洛杉磯市中心大型寫字樓獲得5.5億美元CMBS再融資

商業(yè)地產(chǎn)時代的一個主題是，擁有強大資產(chǎn)的強大贊助商仍然會獲得他們需要的融資，盡管某些金融子部門凍結(jié)了資金。

根據(jù)評級機構(gòu)對這筆交易的分析，兩座摩天大樓的業(yè)主們已經(jīng)$5.5億美元的商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)債務(wù)來重新融資該房產(chǎn)。

根據(jù)惠譽評級(Fitch Ratings)的分析，摩根士丹利和高盛(Goldman Sachs)發(fā)起了抵押貸款，提供給加州公共雇員退休制度(Cal PERS)和共同財富太平洋資本(CWP Capital)之間的一家合資公司，該公司自2013年兩人購買該資產(chǎn)以來就一直在管理該房產(chǎn)。

10年期，只收利息的貸款是無追索權(quán)的，固定利率為2.44%，這消除了LIBOR在貸款期內(nèi)的風(fēng)險敞口。 $5.5億抵押貸款包括一張3.3億$的高級票據(jù)，該票據(jù)將在摩根士丹利主導(dǎo)的MSC2020-CNP單資產(chǎn)單一借款人(SASB)交易中證券化，而在該信托之外持有的其余2.2億$余額將根據(jù)惠譽提供的信息保留給一個或多個未來證券化。 惠譽稱，除了這些收益外，贊助商還注入了360萬$股權(quán)，用于再融資、為前期準備金提供資金和支付關(guān)閉費用。 根據(jù)摩根士丹利的一位代表確認了這一日期，標的抵押貸款于3月25日關(guān)閉，SASB證券化將于5月13日關(guān)閉；根據(jù)惠譽的說法，該抵押貸款原定于5月19日關(guān)閉。

城市國家廣場包括兩個52層的摩天大樓和橫跨整個城市街區(qū)515南花街在洛杉磯市中心。 據(jù)惠譽稱，它有3,273個停車位——一個現(xiàn)場停車庫和一個獨立的11層車庫，與該站點相鄰，通過天橋連接到其中一個塔樓。

Cal PERS和CWP Capital于2013年秋季從加州教師退休系統(tǒng)(Cal STRS)以8.58億$或每平方英尺約330$的價格購買了該房產(chǎn)。 根據(jù)CRE Direct2013年的一份報告，在出售之前，Cal STRS已經(jīng)獲得了該資產(chǎn)的全部所有權(quán)，收購了合作伙伴Thomas Properties Group，這一交易使Thomas在整個德克薩斯州和弗吉尼亞州北部的另外五座辦公樓中擁有更多的股份。

該合資企業(yè)自七年前收購City National Plaza以來，已向其注入約1.93億$資金，其中包括6600萬$用于升級建筑物和現(xiàn)場設(shè)施，以及1.27億$用于改善租戶。 據(jù)惠譽稱，該房產(chǎn)建于1972年，最后一次裝修是在2018年。 總體而言，該資產(chǎn)出租率為81.4%，服務(wù)于金融服務(wù)、法律和“創(chuàng)意”辦公室租戶。

加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)下屬城市國家銀行(City National Bank)總部設(shè)在其中一個塔樓內(nèi)，作為該資產(chǎn)的最大租戶。 根據(jù)惠譽的說法，自2004年搬入該大廈以來，該大廈僅占該物業(yè)可出租凈面積的14%。

截至上個月，City National Plaza的辦公空間仍然開放，盡管根據(jù)Fitch的分析，由于的影響，大多數(shù)租戶目前正在遠程工作。 雖然每個零售租戶都關(guān)門了，但只有兩個-只占現(xiàn)有基本租金的0.3%-已經(jīng)伸手要求減免租金。

惠譽(Fitch)表示，保薦人能夠償還4月份的債務(wù)，而且他們沒有要求延期或任何貸款修改，這突出了該國最大的公共養(yǎng)老基金CalPERS的信用價值，該基金管理的資產(chǎn)約為3,690億$。 CWP Capital是一位房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)理，自1998年以來，一直與Cal PERS合作，在全國各地收購辦事處和混合使用資產(chǎn)；據(jù)惠譽稱，自那時以來，他們共同處理了超過130億$房地產(chǎn)交易。

根據(jù)惠譽的分析，這筆貸款包括一筆總額略超過1360萬$的預(yù)付還本付息準備金，用于支付12個月的債務(wù)，以及如果貸款的債務(wù)收益率連續(xù)兩個季度下降到6.5%以下，則引發(fā)的現(xiàn)金流掃蕩。

據(jù)惠譽稱，該網(wǎng)站的一些寫字樓租戶，如全球律師事務(wù)所Paul Hastings，已要求減免租金，而另有九家租戶“最近開始與贊助商進行討論”，這些租戶僅占現(xiàn)有基礎(chǔ)租金的14%。 該物業(yè)的其他辦公室租戶包括全球咨詢公司JLL、瑞銀金融服務(wù)公司和律師事務(wù)所，如Kirkland&；Ellis、NortonRoseFulbright、Foley&；Lardner、White&；Case、Crowell&；Moring和KattenMuchinRosenman。

根據(jù)惠譽的說法，有超過485,000平方英尺面積的十幾個租戶，只要提供12至18個月的通知，并支付終止費，就可以在各自到期日期前兩、三年或四年終止現(xiàn)有租約。 根據(jù)惠譽的分析，該大樓的幾個零售租戶每月都在那里，物業(yè)經(jīng)理不希望他們在該物業(yè)呆很長一段時間；目標是最終將空間出租給更強大的零售和餐廳租戶，這將補充目前占據(jù)該資產(chǎn)的辦公室租戶。

盡管出現(xiàn)了這一流行病，但空置的空間正在由“現(xiàn)場經(jīng)紀人來推銷，他們步行建筑并為潛在租戶提供虛擬旅游”，惠譽寫道，并補充說，業(yè)主們說，在爆發(fā)時，大約有35萬平方英尺的“潛在租賃活動在管道中”；雖然這些討論大多被暫停，但贊助商向Fitch報告說，與這些租戶的談判最近重新啟動。 惠譽寫道，由于洛杉磯在大流行期間對建筑活動的寬松限制，該建筑的一些小租戶繼續(xù)建造他們現(xiàn)有的空間。 贊助商還報告說，他們的許多租戶已經(jīng)討論了尋找更多的臨時空間來給仍在辦公室的員工，以及“堅持”社會距離措施更多的個人空間。

菲奇援引研究公司Reis的數(shù)據(jù)寫道，去年第四季度，洛杉磯市中心的辦公子市場平均空置率為14.1%，平均租金為每平方英尺43.50$。 因此，City National Plaza目前的空置率略高于次級市場的平均水平，而其每平方英尺47.07$的平均總租金率符合該地區(qū)現(xiàn)有的A類和B類產(chǎn)品組合。

Fitch寫道，在2015年至2019年期間，洛杉磯市中心的次級市場出現(xiàn)了積極的凈吸收，平均每年新增完成量約為55.8萬平方英尺，吸收量為676600平方英尺，盡管Reis預(yù)計吸收量將在未來五年內(nèi)向南，導(dǎo)致平均空置率從2019年第四季度的14.1%小幅上升2024，至14.9%。