這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃處處有新基建的計(jì)劃以至動(dòng)工

投資海外物業(yè)，可以分兩類(lèi)，一類(lèi)是購(gòu)買(mǎi)穩(wěn)健的成熟市場(chǎng)，另一類(lèi)則鐘情新興市場(chǎng)如泰國(guó)、馬來(lái)西亞等，這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，處處有新基建的計(jì)劃以至動(dòng)工，資產(chǎn)的升值預(yù)期較佳。然而，高回報(bào)當(dāng)然附帶風(fēng)險(xiǎn)，選擇投資對(duì)象時(shí)有什么要注意?

不少人在購(gòu)買(mǎi)新興市場(chǎng)的物業(yè)時(shí)，都要在「市中心」與「新發(fā)展區(qū)」之間取舍。市中心固然在租金回報(bào)和保值方面有較大的信心，但價(jià)錢(qián)比較貴;新發(fā)展區(qū)通常是在鐵路等大型基建計(jì)劃的旁邊，不少可能仍在施工甚至計(jì)劃之中，所以投資者需要熟悉該地區(qū)的發(fā)展，例如是否包含在政府的大型經(jīng)濟(jì)規(guī)劃等，以考量其前景。

海外物業(yè)顧問(wèn)帝皇地產(chǎn)近期在港推售泰國(guó)首都曼谷一個(gè)項(xiàng)目，乘地鐵到市中心約20分鐘，項(xiàng)目880個(gè)單位分一至兩房間隔，入場(chǎng)費(fèi)折合港幣約110萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2022年落成。董事總經(jīng)理陳卓明指，該物業(yè)為興建中的高鐵沿線(xiàn)，該鐵路將會(huì)串連曼谷、東部巴堤雅至羅勇的三大機(jī)場(chǎng)，亦是泰國(guó)國(guó)家規(guī)劃中，致力發(fā)展曼谷以東作為工業(yè)重鎮(zhèn)的「東區(qū)經(jīng)濟(jì)走廊」的一部分。

他說(shuō)，泰國(guó)近年樓價(jià)升幅較快，預(yù)期的租金回報(bào)由一兩年前的6厘降至約5厘，扣除稅項(xiàng)和租務(wù)代理成本后，實(shí)際回報(bào)約4厘。

但有觀(guān)察認(rèn)為，泰國(guó)軍政府在處理經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的執(zhí)行能力一般，政變5年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)跑輸周邊國(guó)家，亞洲開(kāi)發(fā)銀行預(yù)計(jì)，越南、菲律賓、以至緬甸等國(guó)家去年增長(zhǎng)都有約7%，而泰國(guó)則估計(jì)只有4%，而且外資直接投資在東南亞的份額，在5年間急跌超過(guò)一半。分析指耗資超過(guò)510億美元的東區(qū)經(jīng)濟(jì)走廊，以至更宏大的「泰國(guó)4.0」經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型計(jì)劃是否能帶來(lái)政府所說(shuō)的效益仍然有待觀(guān)察。

話(huà)雖如此，中國(guó)的資金正推動(dòng)當(dāng)?shù)貥怯畹男枨?，陳卓明舉例說(shuō)﹐在2017年，購(gòu)買(mǎi)泰國(guó)樓內(nèi)地客與香港客數(shù)量相約，到18年內(nèi)地客的比例已多了一倍，預(yù)計(jì)內(nèi)地投資需求將與日俱增。

另一方面，買(mǎi)海外樓，需要考慮資金安排。港人直接敘造按揭并不常見(jiàn)，通常是以自有資金，或者利用在本港已擁有的物業(yè)，透過(guò)加按等方式融資，再去投資泰國(guó)物業(yè)。這樣的好處是能夠利用本港的低息環(huán)境，并一般低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的租金回報(bào)，租金收入能夠支付供樓成本有余。若果有需要直接造按揭買(mǎi)泰國(guó)樓，亦有個(gè)別泰國(guó)銀行的香港分行與發(fā)展商合作推出按揭計(jì)劃，借出本金以港元計(jì)算，息率為本港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)加4厘。所以本身在香港有樓的人士，在融資方面較有優(yōu)勢(shì)。