字樓地產(chǎn)中，最貴的是三一大廈(Trinity Towers)。Stanton Road Capital以6,860萬(wàn)美元的價(jià)格從Sooner Management手中買(mǎi)下了這座面積為634,381平方英尺的大樓。

與達(dá)拉斯西部一樣，達(dá)拉斯北部也缺乏新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)樵谶^(guò)去十年中，次級(jí)市場(chǎng)新增的辦公空間不足6萬(wàn)平方英尺。該公司約1,000萬(wàn)平方英尺的辦公室?guī)齑姘ù罅康腂類物業(yè)，這些物業(yè)的價(jià)格在每平方英尺120美元(約合每平方米人民幣362元)左右，價(jià)格適中，吸引了總計(jì)1.221億美元的投資。坦格伍德房地產(chǎn)集團(tuán)(Tanglewood Property Group)以3,960萬(wàn)美元的價(jià)格收購(gòu)了普雷斯頓廣場(chǎng)(Preston Plaza)，這是該次級(jí)市場(chǎng)中規(guī)模最大的一筆交易。

在過(guò)去四個(gè)季度中，只有兩處房產(chǎn)在中環(huán)高速公路上交易，但總投資額接近1.41億美元。第一個(gè)項(xiàng)目是米德中心(Meadow Central)，這是一棟面積175,184平方英尺(約合175,184平方米)的建筑，位于中央高速公路(Central Expressway) 10300號(hào)，它以2,090萬(wàn)美元的價(jià)格賣(mài)給了利比茨基房地產(chǎn)公司(Libitzky Property Cos.)。第二家，北公園中心，被盜版了1.2億美元。世邦魏理仕全球投資有限公司(CBRE Global Investors)在獲得大都會(huì)人壽保險(xiǎn)公司(Metropolitan Life Insurance Co.) 8100萬(wàn)美元的貸款后，于今年6月從巴林銀行(Barings)手中買(mǎi)下了這棟占地491,803平方英尺的大樓。

在過(guò)去的十年中，上城區(qū)/橡樹(shù)草坪(Oak Lawn)增加了近200萬(wàn)平方英尺的新寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面積，再加上它在城市的主要位置，已經(jīng)吸引了幾家公司和投資者。次級(jí)市場(chǎng)基本面強(qiáng)勁，因?yàn)樽赓U和銷(xiāo)售活動(dòng)都非常活躍。該公司1月份的寫(xiě)字樓空置率為14.7%，低于市場(chǎng)整體平均水平。與此同時(shí)，總銷(xiāo)售額為1.588億美元，在過(guò)去的12個(gè)月里，有兩處房產(chǎn)轉(zhuǎn)手。位于楓樹(shù)大道3500號(hào)的帕克賽德大廈(Parkside Tower)是一棟占地376,710平方英尺的高層建筑，以1.22億美元的價(jià)格被收購(gòu)。林肯房地產(chǎn)公司(Lincoln Property Co.)從Champion Partners手中收購(gòu)了該資產(chǎn)。

該次級(jí)市場(chǎng)是建筑活動(dòng)最活躍的地區(qū)之一，截至今年1月，在建寫(xiě)字樓面積超過(guò)200萬(wàn)平方英尺。鉑廊北(Platinum Corridor North)是傳統(tǒng)商業(yè)園區(qū)的所在地，由于其便利的地理位置和頂級(jí)的辦公設(shè)施，吸引了越來(lái)越多的企業(yè)。豐田(Toyota)、摩根大通(JP Morgan Chase)、波音(Boeing)和利伯緹互助銀行(Liberty Mutual)只是少數(shù)幾家將總部遷往西部的公司。次級(jí)市場(chǎng)的四處房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，總銷(xiāo)售額為2.875億美元。最大的一筆交易是收購(gòu)Legacy District One，耗費(fèi)TIER REIT 1.233億美元。

盡管與榜單上的其他次級(jí)市場(chǎng)相比，東達(dá)拉斯的庫(kù)存更有限，新交付的寫(xiě)字樓面積也只有55萬(wàn)平方英尺，但它卻是過(guò)去四個(gè)季度地鐵系統(tǒng)中成交面積最大的寫(xiě)字樓。今年7月，達(dá)拉斯貝勒癌癥中心(Baylor Cancer Center)以2.9億美元的價(jià)格賣(mài)給了Physicians Realty Trust。這座458,396平方英尺的辦公樓位于沃斯街3410號(hào)，通過(guò)了LEED黃金認(rèn)證。

雖然鉑金北走廊及其遺留商業(yè)園區(qū)最近備受關(guān)注，但房地產(chǎn)分析師預(yù)計(jì)，拉斯維加斯科利納斯——2017年將獲得超過(guò)100萬(wàn)平方英尺的新辦公空間——仍將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的辦公市場(chǎng)。在過(guò)去四個(gè)季度中，次級(jí)市場(chǎng)的銷(xiāo)售活動(dòng)最為活躍，有13處房產(chǎn)找到了新主人。它也是DFW第二大辦公設(shè)備銷(xiāo)售基地。這幢556,381平方英尺的建筑位于歐文市的隱藏山脊大道600號(hào)，以2.312億美元的價(jià)格賣(mài)給了AVR Realty公司。