世邦魏理仕在全國范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了二十多處房產(chǎn)的例子 這些房產(chǎn)曾經(jīng)是零售商的家

世邦魏理仕在全國范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了二十多處房產(chǎn)的例子，這些房產(chǎn)曾經(jīng)是零售商的家，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變 - 或者正在轉(zhuǎn)向 - 進入工業(yè)中心。

隨著越來越多的商店和購物中心黯然失色，這一趨勢預(yù)計將越來越受歡迎，而零售商和第三方物流供應(yīng)商都在尋找倉庫的房地產(chǎn)。

不過，有些項目可能遇到阻力。位于密爾沃基的一家舊玩具反斗城店現(xiàn)在是發(fā)動機和傳動交換中心，這是汽車零部件的再制造商。

與此同時，美國各地的六個死亡商場正處于成為大型制造工廠和物流中心的過程中或已經(jīng)被改造。例如，位于俄亥俄州歐幾里德的空歐幾里得廣場購物中心正在建設(shè)中，成為新的亞馬遜電子商務(wù)實施中心的所在地。亞馬遜已經(jīng)搬進了一家新工廠，蘭德爾公園購物中心曾經(jīng)在俄亥俄州的北蘭德爾居住。

這些類型的項目 - 將關(guān)閉的零售空間轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)園區(qū) - 在歷史上很難做到，從開始到結(jié)束仍然很少見，商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)工業(yè)和物流研究部門主管David Egan提供商CBRE告訴CNBC。“那就是說，我認(rèn)為我們會看到更多。[趨勢]將會緩慢增長，但它會增長。”

世邦魏理仕在全國范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了24個這樣的物業(yè)示例，這些物業(yè)曾經(jīng)是零售商的家，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變 - 或者正在轉(zhuǎn)變 - 進入倉庫或某種供應(yīng)鏈中心。自2016年以來，在這24個地點，790萬平方英尺的零售空間已轉(zhuǎn)換為1090萬平方英尺的工業(yè)空間。CBRE的研究分析師Lisa Denight表示，第二個數(shù)字更大，因為在許多情況下，開發(fā)商將拆除現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，并在該污垢上建造更大的建筑物。

出于少數(shù)原因，零售到倉庫的趨勢是有道理的。越來越多的零售銷售正在轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)，因此零售商和UPS和FedEx等第三方物流供應(yīng)商都發(fā)現(xiàn)他們需要更多的房地產(chǎn)來處理在線訂單的激增。隨之而來的是更多的商店關(guān)閉。“你看看這場比賽......發(fā)生的事情......這是完美的，”伊根說。

包括Prologis，Duke Realty和Monmouth 在內(nèi)的一些最大的公開交易房東也提出了供需之間的頻繁脫節(jié)：在許多城市，有更多的公司為他們的電子商務(wù)運營尋找房屋而不是他們。

CBRE 在休斯頓和佛羅里達州坦帕等城市發(fā)現(xiàn)了關(guān)閉的沃爾瑪，Target和當(dāng)?shù)仉s貨店以及電影院連鎖店被轉(zhuǎn)換為工業(yè)用途的例子。在田納西州的孟菲斯，Sam's Club商店關(guān)閉，現(xiàn)在是Sam's Club電子商務(wù)履行中心的所在地。

盡管如此，在這些交易取得成果之前，往往會出現(xiàn)一些障礙。

Egan表示，零售資產(chǎn)的價值往往高于工業(yè)資產(chǎn)。因此，當(dāng)他們被稱為商場或購物中心時，往往會從那些借錢給物業(yè)的人那里得到一些阻力。

然后，經(jīng)常出現(xiàn)分區(qū)問題，因為零售物業(yè)必須重新劃分為工業(yè)用途，他說。

第三是稅收并發(fā)癥：商場傾向于為周圍社區(qū)產(chǎn)生財產(chǎn)，收入和銷售稅，而工業(yè)建筑則不會帶來銷售稅。“你可以明白為什么，如果社區(qū)堅持不懈，那就不會發(fā)生，”伊根說。

但由于對倉庫空間的需求預(yù)計不會很快放緩，亞馬遜接管俄亥俄州舊購物中心的交易可能只會變得更加普遍。

據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司JLL稱，據(jù)預(yù)測，2018年將有大約2.47億平方英尺的工業(yè)空間交付，該公司尚未發(fā)布去年的最終報告。這將是2007年以來的最高紀(jì)錄。

“我們的每一個跡象都表明，我們的客戶需要更多的空間而且他們非常緊張，”Prologis首席執(zhí)行官Hamid Moghadam最近在與分析師的電話會議上表示。 Prologis是亞馬遜最大的房東。

與此同時，一些分析師表示，不可避免地會有超過300家表現(xiàn)不佳的商場關(guān)閉美國市場。隨著越來越多的百貨公司黯然失色。Gap，Express，Gymboree和Victoria's Secret等品牌正在關(guān)閉。

“電子商務(wù)對某些類型的零售房地產(chǎn)構(gòu)成了威脅，但它正在增加對工業(yè)空間的需求，”Green Street Advisors分析師Eric Frankel說。他說，與電子商務(wù)相關(guān)的活動在過去兩年中將全國倉庫空間需求提高了大約35%。