深圳安居房政策 深圳老舊房屋坍塌能否加快舊改

深圳安居房政策2018年8月，市政府出臺了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱“主文件”）。新時代，深圳市將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，努力實現(xiàn)全體市民住有所居。“主文件”提出深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中：市場商品住房70萬套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，占60%左右。

本次即將公開征求意見的三個政府規(guī)章是“主文件”的配套文件，分別為《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理辦法》《深圳市人才住房建設和管理辦法》（以下分別簡稱《公租房辦法》《安居型商品房辦法》和《人才住房辦法》）。
出臺三個政府規(guī)章的目的
——貫徹落實住房制度改革“主文件”。深化住房制度改革是一項系統(tǒng)工程，深圳市委市政府此次改革的總體部署，是計劃通過構建“1+3+N”的政策體系，統(tǒng)籌好宏觀、中觀、微觀，分層次、分步驟布局改革線路。其中：“1”是指2018年8月出臺的“主文件”，是本次深化住房制度改革的綱領性文件，處于整個體系的“塔尖”；“3”是指本次征求意見的三個政府規(guī)章，是對“主文件”基本原則和指導意見的法制化，既起到落實作用，也為下一層級規(guī)范性文件提供了立法指引，是承上啟下的“關鍵節(jié)點”；接下來要做的“N”是指與三個政府規(guī)章配套的實施細則及技術規(guī)范，將提供具體的操作細節(jié)與執(zhí)行標準，是整個體系的“塔基”。
——實現(xiàn)改革成果的法治化。凡屬重大改革都要于法有據(jù)。去年通過公開、民主程序制定的“主文件”，凝聚了市民對住有所居的期望，在最大程度上達成社會共識。此次出臺三個政府規(guī)章，是為了讓各項改革措施沿著法治的軌道推進，以法律形式固化改革成果。
——保障三種住房政策的操作性。三個政府規(guī)章對公租房、安居型商品房、人才住房的建設籌集、分配及管理等各個環(huán)節(jié)，設定可操作的規(guī)則。通過三個規(guī)章的具體制度安排，政府主要按照規(guī)章依法做好三種住房的建設、分配、管理和服務工作；廣大市民依照規(guī)章通過公開透明的方式申請、使用三種住房；社會各界及廣大媒體依法行使社會監(jiān)督的權利，促進政府規(guī)范管理、提升服務，同時協(xié)助政府查處違法違規(guī)行為。
——促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。出臺三個政府規(guī)章是構建房地產(chǎn)長效機制的重要舉措，通過完善住房供應和保障體系，大規(guī)模增加公租房、安居型商品房和人才住房等各種住房的供應，有利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，防范房地產(chǎn)市場風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
三個政府規(guī)章的主要內容
——關于住房建設籌集。“主文件”提出深圳市將在2035年前新增建設籌集公租房、安居型商品房和人才住房不少于100萬套，分近期、中期、遠期施行。為實現(xiàn)這一目標，三個政府規(guī)章將在住房建設籌集方面突出以下內容：
一是多主體供給、多渠道保障。多主體包括市區(qū)政府、人才住房專營機構、房地產(chǎn)企業(yè)等八大主體；多渠道包括新供應用地、棚改、工改保、城市更新配建、地鐵上蓋建設等15種渠道。
二是加大供給，努力實現(xiàn)供需平衡。2016年以來，我市加大了三種住房建設籌集力度。由于項目從開工建設到竣工交付需要一定周期，所以短時間內未形成大規(guī)模供應。目前，安居型商品房供應較少，但全市正在努力突破土地瓶頸，提高安居型商品房用地比例，預計在2021年之后形成有效供應。
三是努力提升住房品質，實現(xiàn)從住有所居到住有宜居的轉變。大力推廣裝配式和綠色建筑，打造設計優(yōu)良、質量可靠、綠色宜居的安居工程，如將建成國家級安居工程示范項目的光明長圳項目；堅持教育、醫(yī)療、交通、文體等公共配套設施同步規(guī)劃、同步建設、同步交付；大力推進綠色物業(yè)和智慧社區(qū)建設，構建管理有序、和諧美麗的幸福家園。
——關于三種住房的申請條件?！豆夥哭k法》規(guī)定，除了面向戶籍中等偏下及低收入家庭供應以外，還將根據(jù)國家有關政策，面向新市民中的公交司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員，以及先進制造業(yè)職工供應。其中，戶籍中等偏下及低收入家庭申請輪候的主要條件是：具有深圳戶籍并在深繳交3年社保，不超過收入財產(chǎn)限額，無自有住房，3年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房，未正在領取住房租賃補貼。
《安居型商品房辦法》規(guī)定，申請租賃或購買的主要條件是：具有深圳戶籍并在深繳交10年社保，無自有住房，5年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房，未享受過購房優(yōu)惠政策，不超過收入財產(chǎn)限額。
《人才住房辦法》規(guī)定，申請租賃的主要條件是：具有深圳戶籍或者持有有效居住證的各類人才并在深正常繳納社保，無自有住房，3年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房、未享受過購房優(yōu)惠政策。申請購買的主要條件是：具有深圳戶籍的各類人才并在深繳交10年社保，無自有住房，5年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房，未享受過購房優(yōu)惠政策。
——關于設定收入財產(chǎn)限額。設定收入財產(chǎn)限額是住房保障制度的重要組成部分，是國內外的普遍做法，也是實現(xiàn)住房保障精準化的必要措施。《公租房辦法》《安居型商品房辦法》分別規(guī)定公租房和安居型商品房的申請家庭須符合收入財產(chǎn)限額要求。收入財產(chǎn)限額的具體標準由市發(fā)改部門另行制定、公布，并實施動態(tài)調整。收入財產(chǎn)的認定核對工作由市民政部門負責，在申請家庭誠信申報的基礎上，通過政務信息共享和大數(shù)據(jù)核查等手段，努力實現(xiàn)收入財產(chǎn)核對工作的準確高效。
——關于住房分配方式。公租房采取輪候分配和定向配租相結合的方式，安居型商品房和人才住房實行按批次分配。對于已在輪候庫的公租房申請家庭和安居型商品房申請家庭，可繼續(xù)采用輪候分配方式。同時，為充分體現(xiàn)對特殊困難群體的照顧，在安居型商品房的分配過程中，撫恤定補優(yōu)撫對象、殘疾人家庭等可享受增加抽簽次數(shù)、配置兩個搖號號碼、適當加分等優(yōu)先政策。
——關于住房封閉流轉機制?！栋簿有蜕唐贩哭k法》及《人才住房辦法》分別對出售的安居型商品房和人才住房封閉流轉的情形、流轉價格、取得完全產(chǎn)權的條件、應繳增值收益計算規(guī)則等作出了具體規(guī)定。比如，出售的安居型商品房和人才住房在一定年限內封閉，不得上市流轉，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由原產(chǎn)權單位或主管部門按規(guī)定回購；自簽訂買賣合同之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年的，經(jīng)批準并向政府繳納增值收益后，可以取得所購住房的完全產(chǎn)權，同時將應繳增值收益與在深服務年限掛鉤，優(yōu)待扎根深圳作貢獻的人才。
——關于住房分配管理監(jiān)督。為了提高住房資源的使用效率，確保住房保障公平公正，三個政府規(guī)章明確了一系列后續(xù)監(jiān)管措施：一是完善執(zhí)法監(jiān)督措施，采用信息化等科技手段加強租售后監(jiān)管；二是明確用人單位、申請家庭、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以及企事業(yè)單位的法律責任；三是建立信用管理機制，有關當事人存在違反法律法規(guī)及規(guī)章行為的，除依法進行處罰外，還將其納入不良行為記錄，依法實行聯(lián)合懲戒。
——關于新舊政策銜接?！豆夥哭k法》《安居型商品房辦法》均設置了一定期限的政策實施過渡期，即新辦法頒布后一定期限內，符合條件的申請人可繼續(xù)依照原有規(guī)定提出輪候申請，或者已取得受理回執(zhí)的，經(jīng)審核合格可以進入輪候庫，繼續(xù)適用原辦法。新辦法施行后申請人提出申請的，將按新政策執(zhí)行。人才住房作為新的住房類型，不涉及新舊政策銜接問題。
此次“三個政府規(guī)章”的征求意見時間將持續(xù)一個月，從即日起至2019年5月28日18：00前，有關單位和個人均可通過以下方式進行意見反饋。相關主管部門將充分吸收社會各界的意見和建議，進一步修改完善三個政府規(guī)章并爭取盡快發(fā)布實施。
 
 
深圳老舊房屋昨天，深圳市羅湖區(qū)一老舊小區(qū)內，有樓房突然傾斜倒塌。萬幸的是，因舊改原因，該房屋早已無人居住，因此未發(fā)生人員傷亡。附近樓房住戶得到通知及時撤離，躲過一劫。警察、消防、社區(qū)工作站等各部門隨即展開救援。這本是一起房屋安全事故的新聞，親歷者心有余悸。事件隨后的走勢，卻一改其應有的沉重的調性而變得荒誕喜感。
發(fā)生事故的和平新居，位于羅湖區(qū)漁民村附近。穿過幾條小馬路，便是深圳河，河對岸就是香港。羅湖是特區(qū)最早發(fā)展的城區(qū)，當年可謂特區(qū)中的特區(qū)。許多重要的政府辦事機構，最早落腳于此。濱河大道、和平路、寶安南路、船步路幾條主干道合圍之下，分布著大片舊居民區(qū)，分屬海關邊檢、鐵路航運等不同單位。離此不遠，是深圳商業(yè)消費最旺盛的人民南、蔡屋圍等片區(qū)，集中了萬象城、金光華、KKmall、地王大廈等高檔商場。從繁華的商業(yè)片區(qū)轉入高架林立、煙火氣息濃郁的住宅區(qū)，宛如進入另一個世界。房屋老態(tài)畢現(xiàn)、設施陳舊缺失。搜索各大購房網(wǎng)站，此類型房屋的價格，往往低于關外新樓盤一大截。
眼看周圍高樓拔地而起，住在這種老社區(qū)的居民，心態(tài)頗為復雜。相當一部分的一手業(yè)主，有能力的早就另購他處，將房屋或出租或轉賣。留下來的業(yè)主，無不期盼早日進入城市更新序列，一圓自己的新房夢。在深圳，同一地段，舊房與更新之后的新盤，價差甚至達到一倍左右。因此，待更新的老舊房屋，由此進入開發(fā)商和中小散戶投資客的視線。和平新居網(wǎng)上掛牌均價，每平米約45000元，與周邊同區(qū)域同檔次房屋大致相當。由此經(jīng)濱海大道向西二十公里左右，南山區(qū)深圳灣片區(qū)，以開發(fā)于2010年左右的次新盤寶能太古城（北區(qū)）為例，每平米均價已經(jīng)沖到了1.4萬元以上，并有繼續(xù)上漲的趨勢。離開深圳灣繼續(xù)往西，到達寶安中心區(qū)，幾乎也找不到單價低于6萬元的樓盤。再折回羅湖萬象城附近，2009年入市的次新盤幸福里，單價也在10萬上下。假如和平新村舊改成功，每平米房價保守估計有近一倍的收益，因此，房屋坍塌引來各方躁動。利益面前，業(yè)主急速加價，中介持幣收購，雖說荒唐，卻也情理之中。
深圳舊改項目主要分三大類型：舊村改造；舊工廠舊工業(yè)區(qū)改造，如廠房和宿舍等；本文討論的對象即為第三種，紅本舊住宅區(qū)改造。此類舊改項目，因簽約難、不確定性強、拆遷難，而成為最難搞定的舊改類別。許多項目往往在改造意向簽約階段便停滯不前，難以繼續(xù)往下推進。
回到因坍塌而漲價的和平新居，買到就是賺到嗎？不妨再來回顧本月內有關舊改的另一則新聞。8月初，一則《木頭龍舊改最后4戶仍拒簽 49名業(yè)主在10年等待中離世》的報道，讓這個拉鋸12年之久的舊改項目進入大眾視野。木頭龍小區(qū)地處羅湖中心區(qū)，建于上世紀八十年代初，小區(qū)占地約7萬平方米，擬拆遷房屋棟數(shù)共61棟，總戶數(shù)為1340戶。木頭龍屬于福利房性質，國企、事業(yè)單位職工占業(yè)主的大多數(shù)，他們也是第一批來深建設者。筆者早年居住附近，每日上下班，公交車報站名“木頭龍”，一排排整齊的住宅區(qū)從窗外駛過，道路規(guī)整，生活氣息濃厚。同事們無不艷羨，不知何時，外來建設者們，才能在深圳有個像木頭龍這樣的家。十幾年過去，木龍頭小區(qū)已有20多棟樓被拆除，小區(qū)內荒草瘋長，垃圾堆積，滿目瘡痍，還因海沙建筑，早已屬于危樓。
2007年，深圳益田集團進駐木頭龍小區(qū)開展舊改籌備工作，2010年，木頭龍獲批深圳市首批舊住宅區(qū)城市更新項目。自2017年至今，99.7％的業(yè)主都已簽約，仍有4戶遲遲不肯簽約，并拒絕談判，還有一戶住在危樓內不肯搬出。據(jù)公開的補償協(xié)議顯示，益田對木頭龍是按照1∶1.3的比例進行拆遷補償。在2015年頒布的《城市更新條例》草案中，市場呼喚已久的拆賠標準已經(jīng)進行更改。按照規(guī)定，建筑物產(chǎn)權置換按照建筑物使用面積（套內建筑面積）測算，置換比例不得低于1∶1，但不得高于1∶1.3。從2007年至今已過去足足12年，從2011年到2015年期間，開發(fā)商每年向已搬出的業(yè)主支付的租金已超過了7000萬元。租金標準，也從60元/平方米提高到70元/平方米，年租金補貼升至一億元。
2010年4月，木頭龍、南苑新村、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)，共同被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃，也就是作為深圳城市更新第一批8個舊住宅小區(qū)改造項目。益田集團財大氣粗，開發(fā)實力不可小覷，可是，就連它，也搞不定木頭龍最后未簽約的0.3%。?？吹叫侣勥@里那里強拆云云，在深圳等待舊改的業(yè)主和民眾內心，卻有種別樣的滋味難以言說。曾經(jīng)，在南山區(qū)公安局附近，有一棟孤零零的村民自建房傲立于道路頂端，多年來，周圍路網(wǎng)不得不繞開它進行修建，無他，乃是因為修路的賠償沒談攏。去年9月份，作為首批城市更新計劃之一的橋東片區(qū)，終于達到雙百簽約，可以正式進入開發(fā)階段。從被納入城市更新計劃到完成“雙百簽約”，足足耗費了8年時間。從2009年深圳開始大面積推進城市更新，十年過去，實際進展與預期目標差距巨大。全市舊改立項746個，實施率僅有37%，并且，絕大部分項目還是屬于工業(yè)項目的升級改造，剩下零星幾個住宅區(qū)舊改點綴其中。位于南山區(qū)政府對面的南苑新村，舊改歷程，可謂艱辛，一線開發(fā)商萬科介入，歷經(jīng)十二三年，才取得95%左右的簽約率，怨不得其他實力稍遜的中小開發(fā)商從舊改市場中，識趣走開。
深圳商品房城市更新項目周期長、不可控因素多，“雙百簽約”的規(guī)定看似保護了物權財權產(chǎn)權，實際上，是否忽略了利益之前的人性復雜性。一方面，我們喜見深圳市對于物權的尊重，另一方面，類似木頭龍這樣的情況頻頻出現(xiàn)，政府該如何處置？是將所有的矛盾轉移至開發(fā)商與業(yè)主之間，而回避政府應該承擔的責任嗎？羅湖區(qū)南湖街道辦昨日貼出告示，對居民進行臨時疏散和安置。羅湖區(qū)政府在事發(fā)當晚，組織專家進行勘察，并及時發(fā)布通告，稱善后處置進行中。政府介入和處置速度不可謂不迅速，此為該點贊之處。深圳市商品房住宅舊改項目，多為上世紀八十年代建蓋，它們和它們老邁的業(yè)主們，還能經(jīng)受多少次，經(jīng)受多少年的日曬雨淋，如何才能科學快速地從根源上解決問題，考驗著政府的執(zhí)政思維，也考驗著舊改參與各方的心態(tài)取舍。
好了這就是深圳安居房政策深圳老舊房屋的相關內容了，謝謝觀看。