現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售的緩慢速度產(chǎn)生了大量的負(fù)面文章和評(píng)論

再一次，現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售的“緩慢”速度產(chǎn)生了大量的負(fù)面文章和評(píng)論。問(wèn)題是這些銷(xiāo)售是衡量住房市場(chǎng)健康狀況的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。畢竟，被占用房屋的銷(xiāo)售只是營(yíng)業(yè)額，而不是增長(zhǎng)。

此外，現(xiàn)有的房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的。他們是關(guān)閉，而不是承諾(如新房銷(xiāo)售)。典型的關(guān)閉期為30至60天，“四月”的措施是錯(cuò)誤的，實(shí)際上代表了前兩個(gè)月的未知組合：2月和3月。此外，雖然季節(jié)性調(diào)整結(jié)果以試圖消除季節(jié)性波動(dòng)，但調(diào)整本身每年都有所不同。(想想今年的天氣影響。)

解決方案：看看其他地方

因此，忽略所有試圖利用現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售來(lái)確定住房市場(chǎng)健康狀況的報(bào)告。(有關(guān)更多解釋?zhuān)?qǐng)參閱“ 忽略有關(guān)房屋銷(xiāo)售的消極情況 - 數(shù)據(jù)，分析和結(jié)論存在缺陷 ”。)

相反，直接影響新購(gòu)房者進(jìn)入住房市場(chǎng)的能力和意愿的經(jīng)濟(jì)組成部分。以下五點(diǎn)很重要。不包括兩個(gè)即將發(fā)布報(bào)告的項(xiàng)目：新屋銷(xiāo)售(增長(zhǎng)來(lái)源)和消費(fèi)者信心(下面五個(gè)指標(biāo)的影響)。

一，抵押貸款利率

由于美聯(lián)儲(chǔ)去年提高了短期利率，因此這一利率受到廣泛關(guān)注，但往往帶有負(fù)面傾向。最近，30年期抵押貸款利率已經(jīng)走低。(請(qǐng)記住，4%的利率在歷史上是低的，以及以前強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了更高的利率。)

30年固定抵押貸款利率 約翰托比(圣路易斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行 - FRED)

第二，個(gè)人收入

收入繼續(xù)上升(圖表顯示了與上一年相比的百分比變化)。此外，就業(yè)市場(chǎng)緊張?zhí)峁┝藦臅x升中獲得額外收入的機(jī)會(huì)。

抵押貸款人放貸的意愿很大程度上受到他們風(fēng)險(xiǎn)觀的影響。當(dāng)借款人拖欠率較低時(shí)，表觀風(fēng)險(xiǎn)較低，如現(xiàn)在的情況。

房屋購(gòu)買(mǎi)興趣的一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)因素是房?jī)r(jià)的走勢(shì)。一個(gè)溫和的上升趨勢(shì)提供了一個(gè)很好的激勵(lì)：溫暖，而不是令人擔(dān)憂的冷或可怕的熱。

不經(jīng)常討論的是擁有房屋的人的比例。這張圖顯示了次級(jí)抵押貸款熱潮帶來(lái)的許多新的，但風(fēng)險(xiǎn)較大的購(gòu)房者。大衰退和房?jī)r(jià)下跌突破了泡沫。經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整后，房屋所有權(quán)率處于更加正常，可持續(xù)的水平。

美國(guó)住房市場(chǎng)健康。重要指標(biāo)證實(shí)了這一點(diǎn)，因此我們可以忽略使用現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的負(fù)面報(bào)告。

經(jīng)濟(jì)衰退怎么樣?可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響嗎?當(dāng)然，因?yàn)樗鼤?huì)對(duì)就業(yè)產(chǎn)生不利影響，從而引發(fā)個(gè)人收入問(wèn)題。尚未表明這種情況。