南街海港成為城市第一條鋪好的河到河街

當荷蘭人在16世紀第一次到達曼哈頓島時，他們發(fā)現了一個地方，沿著東河，靠近島的南端，在那里陸地與海洋相遇。 它非常適合停泊他們的船只，移動他們的貨物，以及往返于河對岸的陸地上。

曼哈頓的故事就是這樣開始的。

該地區(qū)現在被稱為南街海港，很快成為全國最活躍的港口。 在海濱一帶種植進出口業(yè)務，為旅行者和商人、銀行、律師和會計師建立了酒店和住宿舍，為他們提供服務，富爾頓街成為城市第一條鋪好的河到河街。

紐約的競爭對手是更成熟的內陸城市，成為該國的商業(yè)中心。 雖然海洋用途在幾個世紀中逐漸減少，但某種形式的市場商業(yè)一直持續(xù)到2005年，當時著名的富爾頓魚市搬到了布朗克斯。

幾十年來，該地區(qū)——有著獨特的鵝卵石街區(qū)和低層磚建筑——北鄰富爾頓街，東鄰河流，西鄰水街，一直是失敗的計劃、被拒絕的建議和未實現的愿景的主題。 它的基礎一直是一個不斷的問題：一個城市如何保存和慶祝一個歷史街區(qū)，同時發(fā)展它的現代用途？ 更重要的是，如何為這樣一個項目提供資金？

“這是一個獨特而不尋常的地方，”大衛(wèi)·謝爾頓說，他是南街海港博物館艦隊的水手。 “你下了火車，走進另一個世紀。

今天，答案在于霍華德·休斯公司，該公司通過與該市的長期租約控制了該地區(qū)的大部分地區(qū)，并在該地區(qū)內開展了各種發(fā)展項目。 霍華德·休斯(Howard Hughes)用一個四層的辦公和娛樂綜合體取代了17號碼頭的一個失敗的購物中心，它以彩虹色的照明顯示器而聞名。 它正在重建歷史悠久的錫建筑，并提出了一份誘人的鄰里改善清單，以換取它需要在250號水街建造一座塔，這是該地區(qū)邊緣的停車場。

鵝卵石鋪成的街道現在排列著零售和餐飲選擇，以及一個精品劇院。 夏天，在海港開辟了一片中央綠地，用于公共活動和文化活動，游客成群結隊地來到17號碼頭欣賞布魯克林大橋的全景，源源不斷的跑步者和騎自行車的人沿著海濱小路經過..

該地區(qū)的居民人口也急劇上升，并獲得了復興的金融區(qū)的好處和它作為一個24小時社區(qū)的新地位，居民，上班族和游客填補其酒吧和商店。

然而，該地區(qū)的歷史并不是該地區(qū)改造的核心。 南街海港博物館(South Street Seaport Museum)是停靠在16號碼頭的一批船只，分布在整個地區(qū)的建筑物，并不完全是功能性的.. 博物館的財務狀況已經非常糟糕，但遭到颶風桑迪的破壞，而且從未完全恢復。 城市擁有的富爾頓魚市也沒有具體的計劃，因為多年的忽視，它不得不被拆除。

謝爾頓是拯救我們的海港集團的成員，他對霍華德·休斯的做法持批評態(tài)度，他的做法主要集中在零售和娛樂上，很少關注社區(qū)的海洋和市場歷史。

謝爾頓說：“餐飲、零售和娛樂沒有問題，但你可以把它放在任何地方。 “我就是這么想的，在內心深處，每個人都在吃東西。

作為這座城市最具歷史意義的地區(qū)，從其性質和年齡來看，南街海港的傳奇故事反映了紐約市在過去和未來之間永遠的拔河。

自60年代以來，當城市保護運動被前賓州車站的破壞所喚醒時，南街海港一直被保護和發(fā)展的對立力量所爭奪。

南街海港博物館本身是在60年代構思的，是一個組織，充當鄰里的管家，而不僅僅是展示它的過去。 市長讓博物館負責社區(qū)的發(fā)展，但沒有提供任何資金。 《保護海洋美國》一書的作者詹姆斯·林德格倫(JamesLindgren)說，有一段時間，博物館里有一位恩人從戰(zhàn)略上購買了整個低矮的鵝卵石街區(qū)的土地，這樣任何開發(fā)商都不能建造一個超棒的開發(fā)。

七十年代，這座城市接管了博物館購買的大部分土地，一個12塊的地區(qū)被命名為曼哈頓第一個歷史街區(qū)。 這一指定限制了任何新建筑物的高度，并要求任何新的開發(fā)都得到土地標記保存委員會的批準。

八十年代，這個地區(qū)經歷了幾個好年.. 開發(fā)商Jim Rouse融合了兩個碼頭，創(chuàng)建了雙寬17號碼頭，并首先建造了一個“節(jié)日市場”，然后建造了一個購物中心，以及Schermerhorn Row沿線的高端零售。 一時流行，但80年代末的經濟蕭條重創(chuàng)了勞斯和南街海港。

90年代的到來和過去，在這個萎靡不振的地區(qū)沒有發(fā)生任何重大變化，直到9/11，在這之后，該地區(qū)幾年來的步行流量都被清空了。 2004年，GeneralGrowth Properties接管了該市擁有土地的租約，但于2009年申請破產，并剝離了Howard Hughes公司，以管理其一些項目，包括南街海港。

當霍華德·休斯第一次進來時，他們購買了與該地區(qū)相鄰的土地，購買了數十萬個航空權，并在海濱提出了一棟50層的公寓大樓，這不出所料地得到了巨大的回擊。

“霍華德·休斯沒有認識到這個地區(qū)的起源，”林德格倫說。 “這應該是一次從殘酷的華爾街心態(tài)中的撤退。

霍華德·休斯(Howard Hughes)拒絕直接評論這篇文章，并指示商業(yè)觀察員與建筑公司Skidmore、Owings&；Merrill(SOM)交談，后者正在監(jiān)督休斯的社區(qū)參與努力。

同時也是歷史學家的凱文·德雷珀(KevinDraper)說，霍華德·休斯(Howard Hughes)正在管理一個困難的平衡。 “他們正在學習如何在一個歷史悠久的地區(qū)內運作，”他說，并指出了他們在錫樓的工作，錫樓是一個地標性的市場建筑，沿著海濱正在分崩離析，和17號碼頭。 “錫樓就是一個很好的例子。 他們把它拼湊起來。 這是他們能做什么的一個很好的例子。

開發(fā)商拆除了1907年時代的建筑，并將其搬遷到東部32英尺，并將其提升幾英尺以保護其免受洪水的侵襲。 重建后的建筑物將主要由新材料制成，但包含了歷史建筑的剩余部分。 它將由法國廚師讓-喬治·馮耶希滕(Jean-Girges Vongerichten)建造一個5萬平方英尺的食品廳，計劃于2021年夏季開放。

在17號碼頭，霍華德·休斯引進了該地區(qū)唯一的新辦公物業(yè)，四層結構現在是耐克設計公司和ESPN工作室的家，以及一個以布魯克林大橋為背景的屋頂音樂會場地。 新的熱門餐廳包括Vongerichten的海鮮餐廳Fulton，Momofuku的BarWayo，以及加州著名餐廳Malibu Farms的前哨。

世邦魏理仕的瑪麗·安·蒂格(Mary Ann Tighe)正在銷售辦公空間，她說，他們正在尋找“海港的活力是他們自己企業(yè)的原材料”的創(chuàng)意租戶。

蒂格河說，海港是獨一無二的，因為它是少數幾個當地人和游客混在一起的地方之一，而周邊地區(qū)作為一個住宅區(qū)的發(fā)展為該地區(qū)的可取性做出了貢獻。

“水街走廊現在已經成為住宅和商業(yè)的真正混合體，”她說。 “過去只是一個固定的辦公樓，現在完全不同了?！盩ighe是Howard Hughes的董事會成員，一個由世邦魏理仕(CBRE)經紀人組成的團隊負責處理。

但是霍華德·休斯有自己的經濟困難。 今年10月，這家上市公司宣布進行重組，取代了前首席執(zhí)行官，將總部遷至休斯頓，并宣布了出售非核心資產的計劃。 海港區(qū)不在砧板上，雖然附近的一個地段，在南大街85號，是。

“對于海港區(qū)，我們2020年的目標保持不變，”霍華德·休斯(Howard Hughes)首席財務官大衛(wèi)·奧雷利(David O‘Reilly)在2月份的盈利電話會議上表示。 “我們堅信，有明確的近期路線圖可以釋放價值，并打算在2020年和2021年繼續(xù)執(zhí)行這一戰(zhàn)略。

令一些人驚訝的是，海港區(qū)仍然是霍華德·休斯的高度優(yōu)先事項，因為它是一種吸錢的東西，高資本投資要求和低回報。 在2019年最后一個季度，該公司在該地區(qū)的損失$1570萬。 然而，根據盈利報告，凈營業(yè)收入從上一年的3260萬$增加到5,560萬$，隨著更多的餐廳上市，該公司預計情況將趨于穩(wěn)定。

“正如我們所說的，我們預計這些損失將持續(xù)到海港達到其關鍵的大規(guī)模供應，這將主要是由位于錫樓的讓-喬治市場的完成和穩(wěn)定的時間驅動的，”O(jiān)‘Reilly在電話中說。 “穩(wěn)定應在開放后12至18個月內實現。

現在有問題的是公司對水街塔的建議，他們在2018年以1.8億$的價格購買了很多。 去年6月，他們聘請SOM為該社區(qū)提出了一個整體愿景，特別是其中的三個未開發(fā)地點：水街遺址、城市擁有的富爾頓魚市（稱為新市場遺址）和約翰街的一個角落地段，這些地段毗鄰博物館現有的建筑。

這項建議的關鍵是將大量的開發(fā)權，主要是從海濱遺址轉移到水街地段。

SOM設計合作伙伴克里斯？庫珀(Chris Cooper)表示：“有一百萬平方英尺的未使用開發(fā)權。 “前提是這代表了整個地區(qū)的價值。 我們能解鎖價值，讓整個地區(qū)都能受益嗎？

這些未使用的開發(fā)權大多屬于城市，需要多次批準和調整，才能將其轉讓給霍華德·休斯。

在一系列的三個講習班中，SOM與社區(qū)進行了接觸，然后提出了霍華德·休斯在收到250水街一座塔的入住證書之前必須提供的改進清單。 他們包括約翰街地段博物館的一座新的現代建筑，在那里他們可以更好地保存和展示他們的文物，在新市場的一座低層建筑，有一個公共屋頂，這將需要廣泛修復它下面的樁，并升級到16號碼頭。

在上周的最后一次研討會上，SOM介紹了各種塔的設計，所有這些塔都有一個與周圍低層建筑的高度和設計相一致的平臺，以及一個與金融區(qū)高層森林相適應的塔。 混合用途建筑將包括200套經濟適用住房、辦公室和地面街道零售。 最高的版本將達到990英尺，但SOM說，他們傾向于一個分裂塔的選擇，將達到770英尺。

謝爾頓說：“這是整個社會所擔心的。 “塔的形象一出現，所有人都變白了。

雖然一些社區(qū)成員可能主張取消該項目，并通過其他途徑為所需的改進提供資金，但SOM的Cooper說，發(fā)展可能是社區(qū)的最佳選擇。

“有50年的計劃和愿望沒有實現，”他說。 “在這種情況下，任何類似（提案中）闡述的改進范圍的東西都不太可能得到資助和實現。

拯救我們的海港的建議解決方案是出售發(fā)展權利以外的地區(qū)，以資助改善。 該集團在其網站上表示：“公共資產不應被用作討價還價的項目。

多年來，該地區(qū)出現了其他愿景，包括羅伯特·拉瓦瓦瓦的一個愿景，他為該地區(qū)的供應商經營一個稱為新阿姆斯特丹市場的食品市場，從2007年到2015年。

拉瓦爾瓦試圖說服政府官員，城市擁有的富爾頓魚市應該重新定位為一個公共食品市場，可以作為一個區(qū)域食品系統的樞紐。 拉瓦爾瓦說：“我對南街海港的了解越多，我就越明白這是一個從紐約開始就開始買賣食物的地方。 “給[富爾頓魚市場]一個新的功能和一個新的計劃，仍然與該地區(qū)市場的悠久歷史有關，將創(chuàng)造一些非常強大的東西，最終也在經濟上非常強大。

拉瓦爾瓦在下東區(qū)的埃塞克斯市場發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，并仍然認為市場既服務于商業(yè)功能，也服務于公民功能。 “市場和公園一樣是公共空間，”他說。

霍華德·休斯沒有提議使用富爾頓魚市場網站，它將建造這座大樓，以換取250條水街的塔樓。 索姆的庫珀說，它希望社區(qū)提供關于它最佳用途的投入。