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當(dāng)荷蘭人在16世紀(jì)第一次到達(dá)曼哈頓島時(shí),他們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)地方,沿著東河,靠近島的南端,在那里陸地與海洋相遇。 它非常適合停泊他們的船只,移動(dòng)他們的貨物,以及往返于河對(duì)岸的陸地上。
曼哈頓的故事就是這樣開(kāi)始的。
該地區(qū)現(xiàn)在被稱為南街海港,很快成為全國(guó)最活躍的港口。 在海濱一帶種植進(jìn)出口業(yè)務(wù),為旅行者和商人、銀行、律師和會(huì)計(jì)師建立了酒店和住宿舍,為他們提供服務(wù),富爾頓街成為城市第一條鋪好的河到河街。
紐約的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是更成熟的內(nèi)陸城市,成為該國(guó)的商業(yè)中心。 雖然海洋用途在幾個(gè)世紀(jì)中逐漸減少,但某種形式的市場(chǎng)商業(yè)一直持續(xù)到2005年,當(dāng)時(shí)著名的富爾頓魚(yú)市搬到了布朗克斯。
幾十年來(lái),該地區(qū)——有著獨(dú)特的鵝卵石街區(qū)和低層磚建筑——北鄰富爾頓街,東鄰河流,西鄰水街,一直是失敗的計(jì)劃、被拒絕的建議和未實(shí)現(xiàn)的愿景的主題。 它的基礎(chǔ)一直是一個(gè)不斷的問(wèn)題:一個(gè)城市如何保存和慶祝一個(gè)歷史街區(qū),同時(shí)發(fā)展它的現(xiàn)代用途? 更重要的是,如何為這樣一個(gè)項(xiàng)目提供資金?
“這是一個(gè)獨(dú)特而不尋常的地方,”大衛(wèi)·謝爾頓說(shuō),他是南街海港博物館艦隊(duì)的水手。 “你下了火車,走進(jìn)另一個(gè)世紀(jì)。
今天,答案在于霍華德·休斯公司,該公司通過(guò)與該市的長(zhǎng)期租約控制了該地區(qū)的大部分地區(qū),并在該地區(qū)內(nèi)開(kāi)展了各種發(fā)展項(xiàng)目。 霍華德·休斯(Howard Hughes)用一個(gè)四層的辦公和娛樂(lè)綜合體取代了17號(hào)碼頭的一個(gè)失敗的購(gòu)物中心,它以彩虹色的照明顯示器而聞名。 它正在重建歷史悠久的錫建筑,并提出了一份誘人的鄰里改善清單,以換取它需要在250號(hào)水街建造一座塔,這是該地區(qū)邊緣的停車場(chǎng)。
鵝卵石鋪成的街道現(xiàn)在排列著零售和餐飲選擇,以及一個(gè)精品劇院。 夏天,在海港開(kāi)辟了一片中央綠地,用于公共活動(dòng)和文化活動(dòng),游客成群結(jié)隊(duì)地來(lái)到17號(hào)碼頭欣賞布魯克林大橋的全景,源源不斷的跑步者和騎自行車的人沿著海濱小路經(jīng)過(guò)..
該地區(qū)的居民人口也急劇上升,并獲得了復(fù)興的金融區(qū)的好處和它作為一個(gè)24小時(shí)社區(qū)的新地位,居民,上班族和游客填補(bǔ)其酒吧和商店。
然而,該地區(qū)的歷史并不是該地區(qū)改造的核心。 南街海港博物館(South Street Seaport Museum)是??吭?6號(hào)碼頭的一批船只,分布在整個(gè)地區(qū)的建筑物,并不完全是功能性的.. 博物館的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)非常糟糕,但遭到颶風(fēng)桑迪的破壞,而且從未完全恢復(fù)。 城市擁有的富爾頓魚(yú)市也沒(méi)有具體的計(jì)劃,因?yàn)槎嗄甑暮鲆暎坏貌槐徊鸪?/p>
謝爾頓是拯救我們的海港集團(tuán)的成員,他對(duì)霍華德·休斯的做法持批評(píng)態(tài)度,他的做法主要集中在零售和娛樂(lè)上,很少關(guān)注社區(qū)的海洋和市場(chǎng)歷史。
謝爾頓說(shuō):“餐飲、零售和娛樂(lè)沒(méi)有問(wèn)題,但你可以把它放在任何地方。 “我就是這么想的,在內(nèi)心深處,每個(gè)人都在吃東西。
作為這座城市最具歷史意義的地區(qū),從其性質(zhì)和年齡來(lái)看,南街海港的傳奇故事反映了紐約市在過(guò)去和未來(lái)之間永遠(yuǎn)的拔河。
自60年代以來(lái),當(dāng)城市保護(hù)運(yùn)動(dòng)被前賓州車站的破壞所喚醒時(shí),南街海港一直被保護(hù)和發(fā)展的對(duì)立力量所爭(zhēng)奪。
南街海港博物館本身是在60年代構(gòu)思的,是一個(gè)組織,充當(dāng)鄰里的管家,而不僅僅是展示它的過(guò)去。 市長(zhǎng)讓博物館負(fù)責(zé)社區(qū)的發(fā)展,但沒(méi)有提供任何資金。 《保護(hù)海洋美國(guó)》一書(shū)的作者詹姆斯·林德格倫(JamesLindgren)說(shuō),有一段時(shí)間,博物館里有一位恩人從戰(zhàn)略上購(gòu)買了整個(gè)低矮的鵝卵石街區(qū)的土地,這樣任何開(kāi)發(fā)商都不能建造一個(gè)超棒的開(kāi)發(fā)。
七十年代,這座城市接管了博物館購(gòu)買的大部分土地,一個(gè)12塊的地區(qū)被命名為曼哈頓第一個(gè)歷史街區(qū)。 這一指定限制了任何新建筑物的高度,并要求任何新的開(kāi)發(fā)都得到土地標(biāo)記保存委員會(huì)的批準(zhǔn)。
八十年代,這個(gè)地區(qū)經(jīng)歷了幾個(gè)好年.. 開(kāi)發(fā)商Jim Rouse融合了兩個(gè)碼頭,創(chuàng)建了雙寬17號(hào)碼頭,并首先建造了一個(gè)“節(jié)日市場(chǎng)”,然后建造了一個(gè)購(gòu)物中心,以及Schermerhorn Row沿線的高端零售。 一時(shí)流行,但80年代末的經(jīng)濟(jì)蕭條重創(chuàng)了勞斯和南街海港。
90年代的到來(lái)和過(guò)去,在這個(gè)萎靡不振的地區(qū)沒(méi)有發(fā)生任何重大變化,直到9/11,在這之后,該地區(qū)幾年來(lái)的步行流量都被清空了。 2004年,GeneralGrowth Properties接管了該市擁有土地的租約,但于2009年申請(qǐng)破產(chǎn),并剝離了Howard Hughes公司,以管理其一些項(xiàng)目,包括南街海港。
當(dāng)霍華德·休斯第一次進(jìn)來(lái)時(shí),他們購(gòu)買了與該地區(qū)相鄰的土地,購(gòu)買了數(shù)十萬(wàn)個(gè)航空權(quán),并在海濱提出了一棟50層的公寓大樓,這不出所料地得到了巨大的回?fù)簟?/p>
“霍華德·休斯沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)地區(qū)的起源,”林德格倫說(shuō)。 “這應(yīng)該是一次從殘酷的華爾街心態(tài)中的撤退。
霍華德·休斯(Howard Hughes)拒絕直接評(píng)論這篇文章,并指示商業(yè)觀察員與建筑公司Skidmore、Owings&;Merrill(SOM)交談,后者正在監(jiān)督休斯的社區(qū)參與努力。
同時(shí)也是歷史學(xué)家的凱文·德雷珀(KevinDraper)說(shuō),霍華德·休斯(Howard Hughes)正在管理一個(gè)困難的平衡。 “他們正在學(xué)習(xí)如何在一個(gè)歷史悠久的地區(qū)內(nèi)運(yùn)作,”他說(shuō),并指出了他們?cè)阱a樓的工作,錫樓是一個(gè)地標(biāo)性的市場(chǎng)建筑,沿著海濱正在分崩離析,和17號(hào)碼頭。 “錫樓就是一個(gè)很好的例子。 他們把它拼湊起來(lái)。 這是他們能做什么的一個(gè)很好的例子。
開(kāi)發(fā)商拆除了1907年時(shí)代的建筑,并將其搬遷到東部32英尺,并將其提升幾英尺以保護(hù)其免受洪水的侵襲。 重建后的建筑物將主要由新材料制成,但包含了歷史建筑的剩余部分。 它將由法國(guó)廚師讓-喬治·馮耶希滕(Jean-Girges Vongerichten)建造一個(gè)5萬(wàn)平方英尺的食品廳,計(jì)劃于2021年夏季開(kāi)放。
在17號(hào)碼頭,霍華德·休斯引進(jìn)了該地區(qū)唯一的新辦公物業(yè),四層結(jié)構(gòu)現(xiàn)在是耐克設(shè)計(jì)公司和ESPN工作室的家,以及一個(gè)以布魯克林大橋?yàn)楸尘暗奈蓓斠魳?lè)會(huì)場(chǎng)地。 新的熱門(mén)餐廳包括Vongerichten的海鮮餐廳Fulton,Momofuku的BarWayo,以及加州著名餐廳Malibu Farms的前哨。
世邦魏理仕的瑪麗·安·蒂格(Mary Ann Tighe)正在銷售辦公空間,她說(shuō),他們正在尋找“海港的活力是他們自己企業(yè)的原材料”的創(chuàng)意租戶。
蒂格河說(shuō),海港是獨(dú)一無(wú)二的,因?yàn)樗巧贁?shù)幾個(gè)當(dāng)?shù)厝撕陀慰突煸谝黄鸬牡胤街?,而周邊地區(qū)作為一個(gè)住宅區(qū)的發(fā)展為該地區(qū)的可取性做出了貢獻(xiàn)。
“水街走廊現(xiàn)在已經(jīng)成為住宅和商業(yè)的真正混合體,”她說(shuō)。 “過(guò)去只是一個(gè)固定的辦公樓,現(xiàn)在完全不同了?!盩ighe是Howard Hughes的董事會(huì)成員,一個(gè)由世邦魏理仕(CBRE)經(jīng)紀(jì)人組成的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)處理。
但是霍華德·休斯有自己的經(jīng)濟(jì)困難。 今年10月,這家上市公司宣布進(jìn)行重組,取代了前首席執(zhí)行官,將總部遷至休斯頓,并宣布了出售非核心資產(chǎn)的計(jì)劃。 海港區(qū)不在砧板上,雖然附近的一個(gè)地段,在南大街85號(hào),是。
“對(duì)于海港區(qū),我們2020年的目標(biāo)保持不變,”霍華德·休斯(Howard Hughes)首席財(cái)務(wù)官大衛(wèi)·奧雷利(David O‘Reilly)在2月份的盈利電話會(huì)議上表示。 “我們堅(jiān)信,有明確的近期路線圖可以釋放價(jià)值,并打算在2020年和2021年繼續(xù)執(zhí)行這一戰(zhàn)略。
令一些人驚訝的是,海港區(qū)仍然是霍華德·休斯的高度優(yōu)先事項(xiàng),因?yàn)樗且环N吸錢的東西,高資本投資要求和低回報(bào)。 在2019年最后一個(gè)季度,該公司在該地區(qū)的損失$1570萬(wàn)。 然而,根據(jù)盈利報(bào)告,凈營(yíng)業(yè)收入從上一年的3260萬(wàn)$增加到5,560萬(wàn)$,隨著更多的餐廳上市,該公司預(yù)計(jì)情況將趨于穩(wěn)定。
“正如我們所說(shuō)的,我們預(yù)計(jì)這些損失將持續(xù)到海港達(dá)到其關(guān)鍵的大規(guī)模供應(yīng),這將主要是由位于錫樓的讓-喬治市場(chǎng)的完成和穩(wěn)定的時(shí)間驅(qū)動(dòng)的,”O(jiān)‘Reilly在電話中說(shuō)。 “穩(wěn)定應(yīng)在開(kāi)放后12至18個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
現(xiàn)在有問(wèn)題的是公司對(duì)水街塔的建議,他們?cè)?018年以1.8億$的價(jià)格購(gòu)買了很多。 去年6月,他們聘請(qǐng)SOM為該社區(qū)提出了一個(gè)整體愿景,特別是其中的三個(gè)未開(kāi)發(fā)地點(diǎn):水街遺址、城市擁有的富爾頓魚(yú)市(稱為新市場(chǎng)遺址)和約翰街的一個(gè)角落地段,這些地段毗鄰博物館現(xiàn)有的建筑。
這項(xiàng)建議的關(guān)鍵是將大量的開(kāi)發(fā)權(quán),主要是從海濱遺址轉(zhuǎn)移到水街地段。
SOM設(shè)計(jì)合作伙伴克里斯?庫(kù)珀(Chris Cooper)表示:“有一百萬(wàn)平方英尺的未使用開(kāi)發(fā)權(quán)。 “前提是這代表了整個(gè)地區(qū)的價(jià)值。 我們能解鎖價(jià)值,讓整個(gè)地區(qū)都能受益嗎?
這些未使用的開(kāi)發(fā)權(quán)大多屬于城市,需要多次批準(zhǔn)和調(diào)整,才能將其轉(zhuǎn)讓給霍華德·休斯。
在一系列的三個(gè)講習(xí)班中,SOM與社區(qū)進(jìn)行了接觸,然后提出了霍華德·休斯在收到250水街一座塔的入住證書(shū)之前必須提供的改進(jìn)清單。 他們包括約翰街地段博物館的一座新的現(xiàn)代建筑,在那里他們可以更好地保存和展示他們的文物,在新市場(chǎng)的一座低層建筑,有一個(gè)公共屋頂,這將需要廣泛修復(fù)它下面的樁,并升級(jí)到16號(hào)碼頭。
在上周的最后一次研討會(huì)上,SOM介紹了各種塔的設(shè)計(jì),所有這些塔都有一個(gè)與周圍低層建筑的高度和設(shè)計(jì)相一致的平臺(tái),以及一個(gè)與金融區(qū)高層森林相適應(yīng)的塔。 混合用途建筑將包括200套經(jīng)濟(jì)適用住房、辦公室和地面街道零售。 最高的版本將達(dá)到990英尺,但SOM說(shuō),他們傾向于一個(gè)分裂塔的選擇,將達(dá)到770英尺。
謝爾頓說(shuō):“這是整個(gè)社會(huì)所擔(dān)心的。 “塔的形象一出現(xiàn),所有人都變白了。
雖然一些社區(qū)成員可能主張取消該項(xiàng)目,并通過(guò)其他途徑為所需的改進(jìn)提供資金,但SOM的Cooper說(shuō),發(fā)展可能是社區(qū)的最佳選擇。
“有50年的計(jì)劃和愿望沒(méi)有實(shí)現(xiàn),”他說(shuō)。 “在這種情況下,任何類似(提案中)闡述的改進(jìn)范圍的東西都不太可能得到資助和實(shí)現(xiàn)。
拯救我們的海港的建議解決方案是出售發(fā)展權(quán)利以外的地區(qū),以資助改善。 該集團(tuán)在其網(wǎng)站上表示:“公共資產(chǎn)不應(yīng)被用作討價(jià)還價(jià)的項(xiàng)目。
多年來(lái),該地區(qū)出現(xiàn)了其他愿景,包括羅伯特·拉瓦瓦瓦的一個(gè)愿景,他為該地區(qū)的供應(yīng)商經(jīng)營(yíng)一個(gè)稱為新阿姆斯特丹市場(chǎng)的食品市場(chǎng),從2007年到2015年。
拉瓦爾瓦試圖說(shuō)服政府官員,城市擁有的富爾頓魚(yú)市應(yīng)該重新定位為一個(gè)公共食品市場(chǎng),可以作為一個(gè)區(qū)域食品系統(tǒng)的樞紐。 拉瓦爾瓦說(shuō):“我對(duì)南街海港的了解越多,我就越明白這是一個(gè)從紐約開(kāi)始就開(kāi)始買賣食物的地方。 “給[富爾頓魚(yú)市場(chǎng)]一個(gè)新的功能和一個(gè)新的計(jì)劃,仍然與該地區(qū)市場(chǎng)的悠久歷史有關(guān),將創(chuàng)造一些非常強(qiáng)大的東西,最終也在經(jīng)濟(jì)上非常強(qiáng)大。
拉瓦爾瓦在下東區(qū)的埃塞克斯市場(chǎng)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用,并仍然認(rèn)為市場(chǎng)既服務(wù)于商業(yè)功能,也服務(wù)于公民功能。 “市場(chǎng)和公園一樣是公共空間,”他說(shuō)。
霍華德·休斯沒(méi)有提議使用富爾頓魚(yú)市場(chǎng)網(wǎng)站,它將建造這座大樓,以換取250條水街的塔樓。 索姆的庫(kù)珀說(shuō),它希望社區(qū)提供關(guān)于它最佳用途的投入。
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