現(xiàn)有房屋銷售的緩慢速度產(chǎn)生了大量的負面文章和評論

再一次，現(xiàn)有房屋銷售的“緩慢”速度產(chǎn)生了大量的負面文章和評論。問題是這些銷售是衡量住房市場健康狀況的一個薄弱環(huán)節(jié)。畢竟，被占用房屋的銷售只是營業(yè)額，而不是增長。

此外，現(xiàn)有的房屋銷售數(shù)據(jù)是不準確的。他們是關(guān)閉，而不是承諾(如新房銷售)。典型的關(guān)閉期為30至60天，“四月”的措施是錯誤的，實際上代表了前兩個月的未知組合：2月和3月。此外，雖然季節(jié)性調(diào)整結(jié)果以試圖消除季節(jié)性波動，但調(diào)整本身每年都有所不同。(想想今年的天氣影響。)

解決方案：看看其他地方

因此，忽略所有試圖利用現(xiàn)有房屋銷售來確定住房市場健康狀況的報告。(有關(guān)更多解釋，請參閱“ 忽略有關(guān)房屋銷售的消極情況 - 數(shù)據(jù)，分析和結(jié)論存在缺陷 ”。)

相反，直接影響新購房者進入住房市場的能力和意愿的經(jīng)濟組成部分。以下五點很重要。不包括兩個即將發(fā)布報告的項目：新屋銷售(增長來源)和消費者信心(下面五個指標的影響)。

一，抵押貸款利率

由于美聯(lián)儲去年提高了短期利率，因此這一利率受到廣泛關(guān)注，但往往帶有負面傾向。最近，30年期抵押貸款利率已經(jīng)走低。(請記住，4%的利率在歷史上是低的，以及以前強勁的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了更高的利率。)

30年固定抵押貸款利率 約翰托比(圣路易斯聯(lián)邦儲備銀行 - FRED)

第二，個人收入

收入繼續(xù)上升(圖表顯示了與上一年相比的百分比變化)。此外，就業(yè)市場緊張?zhí)峁┝藦臅x升中獲得額外收入的機會。

抵押貸款人放貸的意愿很大程度上受到他們風險觀的影響。當借款人拖欠率較低時，表觀風險較低，如現(xiàn)在的情況。

房屋購買興趣的一個重要驅(qū)動因素是房價的走勢。一個溫和的上升趨勢提供了一個很好的激勵：溫暖，而不是令人擔憂的冷或可怕的熱。

不經(jīng)常討論的是擁有房屋的人的比例。這張圖顯示了次級抵押貸款熱潮帶來的許多新的，但風險較大的購房者。大衰退和房價下跌突破了泡沫。經(jīng)過多年的調(diào)整后，房屋所有權(quán)率處于更加正常，可持續(xù)的水平。

美國住房市場健康。重要指標證實了這一點，因此我們可以忽略使用現(xiàn)有房屋銷售數(shù)據(jù)的負面報告。

經(jīng)濟衰退怎么樣?可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負面影響嗎?當然，因為它會對就業(yè)產(chǎn)生不利影響，從而引發(fā)個人收入問題。尚未表明這種情況。