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貴州融創(chuàng)基業(yè)發(fā)布的一則無關聲明 將安信信托的又一筆違約事件推到了臺前

2019-05-19 11:04:22 編輯: 來源:網(wǎng)易財經(jīng)
導讀 小房企、小項目、弱擔保、弱抵押的不敢投。針對近期幾家信托公司被曝踩雷事件,北京一家信托公司經(jīng)理直言。2019年以來,房地產(chǎn)信托依舊在給

“小房企、小項目、弱擔保、弱抵押的不敢投。”針對近期幾家信托公司被曝“踩雷”事件,北京一家信托公司經(jīng)理直言。

2019年以來,房地產(chǎn)信托依舊在給房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”的通道上扮演了重要角色,但一路狂飆之后并非只有快意。一面是渴求資金的房企愿意以高達20%的融資成本向信托公司“求助”,一面是房地產(chǎn)信托項目的違約風險時刻撩動著市場的神經(jīng)。

貴州融創(chuàng)基業(yè)這個名為“安信·新農(nóng)村建設發(fā)展基金集合信托計劃”,因涉及借款人宏德置業(yè)逾期歸還信托貸款,導致該信托計劃兌付逾期。

盡管貴州融創(chuàng)基業(yè)表示該信托計劃的逾期兌付與其無關,該貸款發(fā)放時融創(chuàng)基業(yè)還未成為借款人的股東,且正在辦理股權(quán)退出手續(xù)。但警報已經(jīng)拉響,在此之前,安信信托已經(jīng)在中民投董家渡項目、新華城深圳羅湖項目上出現(xiàn)違約。

這并非個案。重慶典雅地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整案中涉及中誠信托等4家信托公司、頤和地產(chǎn)通過中江信托發(fā)行的“中江金龍86號”出現(xiàn)逾期兌付、中泰信托貴州凱里棚改項目資金違約、民生信托無懼交叉違約再為大連百年城募資……一批批房地產(chǎn)信托的排隊違約,從側(cè)面暴露了強監(jiān)管主旋律下“涉房涉地”仍是風險高發(fā)區(qū)。

前述信托公司經(jīng)理稱,房地產(chǎn)項目利潤較大,20%~30%的收益對信托投資是很大的誘惑。如果提供的抵押或擔保不足,就可能在高收益之后埋下違約的隱患;如果抵押物充足,也可以通過資產(chǎn)處置的辦法來應對風險。“雖然經(jīng)常曝出信托違約事件,也會收到監(jiān)管罰單,但整體上信托業(yè)風險還是可控。”

3000億信托資金馳援樓市

房地產(chǎn)企業(yè)正通過信托產(chǎn)品進行補血式融資。

4月末,粵泰股份與北方信托簽署了一份48億元授信金額的合作協(xié)議,5年期的融資成本不低于11.2%。

此前的3月,平安信托與正榮地產(chǎn)牽手,簽署了200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計,從去年四季度至今,信托公司與房企達成上百億授信額度的合作時有發(fā)生。典型如光大信托先后與花樣年、泰禾、福晟分別簽署了100億元、200億元、100億元的合作協(xié)議。同期,興業(yè)信托與正榮地產(chǎn)達成100億元合作協(xié)議。

一家信托公司財富管理中心內(nèi)部人士稱,信托不允許放流動資金,必須要有項目,有項目才能放,所以房企與信托公司簽協(xié)議更多是信用規(guī)劃。戰(zhàn)略合作協(xié)議相對較虛,落地下來可能并沒有這么多,不過這也恰恰反映了企業(yè)融資比較難和迫切心。

用益信托最新數(shù)據(jù)顯示,1~4月,集合房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量2058款,發(fā)行規(guī)模2988.51億元,同比去年同期2696.72億元增長10.82%;成立數(shù)量1844款,成立規(guī)模2289.97億元,同比去年同期2007億元增長14.10%;平均收益率8.38%,去年同期為7.74%。

“目前信托仍然處于新舊動能轉(zhuǎn)換階段,創(chuàng)新業(yè)務的運作模式、盈利能力仍有待市場檢驗,房地產(chǎn)信托成為轉(zhuǎn)型時期盈利的重要支撐,同業(yè)之間競爭日益激烈。加上房企其他融資渠道不順暢,短期內(nèi)房地產(chǎn)信托不會完全萎縮。”用益信托分析師帥國讓稱,受經(jīng)濟大環(huán)境及強監(jiān)管的影響,目前信托公司對房企的門檻明顯提升,不僅要滿足銀保監(jiān)會“432規(guī)定”的條件,而且交易對手繼續(xù)向百強企業(yè)集中,項目向熱點地區(qū)集中。

從4月成立并披露產(chǎn)品投向地區(qū)房地產(chǎn)類集合信托來看,房地產(chǎn)類信托的資金正在逐步向頭部房企和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)集中。在305款信托產(chǎn)品中,信托資金主要投向于經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū),其中廣東省以47款的產(chǎn)品數(shù)量遙遙領先;另外從229款披露交易對手的產(chǎn)品來看,交易對手為大型房企達到172款,占比超過75%。

普益標準研究員龍燕表示,房地產(chǎn)信托項目一般要求交易對手排名前100、融資項目滿足“432規(guī)定”原則,綜合考量交易對手的實力及項目區(qū)位、物業(yè)前景及抵押物情況等。排名靠前和國企性質(zhì)的房企, 擁有更強的市場競爭力和抗風險能力,信用資質(zhì)整體較好,更受信托公司的青睞。

“現(xiàn)在百強房企的信托融資成本大概12%~15%,龍頭房企如恒大、融創(chuàng)等公司的信托產(chǎn)品,預期收益率也多在7%~9%,非百強房企基本拿不到錢。雖說開年后資金面有所寬松,但央行貨幣放寬也是定向放,資金端并不是很充裕,所以擇優(yōu)放款,非百強的房企融資成本在20%以上,風險很大。”一位華南地區(qū)信托公司人士表示,因為房地產(chǎn)信托結(jié)構(gòu)靈活并且有足夠的抵押物,目前來看,風險不大。

違約層出不窮

高歌猛進的信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模背后,違約風險也一直如影相隨。

重慶典雅地產(chǎn)公司近日爆出破產(chǎn)重整案,4家信托公司和14家銀行牽涉其中引起了廣泛關注。其中,中誠信托相關貸款產(chǎn)品對應的抵押物部分資產(chǎn)因置換問題,已被自然人占有和使用,在追償債務時導致查封后又被判解除查封而無法執(zhí)行。

和融創(chuàng)中國扯上關系的安信信托發(fā)行的“安信·新農(nóng)村建設發(fā)展基金集合信托計劃”因涉及借款人宏德置業(yè)逾期歸還信托貸款,導致該信托計劃兌付逾期。該信托計劃成立于2013年,計劃規(guī)模約為28億元,涉及投資者超過1000人。

安信信托發(fā)行的另一款名為“安信·深圳羅湖城市更新集合資金信托計劃”,因融資方“新華城公司及其實際控制人唐寶文”未能很好的把控付息資金的回籠時間,導致沒能在付息日前兌付本次利息。

中泰信托旗下的“中泰·貴州凱里項目貸款集合資金信托計劃”是2016年底發(fā)行,共約4.5億元。因融資方貴州凱里開元城市投資開發(fā)有限責任公司未能按約足額支付到期貸款本息而發(fā)生違約。

這些案例給目前熱火朝天的房地產(chǎn)信托敲響了警鐘。

帥國讓認為,經(jīng)濟進入新常態(tài)后,實體經(jīng)濟增速放緩帶來了資產(chǎn)質(zhì)量下降風險,信托項目出現(xiàn)實質(zhì)性違約的事件不斷爆發(fā)。在這些爆出風險的項目中,除了融資方和項目自身的因素外,信托公司自身的因素也逐步浮出水面。但整個信托業(yè)風險是可控的。目前房地產(chǎn)信托業(yè)務主要防控舉措包括名單制、抵質(zhì)押物、資金監(jiān)管及投后管理等。

對于信托行業(yè)而言,資管新規(guī)“去通道、控分級、降杠桿、除嵌套”等一系列監(jiān)管規(guī)定的落地,在短期內(nèi)意味著轉(zhuǎn)型升級的陣痛,面對房地產(chǎn)行業(yè)預期高收益的利誘,信托公司和房企牽手合作一直“高燒”不止,其中也不乏鋌而走險者。

4月10日,天津銀保監(jiān)局對北方國際信托開具80萬元的罰單,原因是北方國際信托存在違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款、信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的行為。

根據(jù)銀保監(jiān)會網(wǎng)站統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),去年有17家信托公司被地方監(jiān)管局開出23張罰單,合計罰沒金額達到1460萬元。其中,在房地產(chǎn)信托方面,處罰事由主要包括“將信托資金違規(guī)用于土地儲備貸款”“房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)審查不符合要求”等。

龍燕認為,在目前房地產(chǎn)信托業(yè)務中,通過債權(quán)方式為房企提供融資支持仍占主導地位,但在去杠桿、金融強監(jiān)管的背景下,傳統(tǒng)債權(quán)融資以及明股實債的股債結(jié)合等業(yè)務將面臨越來越多的制約,房企通過非標準化舉債放大杠桿的路徑將越走越窄。從信托公司角度對于房地產(chǎn)的資質(zhì)主體要求也在提高,而且風險控制也在明顯提高。具有較強資金實力和資金來源渠道多元化的大型優(yōu)質(zhì)房企,才是“香餑餑”。

實際上,居高不下的收益率才是“吸金”的關鍵。前4月,房地產(chǎn)信托收益最高的一款產(chǎn)品為“愛建信托發(fā)行的長盈精英-奉賢馨雅名庭項目(十二期)”,預期收益率高達13.54%。

“由于金融監(jiān)管持續(xù)收緊,為了與銀行進行差異化競爭,已經(jīng)有部分信托公司開始探索進行真實股權(quán)投資,如通過股權(quán)和債權(quán)結(jié)合的方式與交易對手共同進行項目開發(fā),除了獲取債權(quán)部分的利息收入外,還通過持有股權(quán)至項目結(jié)束獲取股權(quán)部分的收益分配。”上述華南地區(qū)信托公司內(nèi)部人士說。

除了股權(quán)加債權(quán)的模式,部分信托公司還嘗試開展純股權(quán)投資的房地產(chǎn)項目,比較典型的是持有型商業(yè)地產(chǎn)項目,由信托計劃出資100%控股項目公司,深度參與項目開發(fā)建設和運營管理。

市場上充斥的另一種聲音則認為,從2018年年底到未來三年,中國房地產(chǎn)行業(yè)可能是最后一輪景氣周期,房地產(chǎn)信托是否依然會繼續(xù)一路上漲,有待時間給出答案。


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