在投資房地產(chǎn)之前需要考慮的關(guān)鍵事項

過去幾年，印度住宅市場的銷售一直在急劇下滑。該國大多數(shù)大型市場供應(yīng)過剩。盡管從2017年的低點開始銷售和供應(yīng)數(shù)量有所改善，但2014年的高點難以捉摸。

經(jīng)過長達(dá)十年的推出和利率上升，消費者幾乎沒有看到房地產(chǎn)投資的價格升值。這對需求產(chǎn)生了不利影響。由于管理方面的麻煩和不良的租金收益率，NRI已停止購買房地產(chǎn)作為投資類別。自用部門的意圖仍然很強，但由于價格上漲，一直猶豫不決。為了激發(fā)顧客購買，為購房者提供了多種新的融資選擇。

為買家提供融資選擇

購房者有兩種選擇。購買尚未建造或正在建設(shè)的房產(chǎn)或購買準(zhǔn)備入住的房產(chǎn)。下面給出了各種融資方案：

1.全額預(yù)付款：在此類付款中，買方必須支付房產(chǎn)價值的10%作為初始付款，并在首次付款后的兩個月內(nèi)支付約80-85%的房產(chǎn)價值。其余5%可以在占有期間。

優(yōu)點 -首筆支付，通常提供健康的折扣給購房者。沒有其他計劃可以提供總房價8-10%的折扣。

風(fēng)險 - 如果存在建筑法律問題，從賣方收回資金將變得困難。此外，如果建筑延遲或占有財產(chǎn)，可能會使買方付出沉重代價。

2.預(yù)付定金的銀行/ NBFC貸款：在這種情況下，建筑商預(yù)先獲得全部金額，部分來自客戶，剩余部分來自銀行或NBFC。買方可以選擇他的付款份額。雖然20年是印度最受歡迎的住房貸款期限，但大多數(shù)銀行也有30年的任期。

然而，按目前的利率計算，即使每月EMI略高，15年期在財務(wù)上也會更有利。對于50萬盧比，20年貸款9%，每月EMI為每月45,000盧比。在15年期間，它增加11%至5萬盧比。然而，總利息支出從58萬盧比減少到41萬盧比，減少了29%。

優(yōu)點 -買方可以選擇一個舒適的選擇來為他的投資提供資金。根據(jù)他的資金流入，他可以選擇貸款期限和他的支出。

風(fēng)險 -如果項目延期，未完成或建筑商欺詐，客戶仍需向銀行全額償還貸款。許多受長期延誤或未完成困擾的客戶正在遭受痛苦。

3.建筑聯(lián)動計劃：在此計劃中，買方支付預(yù)訂金額為房產(chǎn)價值的10-15%。并且，剩余金額與建筑里程碑相關(guān)聯(lián)，例如，正在建造的每個樓層，買方將支付預(yù)先確定的百分比。

例如，以下計劃在大多數(shù)大型住宅市場中非常普遍：

房地產(chǎn)故事

在所有可用的融資方案中，這是風(fēng)險最小的選擇。由于付款與施工進度有關(guān)，延遲的可能性會更小。由于建筑商希望為項目定期提供現(xiàn)金流，他將確保及時完成工作。

對于準(zhǔn)備搬入房產(chǎn)，可以進行銀行貸款或安排全額付款而沒有太大的延遲風(fēng)險，由于稅收減免，建筑商貸款可能會導(dǎo)致違約或欺詐。銀行貸款利息免稅，每年高達(dá)20萬盧比。被償還的本金可用于80C節(jié)省稅，每年最高可達(dá)150萬盧比。

EMI假期真的是假期嗎?

EMI度假是他們在貸款期限的前幾個月不需要支付EMI的地方。EMI假期通常會給予貸款人員，以便他們可以在啟動EMI之前適應(yīng)融資變化。通常在注冊郵票費，首付和注冊時支付巨額資金。為了適應(yīng)這些費用，通常會有EMI假期。因此，如果貸款期限為120個月且EMI假期為三個月，那么人們只需支付117個月的EMI費用。

但EMI度假真的是假期嗎?讓我們舉一個例子，看看這對買家是否有益。

Aakash Shah是一名軟件員工，他想在海得拉巴購買價值60萬盧比的2BHK公寓。同樣的首付是15%。他支付了9萬盧比的首期付款，并以9%的利息購買房屋貸款15年(180個月)。

他在前三個月獲得了EMI假期，因此他只需花費177個月支付EMI。他將不得不每月支付53,326盧比的EMI，為期177個月，以清理他的住房貸款。

但是，如果他不選擇EMI假期并在180個月的整個期限內(nèi)支付EMI，該怎么辦呢?然后，他將需要支付51,728盧比的EMI，為期180個月。他支付的總金額為93,10,968盧比。而如果他選擇EMI假期，他支付的總金額為94,38,702盧比。通過選擇EMI假期，Aakash額外支付1,27,734盧比。因此，EMI假期并沒有像它那樣有利可圖。

負(fù)擔(dān)得起的房子

印度政府為中等收入群體(MIG)引入了Pradhan Mantri Awas Yojana。它們進一步分類為MIG I和MIG II。MIG I類別包括收入在60萬盧比到12萬盧比之間的家庭，并有資格獲得高達(dá)9萬盧比的貸款4%的利息補貼。MIG II類別包括收入在12萬盧比到18萬盧比之間的家庭，并有資格獲得高達(dá)12萬盧比的貸款3%的利息補貼。

假設(shè)一個人想買一個2BHK公寓(770sft)。房子的價值是25.23萬盧比。他將以9.5%的利率獲得住房貸款20年。如果貸款是20.18萬盧比(首付20%后)，EMI將在18,814盧比左右。對于MIG I類別下的人，EMI將為16,623盧比，其實際利率為7.79%。在MIG II類別下，EMI將為16,669盧比，其實際利率為7.83%。

結(jié)論

憑借多種融資方案和政府支持政策，購買貸款和住房融資的便利性很高。然而，這不應(yīng)該是主要的決策標(biāo)準(zhǔn)。如果它是客戶的第一個房子并且他打算留在那里，那么融資的便利性應(yīng)該有所幫助。

如果同一房子作為純粹的投資購買，那么目前的市場條件不支持它。印度房地產(chǎn)市場的總租金收益率為每年3-4%，而且準(zhǔn)備搬入房產(chǎn)的資本增值預(yù)期較低。

購買房屋作為投資也伴隨著維護，租賃，稅收和非流動性的麻煩。因此，尋求純收益的投資者應(yīng)該考慮其他投資選擇。