中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：供需結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)與改革潛力

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗在2023中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展大會(huì)上發(fā)表了一項(xiàng)引人矚目的觀點(diǎn)：中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著供應(yīng)過剩的問題，估計(jì)有14億人可能無(wú)法獲得合適的住房。這一言論引發(fā)了廣泛的討論和關(guān)注，然而，我們也不能忽視原住建部副部長(zhǎng)仇保興在2022中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)論壇上的言論，他指出住房空置率已經(jīng)達(dá)到了15%，有些省份甚至高達(dá)25%到30%。這個(gè)現(xiàn)象在人均居住面積看似寬裕的情況下，卻與實(shí)際需求不匹配。

賀鏗所提到的“14億人住不完”的問題實(shí)際上反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，而不是簡(jiǎn)單的房產(chǎn)過剩。過去幾十年里，中國(guó)經(jīng)歷了大規(guī)模的城市化浪潮，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民涌入城市工作，但由于戶籍限制和房地產(chǎn)政策的制約，許多人在城市工作卻沒有獲得相應(yīng)的居住權(quán)，導(dǎo)致他們?cè)诔鞘泄ぷ鞯匀辉卩l(xiāng)村建房或購(gòu)房。這一現(xiàn)象不僅導(dǎo)致了城市化進(jìn)程的不完整，還使得大量農(nóng)村地區(qū)的房屋在絕大部分時(shí)間內(nèi)空置。

這種現(xiàn)象的根本原因在于中國(guó)的房地產(chǎn)資源錯(cuò)配和資源利用效率極低。城市里的房產(chǎn)受到限購(gòu)政策的限制，限制了城市居民的購(gòu)房權(quán)；而農(nóng)村地區(qū)的宅基地和集體土地制度，則導(dǎo)致農(nóng)村居民無(wú)法有效出售自己的房產(chǎn)或?qū)⑵渥鳛榈盅何铽@得貸款。這一結(jié)構(gòu)性問題導(dǎo)致了資源的浪費(fèi)和低效利用，也是房地產(chǎn)企業(yè)近年來面臨困難的原因之一。

那么，如何解決這一問題呢？關(guān)鍵在于提高房地產(chǎn)資源的自由流動(dòng)性。取消城市和鄉(xiāng)村住房的限購(gòu)政策，讓市民更自由地選擇購(gòu)房或出售房產(chǎn)，有助于提高資源的配置效率。此外，改革農(nóng)村的宅基地和集體土地制度，使農(nóng)民擁有更多權(quán)益，可以有效地抵押土地和房產(chǎn)，從而獲得流動(dòng)性，解決農(nóng)民貸款難的問題。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，但也蘊(yùn)含著巨大的改革機(jī)遇。通過提高資源的自由流動(dòng)性，我們可以更好地滿足市民的住房需求，促進(jìn)城市化進(jìn)程的完善，提高資源配置效率，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康和可持續(xù)。這不僅有助于解決當(dāng)前的問題，也將為中國(guó)未來的城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更有利的條件。賀鏗和仇保興的言論提醒我們，需要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)更加平衡和可持續(xù)的發(fā)展。