這是醫(yī)療保健業(yè)主在選擇房地產(chǎn)開發(fā)商時需要知道的

這是醫(yī)療保健業(yè)主在選擇房地產(chǎn)開發(fā)商時需要知道的CBRE Healthcare的Chris Bodnar寫道，了解股權來源，平衡成本以及在流程早期讓法律部門參與可以幫助衛(wèi)生系統(tǒng)在RFP流程中保持杠桿作用。使用第三方開發(fā)和擁有新的醫(yī)療房地產(chǎn)項目越來越被視為衛(wèi)生系統(tǒng)尋求保護和生成寶貴資本資源以資助急癥護理計劃和市場份額增長的有吸引力的選擇。合適的第三方開發(fā)商可以幫助醫(yī)療系統(tǒng)創(chuàng)建具有市場競爭力的租賃費率的醫(yī)療設施，并提供多種好處，例如醫(yī)院未來的靈活性，避免作為房東的可能來自醫(yī)生的法律風險，以及醫(yī)生租戶的潛在投資工具。

但是，為新項目選擇開發(fā)人員可能會給衛(wèi)生系統(tǒng)管理人員帶來挑戰(zhàn)。為了獲得最具競爭力的條款，醫(yī)院通常會發(fā)出征求建議書(RFP)作為選擇過程的一部分。除了致力于開發(fā)和管理RFP的時間和精力之外，醫(yī)院還可能面臨與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷變化的經(jīng)濟發(fā)展同步的挑戰(zhàn)。

在發(fā)布RFP時，衛(wèi)生系統(tǒng)面臨的最大挑戰(zhàn)之一是在為新項目選擇開發(fā)人員時盡可能長時間地保持最大的協(xié)商杠桿。在管理開發(fā)人員選擇流程時，三個關鍵步驟可以增強醫(yī)療系統(tǒng)的談判影響力：了解支持開發(fā)人員的股權的風險回報情況，建立對開發(fā)人員實現(xiàn)目標價值設計能力的信心，并努力審查所有相關的法律文檔與項目。

通過了解開發(fā)商背后的股權來源的動態(tài)，衛(wèi)生系統(tǒng)增加了為新項目談判最佳條款的可能性。盡管近年來股權來源對醫(yī)療保健發(fā)展項目的需求顯著增加，但股權投資的機會仍然低于衰退水平。醫(yī)療保健發(fā)展市場在2008年達到頂峰，美國私人醫(yī)療保健建筑支出為404億美元，截至2015年11月，它仍然低于此時的23%，為310億美元。

在一個市場資金投入機會有限，利率低，以及追求醫(yī)療保健房地產(chǎn)的大量債務和股權的市場中，開發(fā)商收益率繼續(xù)壓縮最具競爭力的項目，以至于醫(yī)療保健開發(fā)商不太可能通過“朋友和家人”的投資為新項目提供資金。相反，尋求競爭的開發(fā)商正在尋求最積極的資金來源，這些資金來源通常采用養(yǎng)老基金和公開交易的房地產(chǎn)投資信托(REITs)的股權形式。

雖然養(yǎng)老基金在當今市場上的資本成本最低，但他們對新項目的承諾與項目的地理位置和衛(wèi)生系統(tǒng)的信譽密切相關。最活躍的國家養(yǎng)老基金，通常通過投資經(jīng)理向醫(yī)療保健房地產(chǎn)分配，包括阿拉斯加州，亞利桑那州，肯塔基州，馬薩諸塞州，密歇根州，新澤西州，威斯康星州和

得克薩斯州。由于公共養(yǎng)老金將其資產(chǎn)配置轉向“稟賦模式”，而“稟賦模式”在歷史上已經(jīng)擁有更高的替代資產(chǎn)配置，我們預計這種資本來源會相應增加對商業(yè)房地產(chǎn)的配置。養(yǎng)老基金主要尋求房地產(chǎn)開發(fā)機會，包括通過投資級信貸支持的一級和二級市場的衛(wèi)生系統(tǒng)。雖然養(yǎng)老基金可能有非常具體的標準，但它們通常能夠為醫(yī)院保薦人的遠期股權承諾，地面租賃結構和購買選擇以及醫(yī)生租戶的所有權模式提供更大的靈活性。

盡管公共房地產(chǎn)投資信托基金的靈活性低于養(yǎng)老基金股權，但它們通常具有較長期穩(wěn)定性。作為資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)投資信托基金通常不會出售其擁有的設施，因為其投資組合中的每項資產(chǎn)都提供支持向股東派發(fā)股息的租金收入。作為房地產(chǎn)的潛在無限持有者，房地產(chǎn)投資信托基金歷來曾作為衛(wèi)生系統(tǒng)的首選股權來源。然而，房地產(chǎn)投資信托基金對開發(fā)商的利率敏感度高于任何其他股權來源，并且通常無法提前12個月為任何項目提供固定遠期股權投資。房地產(chǎn)投資信托基金的股票價格往往與固定收益率相反，例如10年期國債。隨著利率下降，房地產(chǎn)投資信托基金的股價往往會上漲，因為他們向投資者支付股息，通常浮動4%至5%。面臨利率上升的投資者傾向于從股息生成股票轉向收益率更高的期權。

選擇醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金與10年期國庫券

BALANCING設計成本

在開發(fā)者提案選擇過程中，衛(wèi)生系統(tǒng)應該注意，最低產(chǎn)量并不總能產(chǎn)生最低的租賃率。衛(wèi)生系統(tǒng)通常強調(diào)租賃常數(shù)或開發(fā)商產(chǎn)量，但不太關注等式中的其他變量，例如建設成本或雜項費用。

衛(wèi)生系統(tǒng)應該問的一個關鍵問題是，開發(fā)人員在提供最先進的設施時是否具備實現(xiàn)目標價值設計(TVD)的經(jīng)驗。TVD通過設計過程為衛(wèi)生系統(tǒng)提供價值，同時認識到施工成本等限制因素的重要性。TVD是日本在經(jīng)濟動蕩的20世紀90年代普及的目標成本實踐，旨在創(chuàng)造高質量，低成本的設施。該流程旨在通過排除設計和構建的標準方法，促使開發(fā)人員，架構師和總承包商實現(xiàn)卓越和創(chuàng)新。使用財務目標和考慮衛(wèi)生系統(tǒng)的預期價值可以推動創(chuàng)造力和解決問題。在提交提案之前，開發(fā)人員通常不會選擇他們的建筑師或總承包商，以確保醫(yī)院幫助選擇這些職位并支持他們。通過審查開發(fā)商提議的建筑師和總承包商的簡短清單，醫(yī)院可以在選擇過程中增強其標準作用幫助衡量他們在實現(xiàn)TVD方面的歷史成功。

作為選擇過程的一部分，衛(wèi)生系統(tǒng)不僅可以通過比較雜項費用來分析開發(fā)商的費用，例如可行性研究，項目管理，租賃和融資等。如果在選擇開發(fā)商之后出現(xiàn)雜費，整體預算就會增加，衛(wèi)生系統(tǒng)最終會以更高的租金率來應對。

在開始開發(fā)人員選擇過程之前，衛(wèi)生系統(tǒng)應確定其優(yōu)先級。諒解備忘錄應明確說明諸如購買設施的未來選擇權，首次拒絕租賃空間的權利，特定地面租賃控制規(guī)定和醫(yī)生所有權模型等問題的偏好。衛(wèi)生系統(tǒng)應在選擇過程的最后一輪中與開發(fā)者的簡短列表共享此文檔，并應要求開發(fā)人員的法律顧問提供紅線評論。在選擇過程的這一點上，通常向相關各方提供關鍵的法律文件，例如開發(fā)商協(xié)議，地面租賃(如果適用)和空間租賃，以進行最終選擇。雖然開發(fā)人員可能正式提出提案，法律文件通常用于評論支持開發(fā)商的股權來源。關鍵步驟是衛(wèi)生系統(tǒng)在仍有杠桿作用的情況下審查紅線評論，以便在股權來源回應任何與衛(wèi)生系統(tǒng)目標相沖突的評論時加強其談判立場。

結論

通過從一開始就具備杠桿作用，從一開始就運行詳細且具有競爭力的流程，健康系統(tǒng)可以從更簡化的流程中受益，并在為新項目選擇開發(fā)人員后從最小化的風險中受益。

腳注

一個。租賃常數(shù)：開發(fā)商和租戶就一個因素(稱為租賃常數(shù)或開發(fā)商收益率)達成一致，將其乘以項目的總開發(fā)成本，以確定初始年租金。例如，如果租賃常數(shù)/開發(fā)商收益率為9%，而75,000平方英尺的醫(yī)療辦公樓的項目成本為2000萬美元，則初始租金為180萬美元，即每平方英尺24美元。

關于作者：Chris Bodnar于2003年加入CBRE，是投資房地產(chǎn)部門的執(zhí)行副總裁，并與他的商業(yè)伙伴Lee Asher共同領導CBRE Healthcare Capital Markets Group。Bodnar先生在投資銷售方面受到紀律處分，自2010年以來，他代表客戶參與處理超過1000萬平方英尺的商業(yè)資產(chǎn)，總價值超過30億美元。