首先來看一下租賃中的法律問題

業(yè)主和租客一直在給他們的律師打電話，詢問有關當今全球流行病的許多問題。下面是對這些問題的快速概述，以及我們通常給出的答案。然而，所有這些都是新的領域。這里的法律摘要不可靠。每種情況取決于其具體情況，首先包括文件的措辭。但問題和曝光都是真實的。

假期房租嗎?許多租客面臨著收入在一段時間內完全消失的情況，但他們的租約還在繼續(xù)，包括支付租金的義務。即使他們有現金儲備(大多數小租戶沒有)，他們也希望盡可能多地持有現金。許多租戶已經開始與業(yè)主對話，要求減免租金。推遲交房租也于事無補;它只是延緩痛苦。

一些租客已經要求90天的減租，在這段時間結束后，情況會重新考慮。租金削減幅度可能在50%到66%之間。

老板的角度?另一方面，業(yè)主知道自己必須支付房產稅、運營費用和債務償還——這些都不會隨著租戶的收入而消失。與普遍的看法相反，業(yè)主通常也沒有大量的現金儲備。但業(yè)主必須決定，是擁有空置的空間而沒有收入(以及對弱小的前租客的索賠)，還是讓弱小的租客支付減租后占用的空間更好。

在業(yè)主同意減租的情況下，我們如何知道租戶下個月不會回來要求進一步減租?在一個完美的業(yè)主世界里，任何租金的降低都會導致大量的當前支付。至于租戶能否支付這筆費用，則是一個完全不同的討論。

那些已經忍無可忍的租客們已經決定永久地歇業(yè)了。租賃文件和任何擔保將決定誰有多大的風險。但也許他們以后會明白的，也許這并不重要。

保護租賃語言?有些租約包含“不可抗力”條款，如果由于天災或承租人無法控制的其他事件導致承租人無法履行其租賃義務，承租人可以免除某些租賃義務。不過，這些條款很少適用于任何付款義務。它們只是與建筑、空間維護等相關。根據租約規(guī)定，承租人仍需按時交納租金。一個典型的租約會用一大段的篇幅來陳述這樣一個命題:無論如何，承租人都沒有任何理由遲交租金。

如果業(yè)主做了一些事情阻止租戶使用空間，大租戶有時會獲得扣留租金的權利。如果政府強制關閉，這符合條件嗎?可能不會。

大型商場的租戶可能會有更好的運氣，盡管可能需要一段時間。他們的租約經常說，如果一定數量的其他商店已經停止營業(yè)，他們可以降低租金，甚至搬走。這些條款的細節(jié)差別很大。在承租人行使其權利之前，業(yè)主往往要花很長時間來解決問題。

在此背景下，合同法中潛伏著一個被稱為“目的受挫”的概念?！叭藗兺ǔ炇鹨环莺贤?，包括一份租約，這是基于他們這樣做的某些假設。如果這些假設被完全削弱，那么法院可能會提供救濟。但這是一條非常不確定、困難和危險的道路，可能不會有多大幫助。

業(yè)務中斷保險嗎?大多數業(yè)主和租戶都有一個包括“業(yè)務中斷”在內的保險計劃。它通常只包括火災或其他影響建筑物的具體物理事件造成的收入損失。它通常不包括任何“業(yè)務中斷”。

上面的“法律”討論都很不令人滿意。盡管與租賃相關的法律問題往往會對業(yè)主有利，但如果租戶都破產了，這也沒有多大幫助。最終，今天的大流行和國家緊急狀態(tài)的連鎖反應將遠遠超出業(yè)主、租戶和保險公司之間的法律關系。各級政府已經采取了前所未有的行動，比如紐約暫停了部分抵押貸款的支付，以及所有的拆遷。我們可以合理地期待更多這樣的措施，并可能為房地產法律和關系的一個非常不同的領域。