一則關(guān)于房屋交易稅費(fèi)下調(diào)的消息在網(wǎng)絡(luò)流傳

消息顯示，個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，增值稅及附加一共5.3%;個(gè)人非居住房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日以后的印花稅減半由萬分之5調(diào)整為萬分之2.5，下調(diào)時(shí)間自2019年3月7日起。網(wǎng)易號(hào)外多方了解獲悉，上海稅務(wù)局相關(guān)人員確認(rèn)上述消息屬實(shí)，上海鏈家、上海中原均確認(rèn)上述消息，但目前全國稅總局納稅服務(wù)熱線及多個(gè)北京中介并未收到上述通知。

于今日下午2點(diǎn)左右咨詢國稅總局納稅服務(wù)熱線，對方表示目前沒有收到相關(guān)通知。對于“個(gè)人非居住房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日以后的印花稅減半由萬分之5調(diào)整為萬分之2.5”這一說法，國稅總局納稅服務(wù)熱線方面表示，“非居住用房還是萬分之五，沒有減征”。

今日下午5點(diǎn)左右致電上海稅務(wù)局相關(guān)人員時(shí)，對方稱上述調(diào)整屬實(shí)，已經(jīng)下發(fā)至各個(gè)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)實(shí)施，是根據(jù)財(cái)稅[2019]13號(hào)文進(jìn)行的調(diào)整。

一位來自北京鏈家的工作人員告訴網(wǎng)易號(hào)外，目前并未聽說相關(guān)的消息，地稅專員也暫未接到相關(guān)通知。另一位大型中介的北京工作人員則告訴網(wǎng)易號(hào)外，有聽說上述消息，但具體的文件公司并未收到。

不過，據(jù)上海中原方面披露消息，上海市今日下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)。上海鏈家方面也確認(rèn)上述消息屬實(shí)。

事實(shí)上，對二手房的買賣雙方而言，除了中介費(fèi)、過戶費(fèi)，更熟悉的是個(gè)稅和契稅，而非增值稅和印花稅，前者是因?yàn)樵诤芏喽址拷灰走^程中不需繳納增值稅，后者則是因?yàn)橛』ǘ惐旧斫痤~不大，購房者感受不強(qiáng)烈。

增值稅：“滿二”政策

上述來自某大型房屋中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴網(wǎng)易號(hào)外，對于二手房交易而言，在繳納稅費(fèi)方面，主要看是否符合““滿五唯一”“滿二”等標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)現(xiàn)行政策，綜合國稅總局納稅服務(wù)熱線、中介人員以及二手房購房者的講述，目前在二手房交易中，主要涉及到的稅費(fèi)種類主要包括增值稅、個(gè)人所得稅、契稅和印花稅等。

國稅總局納稅服務(wù)熱線方面告訴網(wǎng)易號(hào)外，交易標(biāo)的為居住類用房的，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅及附加稅。

就具體政策而言，2016年3月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn)。其中，《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對房地產(chǎn)營改增稅率做出了上述具體規(guī)定。

不過，對于北京、上海、廣州和深圳而言，并不適用上述政策。對這幾個(gè)城市而言，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售，按5%全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以差額按5%繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

其中，差額指的是業(yè)主兩次交易的差額，也就是購房時(shí)的房款和賣房時(shí)(不滿2年)房款的差額。

此外，對于大多數(shù)二手房交易者而言，更為熟悉的是個(gè)稅和契稅。

國稅總局納稅服務(wù)熱線告訴網(wǎng)易號(hào)外，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得20%的稅率繳納個(gè)人所得稅;如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓，自用滿5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅。如果不是家庭唯一生活用房，則按照不滿5年的繳納個(gè)稅。至于印花稅部分，普通住房目前都是免征的。至于契稅，如果是家庭唯一住房，且90平米以下的，稅率是1%;90平上，家庭唯一生活住房的稅率是1.5%。

其中，買方需要繳納的是契稅，賣方需要繳納的是個(gè)稅和增值稅及附加稅。

增值稅及附加稅：微調(diào) 從5.6%到5.3%

事實(shí)上，近期關(guān)于二手房交易的增值稅及附加稅，有部分微調(diào)。

上述北京鏈家工作人員告訴網(wǎng)易號(hào)外，目前增值稅及附加的稅率是5.6%。

不過據(jù)上海中原方面披露消息，上海市今日下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)。其中：個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，增值稅及附加一共為5.3%，以繳稅時(shí)間為準(zhǔn)。個(gè)人非居住用房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日之后的，印花稅減半由萬分之5，調(diào)整為萬分之2.5。下調(diào)時(shí)間自2019年3月7日起。

上海中原介紹增值稅附加稅是附加稅的一種，對應(yīng)于增值稅的，按照增值稅稅額的一定比例征收的稅。其納稅義務(wù)人與獨(dú)立稅相同，但是稅率另有規(guī)定，是以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)的。通常包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。這3種附加稅加一起共11%，折合計(jì)算大約是總房價(jià)的0.6%。

親戚買房創(chuàng)始人蔡照明也告訴網(wǎng)易號(hào)外，“原來增值稅及附加稅是5.6%，現(xiàn)在是5.3%了。”

這一變化或主要源于2019年年初財(cái)政部下發(fā)的《關(guān)于貫徹實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(即上文上海稅務(wù)局相關(guān)人員提及的財(cái)稅[2019]13號(hào)文)。這份文件中有一條是，“由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。”

此后，地方政府相關(guān)部門下發(fā)了文件。比如山東省財(cái)政廳、國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施增值稅小規(guī)模納稅人稅費(fèi)優(yōu)惠政策的通知》，自2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人按50%的稅額幅度減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

新規(guī)定實(shí)施后，增值稅附加(城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、地方教育附加稅)減半收取，也就是增值稅附加的稅率由0.6%降為0.3%，即增值稅(5%)及附加的稅率由之前的5.6%降為5.3%。

這或許也是上述消息中“增值稅及附加一共5.3%”的來源。

對樓市影響不大

對于此次上海市下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：首先，最近二手房交易與租賃環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了減稅，出現(xiàn)減稅的原因均是整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)減稅，并非單獨(dú)針對房地產(chǎn)領(lǐng)域。其次，二手房交易環(huán)節(jié)的增值稅只發(fā)生在部分房源，也就是兩年內(nèi)交易的二手房，和超過兩年的非普通住宅二手房。

“各地的稅基都是5%+附加，各地附加不一樣，北京城區(qū)是合計(jì)5.6%，郊區(qū)的5.5%。

產(chǎn)權(quán)不滿2年的全額收取，產(chǎn)權(quán)滿2年的為差額收取，計(jì)稅價(jià)格減去原購房價(jià)格。”

在張大偉看來，這一政策對樓市來說，直接影響不大，只減少部分交易稅費(fèi)，但在當(dāng)下樓市出現(xiàn)部分區(qū)域輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對市場有一定的心理影響。后續(xù)預(yù)計(jì)全國其他城市針對增值稅也都有不同程度的減免。但幅度預(yù)計(jì)都與上海接近。

上海鏈家的工作人員也告訴網(wǎng)易號(hào)外，“本次增值稅附加稅及合同印花稅稅率調(diào)整是針對所有行業(yè)的，而不僅僅是針對房地產(chǎn)行業(yè)，且降低的稅率對房地產(chǎn)這類大宗交易而言，影響是微乎其微的。”