如何獲得信貸不良或不良的抵押貸款

如何獲得信貸不良或不良的抵押貸款

彭博/蓋蒂圖片社

在今天的市場(chǎng)上買房對(duì)于信用評(píng)分較低的人來說似乎毫無希望，但如果你知道在哪里看，可以選擇不良信用房屋貸款。

根據(jù)信貸局Experian的數(shù)據(jù)，大約34%的美國(guó)人的FICO得分低于670.FICO得分在300到850之間。信用評(píng)分在580到669之間是公平的，而低于579的得分被認(rèn)為非常差。即使是平均信用評(píng)分675，也太低，無法獲得傳統(tǒng)抵押貸款的最優(yōu)惠利率。

好消息是，絕對(duì)有可能獲得平均甚至不良信用評(píng)分的抵押貸款。事實(shí)上，包括FHA和VA貸款在內(nèi)的政府計(jì)劃，以及專門從事Carrington和Quicken Loans等低信貸的貸款機(jī)構(gòu)正在為不良信貸提供住房貸款。

“僅僅因?yàn)槟愕男庞迷u(píng)分低并不意味著你不能購(gòu)買房屋。對(duì)于FICO評(píng)分較低的消費(fèi)者來說，有很多選擇，“海軍聯(lián)邦信貸聯(lián)盟抵押貸款高級(jí)副總裁Randy Hopper說。

不良信用如何影響住房貸款申請(qǐng)?

當(dāng)您申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，貸方會(huì)在決定是否批準(zhǔn)您的貸款申請(qǐng)以及收取多少利息時(shí)檢查您的信用評(píng)分。對(duì)于傳統(tǒng)抵押貸款，最低抵押貸款利率保留給信用良好的借款人。在600年代中期或更低的信用評(píng)分可能會(huì)導(dǎo)致您無法獲得貸款資格。如果您符合資格，您可能需要支付更高的利息，這使您更難償還貸款。

專家們一致認(rèn)為，一旦您的信用評(píng)分低于700范圍，您的利率將會(huì)上升。

“680以下是摩擦開始的時(shí)候，當(dāng)你下降到620時(shí)，它變得越來越困難。費(fèi)用將會(huì)上漲，而你獲得較低首付抵押貸款的能力將會(huì)很難，“班菲爾德說。

下表顯示，不良信用借款人的住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于信貸良好借款人的抵押貸款。例子是基于30年固定貸款20萬美元的全國(guó)平均水平，使用myFICO.com的貸款儲(chǔ)蓄計(jì)算器。根據(jù)您的信用評(píng)分范圍，您可以根據(jù)今天的費(fèi)率支付多少費(fèi)用。

您的信用評(píng)分如何影響利率和付款

FICO得分	APR	每月支付	支付的利息總額
760-850	4.17％	$ 975	$ 150,833
700-759	4.392％	$ 1,001個(gè)	$ 160,208
680-699	4.569％	$ 1,022個(gè)	$ 167,771
660-679	4.783％	$ 1,047個(gè)	$ 177,020
640-659	5.213％	$ 1,100	$ 195,938
620-639	5.759％	$ 1,168	$ 220,584

如何獲得信用不良的抵押貸款?

既然你知道不良信用可能會(huì)花費(fèi)你一大筆錢購(gòu)買住房貸款，這里有一些策略可以用來獲得更實(shí)惠的抵押貸款。您可以同時(shí)調(diào)查這些策略中的一個(gè)或多個(gè)。

提高您的信用評(píng)分

嚴(yán)格遵守信用規(guī)則可以幫助您快速提高分?jǐn)?shù)

檢查FHA或VA貸款的資格

政府擔(dān)保意味著對(duì)信用不良的申請(qǐng)人放寬資格

拿出一筆很大的首付款

貸款人欣賞你在游戲中擁有更多的皮膚，所以看看你是否可以儲(chǔ)蓄，出售一些東西或從家人那里獲得幫助來籌集更多的首付款

商店信用合作社和社區(qū)銀行

他們的貸款標(biāo)準(zhǔn)可能不如大銀行那么嚴(yán)格

信用合作社是為其成員服務(wù)的非營(yíng)利性金融機(jī)構(gòu)，因此可以提供更優(yōu)惠的條款

修復(fù)不良信用：比您想象的更容易

信用評(píng)分不斷波動(dòng)，所以一旦開始研究購(gòu)房，就開始采取措施提高信用評(píng)分是值得的。即使您只將信用評(píng)分從650左右提高到660，您也可以將抵押貸款利率減少十分之一個(gè)百分點(diǎn)。您的每月付款可能會(huì)更低，在30年期抵押貸款期間，您可以節(jié)省近19,000美元的利息。

“我們總是建議您在購(gòu)物前90天開始購(gòu)房，因?yàn)?0天是幾個(gè)月的周期，以便按順序獲得您的信用，”Hopper說。

“這就是信譽(yù)之美，這是你可以控制的。你可以采取行動(dòng)，例如確保按時(shí)支付賬單，支付余額而不是獲得更多信貸，“班菲爾德說。

你在抵押貸款或其他類型的貸款市場(chǎng)，但一直被拒絕?；蛘撸_實(shí)以高利率獲得貸款。很可能你的信用評(píng)分是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

分?jǐn)?shù)越高，獲得貸款的機(jī)會(huì)越大，您的費(fèi)率和條款就越好。以下是如何提高您的信用評(píng)分，以便您可以獲得所需的貸款。

檢查您的信用報(bào)告并修復(fù)任何錯(cuò)誤

如果您經(jīng)常按時(shí)支付賬單并且從未與貸方或信用卡公司有任何問題，但您的信用評(píng)分較低，則可能是您的信用報(bào)告存在錯(cuò)誤。

根據(jù)聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)2012年的一項(xiàng)研究，大約25%的人在信用報(bào)告中存在一些錯(cuò)誤，這對(duì)他們的得分產(chǎn)生了負(fù)面影響。

信用報(bào)告機(jī)構(gòu)糾正了大約20%的報(bào)告他們的消費(fèi)者的錯(cuò)誤，而在報(bào)告錯(cuò)誤的人中，大約1%的人在糾正錯(cuò)誤后信用評(píng)分發(fā)生了變化。在某些情況下，個(gè)人得分上升了25分。在極少數(shù)情況下(250個(gè)中有1個(gè))，一個(gè)人的得分上升了100多分。

您可以每年免費(fèi)審核一次信用報(bào)告，其中包括三個(gè)信用報(bào)告機(jī)構(gòu) - Equifax，Experian和TransUnion。

訪問AnnualCreditReport.com上的免費(fèi)信用報(bào)告。

避免延遲支付賬單

在某些情況下，低分是您的付款習(xí)慣的結(jié)果。您的付款記錄會(huì)對(duì)您的分?jǐn)?shù)產(chǎn)生重大影響。

根據(jù)計(jì)算FICO得分的Fair Isaac Corp.，支付歷史記錄占您得分的35%。如果您還沒有按時(shí)償還債務(wù)的習(xí)慣，那么這樣做可以迅速提高您的信用評(píng)分。

保持信用利用率低于30%

你欠多少錢占你FICO得分的30%。與借來的東西相比，你欠的錢越少，得分就越高。

該指標(biāo)稱為總信用利用率。專家建議您將所有信用卡的信用利用率保持在30%以下。信用報(bào)告機(jī)構(gòu)認(rèn)為該數(shù)字表明了對(duì)信用的負(fù)責(zé)任使用。

嘗試的一個(gè)訣竅是在信用卡對(duì)帳單結(jié)算日之前支付余額。如果您在一個(gè)月內(nèi)向一張卡收取1,000美元，但在聲明期結(jié)束前全額支付余額，則信用卡將報(bào)告您沒有欠款，使其看起來好像您根本沒有使用您的信用卡。

即使您無法在截止日期前支付全部余額，也要盡量將收取的金額保持在可用信用額度的30%以下。這意味著如果您的限額為10,000美元，您希望在一個(gè)結(jié)算周期內(nèi)收取不超過3,000美元的費(fèi)用。將余額保持在總可用信用額度的10%以下，可以進(jìn)一步提高您的信用評(píng)分。

避免申請(qǐng)新的信貸

每次打開新的信用卡或其他帳戶時(shí)，您的信用評(píng)分都會(huì)下降一點(diǎn)。如果您想知道如何提高您的信用評(píng)分，一個(gè)選擇是在開設(shè)新賬戶或卡時(shí)要謹(jǐn)慎。

唯一的例外是，如果您沒有太多的信用記錄，并且需要信用卡才能開始使用。在某些情況下，開設(shè)新帳戶有助于改善您的信用組合，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看會(huì)提高您的分?jǐn)?shù)。只有在絕對(duì)必要時(shí)開設(shè)新的信用賬戶才能幫助您提高和維持信用評(píng)分。

此外，請(qǐng)注意關(guān)閉已付清的信用卡，因?yàn)樗赡軙?huì)降低您的信用評(píng)分。關(guān)閉一張卡會(huì)導(dǎo)致您的可用信用額下降，從而降低您的借貸能力。

檢查FHA或VA貸款的資格

一旦你盡力提高你的信用評(píng)分，那么下一步就是看看你是否是聯(lián)邦住房管理局(FHA)或退伍軍人事務(wù)部(VA)支持的負(fù)擔(dān)得起的抵押貸款的候選人。FHA和VA貸款由聯(lián)邦政府支持，信貸要求不太嚴(yán)格。

如果您不在常規(guī)貸款之外，例如FHA或VA計(jì)劃，您的首付款義務(wù)將完全縮減或消失。

FHA為不良信用借款人提供貸款

FHA貸款由FHA批準(zhǔn)的銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放。它們由政府擔(dān)保，這意味著貸方更愿意貸款給不良信用借款人。FHA貸款通常包括：

降低首付比傳統(tǒng)貸款

降低成交費(fèi)用

更容易的資格

FHA貸款最低信用評(píng)分

您可以獲得10%的FHA貸款，信用評(píng)分低至500。

信用評(píng)分至少為580，您可以獲得僅需3.5%的抵押貸款。

不良信用借款人的VA貸款

對(duì)于軍事服務(wù)人員，退伍軍人及其配偶，VA批準(zhǔn)的貸款人提供負(fù)擔(dān)得起的抵押貸款，降幅低至零。要申請(qǐng)，您需要有一份有效的資格證明證明您的服務(wù)歷史。

通過聯(lián)邦擔(dān)保部分貸款，VA貸款對(duì)壞信用借款人有幾個(gè)好處：

沒有首付款

沒有抵押保險(xiǎn)要求

靈活的資格

降低成交費(fèi)用

可以資助的一次性資金費(fèi)用

VA貸款沒有最低信用評(píng)分要求

VA貸方需要考慮申請(qǐng)人的整體財(cái)務(wù)狀況，并且技術(shù)上沒有最低信用評(píng)分要求。但是，一些貸方確實(shí)設(shè)定了自己的最低要求。

班菲爾德說：“該國(guó)最大的金融顧問公司之一撰寫了一篇博客，其中指出要獲得抵押貸款需要減少20%。”“而且我記得在想過'男人這個(gè)你需要多少錢的神話”。事實(shí)并非如此。“

VA計(jì)劃并不總是需要首付，F(xiàn)HA貸款需要3.5%。此外，他們沒有最低信用資格。

FHA和VA貸款的另一個(gè)好處是，利率與傳統(tǒng)貸款相當(dāng)，甚至更低。

“最好的選擇是與FHA或VA貸款一起使用，因?yàn)樗鼈儾皇腔陲L(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)，”Hopper說。“如果你選擇貸款人的計(jì)劃，很可能該產(chǎn)品將成為一種基于風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)貸款，你最終會(huì)支付更高的利率。”

FHA和VA貸款的一個(gè)缺點(diǎn)是他們有更嚴(yán)格的貸款限額。這意味著您可能需要購(gòu)買價(jià)格較低的房子，或者等到您的信用狀況更好才能購(gòu)買。

另一個(gè)問題是，與傳統(tǒng)抵押貸款不同，F(xiàn)HA貸款需要抵押貸款保險(xiǎn)或MIP。FHA借款人可以通過兩種方式支付MIP：預(yù)付款作為結(jié)算成本的一部分，或者將其轉(zhuǎn)入每月的抵押貸款支付。

如果您在結(jié)賬時(shí)支付MIP，則費(fèi)用為FHA貸款金額的1.75%。因此，在150,000美元的貸款中，您將支付2,625美元。如果您將其添加到抵押貸款中，那么您將每月支付一個(gè)百分比，該百分比基于該年度的預(yù)期平均未結(jié)余額。

根據(jù)您的預(yù)付定金，條款和LTV，年度MIP的范圍可以從0.45%到1.05%不等。FHA借款人必須在貸款期限內(nèi)支付MIP。然而，隨著平衡的減少，負(fù)擔(dān)減輕了。

“對(duì)于FHA，你將不得不獲得貸款壽險(xiǎn)抵押貸款保險(xiǎn)，這是傳統(tǒng)貸款所不需要的。因此，F(xiàn)HA項(xiàng)目的融資總成本將會(huì)更高，“班菲爾德說。“好處是你可能沒有根據(jù)信用評(píng)分進(jìn)行調(diào)整。”

支付大筆首付款以抵消不良信貸

如果您無法獲得FHA或VA貸款，您需要到處尋找傳統(tǒng)貸款。提高您在這個(gè)領(lǐng)域的前景的一種方法是盡可能地支付最大的首付款。這可能有助于您獲得更便宜的抵押貸款。

大多數(shù)貸方在決定是否批準(zhǔn)您的抵押貸款申請(qǐng)時(shí)會(huì)考慮三件事：債務(wù)與收入比率，信用評(píng)分和貸款與價(jià)值比率，或LTV。

您可以通過較大的首付來抵消不良信用評(píng)分，從而提高LTV。較大的首付也可以幫助您對(duì)貸方更具吸引力，因?yàn)槟枰谫?gòu)買時(shí)借入更少的錢并在家中擁有更多的股權(quán)。

一些信用不良的人轉(zhuǎn)向朋友或親戚支付首付款。貸款人可以這樣做，但可能需要提出現(xiàn)金的人的來信，說明這是禮物。如果您收到現(xiàn)金禮品，請(qǐng)務(wù)必盡快將這筆錢存入您的銀行帳戶。

“貸款人必須知道這筆錢的來源，所以讓它在賬戶中至少60天。否則你可能無法立即使用它，“Quicken Loans資本市場(chǎng)執(zhí)行副總裁比爾班菲爾德說。

商店信用合作社和社區(qū)銀行

購(gòu)房過程中的關(guān)鍵一步是了解您的信用。首先找到您信任的抵押貸款人，他們可以指導(dǎo)您完成此流程。對(duì)于那些在財(cái)務(wù)上苦苦掙扎的人來說，大銀行可能不是最佳選擇。他們經(jīng)常堅(jiān)持使用您可能不符合條件的傳統(tǒng)產(chǎn)品。

然而，信用合作社，抵押貸款機(jī)構(gòu)和社區(qū)銀行以幫助買家獲得平庸或不良信用評(píng)分而聞名。

例如，海軍聯(lián)邦信用合作社沒有最低信用評(píng)分要求。相反，Hopper說，他們會(huì)查看申請(qǐng)人的整個(gè)財(cái)務(wù)狀況。

“我們不僅僅衡量您的信用評(píng)分，我們還會(huì)考慮現(xiàn)金流量，收益以及您償還貸款的歷史。我們也看資產(chǎn)，“霍珀說。

如果您可以對(duì)過去的財(cái)務(wù)錯(cuò)誤以及它們?nèi)绾斡绊懩呢?cái)務(wù)歷史給出合理的解釋，那么與您當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)有密切聯(lián)系的社區(qū)信用合作社可能愿意忽略相對(duì)較低的信用評(píng)分。

結(jié)論

不良信用不必妨礙確保負(fù)擔(dān)得起的抵押貸款。一旦您成為房主的目標(biāo)，您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)自己比以往更有動(dòng)力清理您的信用報(bào)告，改善您的付款記錄以及抵押貸款的比較購(gòu)物。

良好的信用評(píng)分高于700.非常好的分?jǐn)?shù)高于740，特殊分?jǐn)?shù)高于800.在您的信用報(bào)告出現(xiàn)瑕疵或首次建立信用額度后提高您的分?jǐn)?shù)將需要耐心和紀(jì)律。您可以預(yù)期花費(fèi)幾個(gè)月到兩年的時(shí)間來建立良好的信用評(píng)分，但您可以通過遵循Bankrate的策略來加快改進(jìn)。